Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erreichte im 1. Quartal 2023 ein Transaktionsvolumen von 230 Mio. Euro. Im Jahresvergleich hätten die Umsatzergebnisse nicht unterschiedlicher ausfallen können: Im 1. Quartal 2022 erzielte der Investmentmarkt, auch aufgrund der alstria-Übernahme, noch rund 1,5 Mrd. Euro, so dass nun ein starker Rückgang von 85 Prozent zu Buche schlägt. Mit rund 270 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2021 aber auf einem ähnlich niedrigen Niveau. Der 5-Jahresmittelwert für das jeweils erste Quartal liegt bei 680 Mio. Euro und wurde um 66 Prozent verfehlt.
Transaktionen beschränken sich auf zwei Assetklassen
Die bisher geringe Zahl an Transaktionen lässt kaum qualitative Rückschlüsse auf das Kauf- oder Nachfrageverhalten der Investoren zu. Rund 28 Prozent des Gesamtumsatzes oder rund 65 Mio. Euro entfallen auf Büroimmobilien. Damit hat das aktuelle Ergebnis im Vergleich der letzten zehn Jahre einen neuen Tiefstand erreicht. Der Verkauf eines der beiden Büroprojekte im Quartier „maxfrei“ ist die bisher bedeutendste Transaktion. Die Barmenia Krankenversicherung erwarb das Projekt im Teilmarkt Kennedydamm von Interboden und Hamburg Team in einem Forward-Deal.
Die übrigen 72 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf Verkäufe mit Logistik- und Industrial-Immobilien. Im Düsseldorfer Logistikmarktgebiet, das auch die Umlandgemeinden von Düsseldorf einbezieht, erreichte das Volumen rund 165 Mio. Euro. Das Ergebnis liegt damit rund 38 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Für den Großteil des Umsatzes ist der Verkauf des „Areal Böhler“ in Meerbusch verantwortlich. Für rund 160 Mio. Euro hat die amerikanische Jamestown das 23 Hektar große Areal vom Voestalpine-Konzern erworben.
Mirko Kittler, Partner Capital Markets Düsseldorf, erklärt: „Es war abzusehen, dass die schwierige Gemengelage aus hohen und volatilen Fremdkapitalzinsen sowie hartnäckiger Inflation anhält und das Marktgeschehen am Investmentmarkt stark belasten wird. Sowohl die institutionellen Investoren als auch die Eigentümer üben sich in Zurückhaltung, da sich der Markt noch in einer Preiskorrekturphase befindet. Während international die Preisanpassungen bereits deutlich fortgeschritten sind, agieren die Verkäufer hierzulande noch sehr verhalten. Auf beiden Seiten zeichnet sich aber zunehmend eine Annäherung und Akzeptanz von neuen, realistischen Kaufpreisen ab.“
Bürospitzenrendite steigt auf 3,90 Prozent
Die Spitzenrendite für hochqualitative und moderne Core-Büroimmobilien bewegt sich seit der im 2. Quartal 2022 ausgelösten Zinswende kontinuierlich nach oben. Zum Ende des 1. Quartals 2023 liegt die Bürospitzenrendite bei 3,90 Prozent und damit auf dem Niveau von 2017. Gegenüber dem Vorquartal (4. Quartal 2022) bedeutet dies einen Anstieg um 40 Basispunkte.
Die Spitzenrendite für 1-a-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,50 Prozent und notiert damit 30 Basispunkte über dem Wert des Vorquartals. Die Spitzenrendite für erstklassige Logistikimmobilien hat die 4-Prozent-Marke überschritten und liegt nun bei 4,15 Prozent.
