Für das 1. Quartal 2023 registrierte die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in Berlin gewerbliche Immobilientransaktionen mit einem Volumen von 1,16 Mrd. Euro. Das sind 39 Prozent weniger als im Vorjahresvergleich und 43 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale.
Der Teilverkauf des KaDeWe dominiert das Transaktionsvolumen
Mit 730 Mio. Euro Umsatz und einem Anteil von 63 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen waren im 1. Quartal hauptsächlich Einzelhandelsobjekte für das Geschehen am Berliner Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt verantwortlich. Zu einem großen Teil lag das am Verkauf von 49,9 Prozent des KaDeWe von der Signa an die Harng Central Department Store.
Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien fiel mit 160 Mio. Euro und 14 Prozent Anteil gering aus. Im Vorjahresvergleich beträgt der Rückgang 86 Prozent und gegenüber dem Vorquartal ergibt sich ein Minus von 63 Prozent.
Alle weiteren Nutzungsarten fielen ebenfalls hinter das Umsatzniveau des 1. Quartals 2022 zurück. Die Erlöse aus dem Verkauf von gewerblichen Grundstücken summierten sich auf 116 Mio. Euro, was 10 Prozent des Gesamtmarktvolumens entspricht. Logistik- und Industrieimmobilien kamen auf 60 Mio. Euro (-71 Prozent zum Vorjahreswert) und mischgenutzte Immobilien erzielten ein Volumen von 34 Mio. Euro. (-90 Prozent). Das Hotel-Segment lag bei 30 Mio. Euro und damit 75 Prozent unter dem Wert von Ende März 2022.
Die Verteilung auf die Risikoklassen ist maßgeblich geprägt von der Transaktion des KaDeWe, weshalb Core-Immobilien mit 67 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Es folgen die Segmente Value-add mit 12 Prozent, Opportunistic mit 11 Prozent und Core+ mit 10 Prozent. Die wichtigsten Investorentypen waren Investment- und/oder Asset-Manager mit einem Anteil von 83 Prozent am Kaufvolumen. Auf Projektentwickler entfielen 10 Prozent und Corporates 5 Prozent.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, ordnet die weitere Entwicklung so ein: „Das Ende des Zinserhöhungszyklus ist nicht mehr weit entfernt, was ein positiver Faktor für die zweite Jahreshälfte werden könnte. Aber durch den aktuellen Bankenstress ist davon auszugehen, dass die Kreditinstitute ihre Standards straffen und Finanzierungen von Transaktionen noch schwieriger werden. Auch die zunehmenden Risiken auf dem Vermietungsmarkt üben Druck auf Volumen und Preise aus. Insgesamt wird 2023 daher ein schwaches Transaktionsvolumen aufweisen. Chancen bieten sich vor allem für Käufer mit viel Eigenkapital.“
Weiterer Anstieg der Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten
Das neue Zinsumfeld führt weiterhin zu steigenden Nettoanfangsrenditen über alle Nutzungsarten hinweg, da der Spread zu den Renditen risikoloser Staatsanleihen trotz bereits erfolgter Wertanpassungen immer noch sehr gering ist. Da aktuell jedoch wenige Transaktionen stattfinden, sind die Spitzenrenditen teilweise aus Verhandlungsprozessen und Expertengesprächen abgeleitet und nicht aus tatsächlichen Ankäufen.
Die Bürospitzenrendite stieg innerhalb der zurückliegenden zwölf Monate um 120 Basispunkte und notierte zum Ende des 1. Quartals bei 3,80 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der Wert um 20 Basispunkte. Der Spread zur 10-jährigen deutschen Staatsanleihe beträgt circa 155 Basispunkte und ist damit immer noch nur etwa halb so hoch wie im Durchschnitt des Niedrigzinsumfelds zwischen Anfang 2010 und Anfang 2022. Die Anpassung der Spitzenrendite wird sich im Jahresverlauf fortsetzen.
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien stieg ebenfalls erneut und beträgt jetzt 4,15 Prozent. Das sind 15 Basispunkte mehr als im Vorquartal. Der Unterschied zum Vergleichszeitraum des Vorjahres beträgt 115 Basispunkte. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern in 1A-Lagen ist die Neubewertung im Gange. Die Spitzenrendite liegt hier mit 3,80 Prozent 30 Basispunkte über dem Vorquartal und 50 Basispunkte über dem Wert aus dem 1. Quartal 2022.
