Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für den Berliner Bürovermietungsmarkt im 1. Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von 243.800 m² registriert. Das liegt 35 Prozent unter dem Vorjahresniveau und dem 5-Jahresdurchschnitt. Mit 102.600 m² war das Ergebnis im 2. Quartal besonders gering.
Großabschlüsse absolute Mangelware
Der Flächenumsatz im 1. Halbjahr fiel in fast allen Größensegmenten schwach aus. Besonders betroffen waren Großabschlüsse. Nur zwei Verträge über mehr als 10.000 m² wurden gezeichnet. Beide stammen aus dem 1. Quartal und vereinen 32.000 m² auf sich.
Im Bereich zwischen 5.000 m² und unter 10.000 m² wurden bei vier Vermietungen rund 23.500 m² umgesetzt. Kurz- und mittelfristig rechnet C&W nicht mit einer deutlich zunehmenden Aktivität, da die Anzahl der am Markt befindlichen Großgesuche gering ist.
Unternehmen aus dem Bereich (Erneuerbare) Energie mit mehr Flächenumsatz
Mit 45.800 m² sorgten Industrieunternehmen für den größten Flächenumsatz. Besonders stark vertreten war der Bereich (Erneuerbare) Energie. Die etablierten Unternehmen und Start-ups aus dieser Branche profitieren von der sich beschleunigenden Energiewende und den damit verbundenen Investitionen von privaten und öffentlichen Akteuren.
Dagegen sind die Umsätze durch Unternehmen aus der IKT-Branche (IKT: Informations- und Kommunikationstechnologie) sowie der öffentlichen Verwaltung zurückgegangen. Die öffentliche Hand hat zuletzt mehrere Anmietungsentscheidungen über große Flächen zurückgestellt. Mit Blick auf die steigenden Zinsen für Staatsschulden werden die Einsparpotenziale bei Büroflächen zunehmend in den Fokus der Politik rücken.
Heiko Himme, Head of Berlin bei Cushman & Wakefield, ordnet die Entwicklung so ein: „Die Auswirkungen von Homeoffice und Remote Work wurden lange unterschätzt. Die Anpassung der Unternehmen an das ‚New Normal‘ ist ein kontinuierlicher Prozess, der Zeit braucht. Die Unsicherheit über die richtige Arbeitsplatz-Strategie strecken die Veränderungen zeitlich und werden den Markt noch über viele Jahre strukturell beeinflussen.“
Spitzenmiete steigt trotzdem weiter
Die erzielbare Spitzenmiete stieg im 2. Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 0,50 Euro und beträgt jetzt monatlich 44,50 Euro/m². Im Vorjahresvergleich ist das ein Plus von 2,50 Euro oder 6 Prozent. Bis zum Jahresende ist, getrieben durch Projektentwicklungen und hochwertige Bestandsgebäude in Spitzenlagen, mit einem weiteren leichten Anstieg zu rechnen.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg zuletzt langsamer als die Spitzenmiete und liegt jetzt bei monatlich 28,55 Euro/m², was einem Plus von 50 Cent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht.
Bis Jahresende geht C&W von einer stagnierenden Durchschnittsmiete aus. Durch das gestiegene Angebot im Markt entsteht langsam ein Preisdruck, der sich vor allem in schlechteren bis mittleren Lagen und Qualitäten in sinkenden Mieten niederschlägt.
Leerstand wird 2024 auf über 6 Prozent steigen
Zum Ende des 1. Halbjahrs 2023 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 5,4 Prozent. Rund 1,1 Mio. m² sind kurzfristig beziehbar. Im Vorjahresvergleich ist das ein Anstieg um 239.500 m² beziehungsweise 28 Prozent.
Noch Anfang 2019 lag die Leerstandsquote bei nur 1,3 Prozent und der Leerstand bei 241.100 m². Bedingt durch die große Projektentwicklungspipeline und den Trend zur Flächenreduzierung werden der Leerstand und das Volumen an Flächen, die zur Untermiete angeboten werden, weiterhin steigen. Verstärkt wird dieser Effekt durch den geringen Flächenumsatz. Spätestens im nächsten Jahr ist mit einer Leerstandsquote von über 6 Prozent zu rechnen, welche dann aber noch nicht den Peak im aktuellen Zyklus erreicht haben wird.
Bauvolumen beginnt zu sinken
Die Fertigstellungen von Neubau- und Kernsanierungsflächen erreichten bis zur Jahresmitte mit 257.700 m² ein Volumen, welches 52 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt liegt. 121.900 m² beziehungsweise 47 Prozent der Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch ohne Nutzer. Bis zum Jahresende ist ein Gesamtvolumen von circa 740.000 m² an Fertigstellungen zu erwarten.
Das Gesamtvolumen von im Bau befindlichen Flächen sank im 2. Quartal von 1,76 Mio. m² auf 1,68 Mio. m². Diese Entwicklung wird zum Trend werden, da sich viele Baustarts verzögern oder ganz ausbleiben.
