Auf den deutschen Top-5-Büromärkten wurden im 1. Quartal 2023 rund 517.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt, so das Ergebnis der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Damit setzt sich die Umsatzschwäche aus dem 4. Quartal 2022 fort. In keinem der fünf großen Büromärkte wurden die Vorjahreszahlen erreicht, nur in Berlin und Düsseldorf gab es Großabschlüsse. C&W erwartet, dass im Jahresverlauf 2023 eine verbesserte konjunkturelle Lage sich positiv auf die Nachfrage niederschlagen wird.
Dickes Umsatzminus im 1. Quartal 2023
Der Büroflächenumsatz im 1. Quartal 2023 liegt rund 22 Prozent unter dem Vorjahresergebnis und unter dem langjährigen Durchschnitt der jeweils ersten Quartale. Die bereits seit Spätsommer 2022 festgestellte Zurückhaltung der Büronutzer setzt sich im laufenden Jahr fort und sorgt für das schwächste Ergebnis seit dem 3. Quartal 2020. Im Vergleich zum Herbst 2022 hat sich jedoch der konjunkturelle Ausblick aufgehellt. So ist das ifo-Geschäftsklima deutlich gestiegen und für 2023 wird keine schwere Rezession mehr erwartet. Der Büroflächenumsatz reflektiert das Geschäftsklima regelmäßig mit einer Verzögerung von drei Quartalen.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei C&W, kommentiert: „Der Büroflächenumsatz korreliert erfahrungsgemäß gegenüber der konjunkturellen Lage mit einigem zeitlichen Abstand. Darum erwarten wir eine gewisse Erholung der Nachfrage im Jahresverlauf. Es hat sich aber am Markt die harte Realität manifestiert, dass Nutzer im hybriden Arbeitsumfeld weniger Fläche anmieten. Und bei ihren Entscheidungen ziehen die Nutzer hohe Lage- und Ausstattungsqualität immer stärker ins Kalkül – mit entsprechenden Folgen für Angebote minderer Qualität.“ Für 2023 erwartet C&W einen Flächenumsatz in Höhe von 2,7 Mio. m², das läge 2 Prozent unter dem Vorjahresniveau und 7 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
Großabschlüsse sind Mangelware
Im Berichtsquartal gab es nur drei Großabschlüsse ab 10.000 m². Das ist die geringste Anzahl der vergangenen 2,5 Jahre. Der größte davon entfällt mit rund 19.000 m² auf die Boston Consulting Group in Berlin. Die verhaltene Abschlussbereitschaft zeigt sich über alle Größenklassen hinweg. Entsprechend ist die Gesamtanzahl der Abschlüsse im 1. Quartal mit 640 Verträgen niedriger als in allen sechs Quartalen zuvor. Nicht nur der Flächenumsatz nimmt ab, sondern auch die Anzahl der Abschlüsse. Berlin (147.000 m²) und München (111.000 m²) sind die beiden umsatzstärksten Märkte im 1. Quartal. Keiner der Top-5-Märkte erreichte sein Vorjahresergebnis, die Zahlen liegen zwischen 7 und 44 Prozent darunter.
Leerstand wächst weiter
Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 1. Quartals 2023 bei 4,7 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,0 Prozent und liegt 0,7 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten. Die angebotenen Untermietflächen haben stark zugenommen und betragen nun 480.000 m². Unter den fünf Märkten hat Hamburg mit 4,6 Prozent weiterhin den geringsten Leerstand. Für den weiteren Verlauf des Jahres 2023 wird ein Anstieg des Leerstands in den Top-5-Märkten auf über 5 Mio. m² erwartet. Ursächlich für diese Entwicklung ist neben der verhaltenen Umsatzdynamik die hohe Zahl noch nicht vermieteter Fertigstellungen.
Fertigstellungsvolumen mit Schwerpunkt in Berlin und München
Im Berichtsquartal wurden 347.000 m² Bürofläche fertigstellt – die Hälfte davon war zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Anteile entfallen auf Berlin (153.000 m²) und München (123.000 m²) – beide Märkte vereinen somit fast 80 Prozent der Fertigstellungen auf sich.
Im Gesamtjahr 2023 werden voraussichtlich rund 2,0 Mio. m² fertiggestellt – das läge drei Viertel über dem Vorjahresergebnis. Davon sind aktuell noch rund ein Drittel verfügbar. Das Bauvolumen liegt Ende des 1. Quartals bei 4,2 Mio. m² und damit 4 Prozent über dem Wert des Vorquartals. Die größten Anteile entfallen auch hier auf Berlin (1,76 Mio. m²) und München (945.000 m²).
Fokus auf Qualität lässt Spitzenmieten weiter steigen
Die Nutzerpräferenz für hohe Lage- und Ausstattungsqualität führt zu steigenden (Spitzen-)Mieten. Im Jahresvergleich sind die erzielbaren Spitzenmieten in allen fünf Märkten gestiegen. In Düsseldorf erhöhte sie sich nach einem starken Plus im vergangenen Jahr um weitere 3,00 Euro (+9 Prozent) auf monatlich 38,00 Euro/m2.
Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notierte Ende des 4. Quartals 2022 bei 159,9 Punkten (2010=100). Das bedeutet ein Plus von fast 10 Prozent im 12-Monatszeitraum. C&W erwartet bis Jahresende 2023 einen weiteren Anstieg. Mietfreie Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen stabil zum Vorquartal bei 5,8 Prozent (bezogen auf einen 5-Jahresvertrag über alle Top-5-Märkte hinweg).
