Quartiersentwicklungen sind Teil der aktuellen Debatte um nachhaltige Stadtentwicklung. Sie liefern Antworten auf Megatrends und stellen eine Lösung für Konversionsflächen dar. In einer Studie zum Thema Quartiersentwicklung, herausgegeben vom internationalen Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield und dem Projektentwickler GERCH, werden aktuelle Erfolgsfaktoren gelungener Quartiersentwicklungen, Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit den Stakeholdern und die städtebaulichen Perspektiven zusammengeführt. Ein weiteres Kapitel untersucht das Vermietungs- und Transaktionsgeschehen dieses wachsenden Segments am Immobilienmarkt.
Zwei Gründe sorgen für die aktuelle Konjunktur von Quartieren und Quartiersentwicklungen am Immobilienmarkt: zum einen der Siedlungsdruck in den Ballungsgebieten und zum anderen das gestiegene Angebot an Konversionsgrundstücken. In der Regel von einem Projektentwickler initiiert und in Abstimmung mit der kommunalen Stadtplanung über mehrere Jahre entwickelt, sind Quartiere durch Nutzungsmischung (Wohnen, Arbeiten, Handel und weitere Nutzungen) und die Möglichkeit sozialer Interaktion charakterisiert.
Experteninterviews
Im Rahmen der Studie wurden Interviews mit drei Expertinnen und Experten aus den Bereichen Stadtplanung, Stadtentwicklung und Quartiersforschung durchgeführt. Eine Kernfrage lautete: Wie kann oder muss heute gehandelt werden, um Quartiere der Zukunft zu realisieren? Prof. Christa Reicher, Inhaberin des Lehrstuhls für Städtebau und Entwerfen an der RWTH Aachen, meint: „Wenn wir heute planen, dann nicht für uns, sondern für die nächste und übernächste Generation. Heute stellen wir die Weichen für morgen.“ Ebenfalls beigetragen haben Dr. Marion Klemme, Leiterin des Referats Stadtentwicklung im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Dr. Olaf Schnur, Leiter des Bereichs Forschung im vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.
Kriterien für den Erfolg von Quartiersentwicklungen
Allein aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive gibt es unterschiedliche Player, deren Anliegen zusammengeführt werden müssen, damit ein Quartiersprojekt erfolgreich ist. Auch wenn Projektentwickler, Eigentümer, Kommunen und Nutzer nicht immer identische Interessen haben und in unterschiedlichen Zeitperspektiven denken, ist ein gemeinsamer Nenner möglich. Für Investoren war in der Niedrigzinsphase die Mischung aus Risikodiversifizierung und Renditeerwartung mehr entscheidend. Heute, mit gestiegenen Zinsen und angesichts einer aktuellen Preisfindungsphase wird das Risiko anders eingepreist. Doch für langfristig orientierte Investoren und solche, die auf ESG-Konformität achten, werden Quartiere ihre Stärke als Investmentprodukt weiter ausspielen.
Transaktions- und Vermietungsvolumen
Das Transaktionsvolumen mit Immobilien in Quartiersentwicklungen der Top-7-Märkte Deutschlands zeigte in den vergangenen fünf Jahren eine stabile Entwicklung. Es schwankte um die 2-Milliarde-Euro-Marke, und machte damit einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen zwischen 3 und 6 Prozent aus. Der Vermietungsumsatz mit Büroflächen innerhalb von Quartieren ist seit 2013 von unter 20.000 m² auf 120.000 m² im Jahr 2022 gestiegen. Über ein Drittel davon entfällt auf Berlin – Hamburg und München folgen dahinter.
Case Study INquartier, Ingolstadt
Mit dem INquartier entwickelt GERCH ein großflächiges ehemaliges Industrieareal im Stadtgebiet von Ingolstadt. Das Thema ESG-Konformität war für die Zukunftsfähigkeit des Projekts entscheidend. Das Brownfield-Development bietet Möglichkeiten, sowohl ökologische als auch soziale und ökonomische Aspekte positiv zu gestalten. Im Jahr 2018 hatte GERCH das Areal mit einer Gesamtfläche von 153.000 m² erworben. Geplant ist nun ein gemischt genutztes Quartier aus Wohnen, KiTa, Seniorenpflegeheim, Büro, Gewerbe, Gastronomie und Einzelhandel mit einer oberirdischen BGF von 256.000 m². Der Fokus liegt mit 73 Prozent auf dem Wohnungsbau, davon 70 Prozent freifinanziert und 30 Prozent gefördert.
Helge Zahrnt, Head of Research, Cushman & Wakefield, erklärt: „Unter Berücksichtigung der Ziele und Erfolgsfaktoren von Quartieren ist deren Potenzial noch lange nicht ausgeschöpft. Die vorhandenen Megatrends werden derartige Projekte aus Sicht der Immobilienwirtschaft noch attraktiver machen. Eine große Stärke dieser Vorhaben ist die mögliche breite Berücksichtigung von ESG-Belangen, einem zentralen Investment-Kriterium institutioneller Investoren.“
Michael Henn, Vorstand Transaction, GERCH: „Als bundesweit agierender Projektentwickler beschäftigen wir uns seit Jahren mit Quartiersentwicklungen. Jedes Quartier und jeder Standort haben ihre eigenen Herausforderungen und Chancen. Am Beispiel INquartier wird deutlich, welche Themen für nachhaltige und zukunftsfähige Quartiere beachtet werden müssen. Wir sind überzeugt, dass die Reaktivierung von großen Konversionsflächen auch künftig einen großen Stellenwert für die Immobilienbranche und die Kommunen haben wird.“
Die vollständige Studie finden Sie hier: QUARTIERSENTWICKLUNGSSTUDIE
