Der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf hat im 1. Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von nur 93.000 m² erzielt. Das Ergebnis liegt 43 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraumes. Einen Halbjahresumsatz unter 100.000 m² gab es zuletzt 2005. Insbesondere die Zahl der Großvermietungen oberhalb von 5.000 m² blieb im Jahresverlauf sehr gering. In den Monaten April bis Juni wurden keine Vermietungen dieser Größenordnung registriert – und so bleibt der Vertragsabschluss von Hengeler Müller im „Trinkhaus Karree“ aus dem 1. Quartal im Teilmarkt CBD mit rund 9.600 m² die größte Anmietung im bisherigen Jahresverlauf. Die nächstgrößte Anmietung mit 5.600 m² war diejenige des Automobilzulieferers NGK Spark Plug im „Schwarzbach Quartier“ im Teilmarkt Ratingen-Ost.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt:
„Der Flächenbedarf vieler Unternehmen hat sich durch die Corona-Pandemie und die konjunkturelle Eintrübung verändert. Die Unternehmen müssen sich mit neuen Anforderungen wie hybrid work und Nachhaltigkeitsthemen vertraut machen. Dies führt oftmals zu qualitativ hochwertigen Flächen, aber gleichzeitig auch zu längeren Entscheidungsprozessen, so dass Großvermietungen in der aktuellen Phase noch etwas auf sich warten lassen.“
Leerstand steigt durch Untermietflächen
Der Büroflächenleerstand ist weiter gestiegen und liegt zum Ende des 2. Quartals bei 923.200 m². Die Leerstandsquote notiert damit bei aktuell 9,9 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das verfügbare Flächenangebot um knapp 29 Prozent erhöht. Im 1. Quartal ist der Leerstand vor allem aufgrund einer deutlichen Zunahme der angebotenen Untermietflächen gestiegen. Dieser Trend hat sich im 2. Quartal zwar nicht weiter verschärft, im Jahresvergleich aber bleibt die starke Zunahme der Untermietflächen der Haupttreiber des Leerstands. Aktuell stehen 129.000 m² Untermietflächen zur Verfügung.
2024-2026 kommen viele Fertigstellungen auf den Markt
Im bisherigen Jahresverlauf 2023 gab es kaum Fertigstellungen von Büroflächen in Düsseldorf. Das Volumen von lediglich rund 8.500 m² ist knapp 51.000 m² geringer als ein Jahr zuvor. Aktuell sind rund 62.500 m² Bürofläche kurz vor Fertigstellung noch im Jahr 2023, so dass das Fertigstellungsvolumen für das Gesamtjahr auf knapp 71.000 m² ansteigen wird. Insgesamt sind aber zum Ende des 2. Quartals 395.000 m² Büroflächen im Bau, von denen allein 145.200 m² im Jahr 2025 auf den Markt kommen werden. Insgesamt liegt die Vorvermietungsquote für Projekte der Jahre 2023-2026 bei rund 36 Prozent und damit niedriger als im Vorjahreszeitraum (knapp 43 Prozent).
Bürospitzenmiete stabil bei monatlich 38,00 Euro/m²
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf liegt zum Ende des 2. Quartals 2023 bei monatlich 38,00 Euro/m² und wird vornehmlich im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 blieb sie stabil, gegenüber dem 2. Quartal des Vorjahres hat sich das Spitzenmietniveau um monatlich 8,00 Euro/m² erhöht. Für den überdurchschnittlich starken Mietzuwachs sind in erster Linie einige der Projektentwicklungen und Refurbishments im CBD-Bereich verantwortlich. Bis zum Ende des Jahres wird die Bürospitzenmiete mindestens auf diesem Niveau verbleiben, so die Prognose von Cushman & Wakefield.
Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit aktuell monatlich 20,35 Euro/m² auf hohem Niveau und ist in den vergangenen 12 Monaten deutlich um 15 Prozent gestiegen. Im 2. Quartal 2022 lag die Durchschnittsmiete noch bei monatlich 17,75 Euro/m². Gleichwohl wurde die Mietpreisdynamik im 2. Quartal erstmals seit längerer Zeit ausgebremst. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 ist die Durchschnittsmiete um rund 2 Prozent gesunken. Der Rückgang ist primär auf die geringe Zahl hochpreisiger und großflächiger Vermietungen zurückzuführen.
