Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 1. Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von rund 226.000 m² registriert. Mit Ausnahme der Covid-19-geprägten Jahre 2020 und 2021 ist dies das niedrigste Ergebnis seit dem 1. Halbjahr 2013. Es bleibt 25 Prozent hinter dem starken Vorjahreszeitraum zurück.
Nur wenige Abschlüsse und lediglich einer oberhalb von 10.000 m²
Im 1. Halbjahr wurden 246 Abschlüsse gezählt. Das sind 23 Prozent weniger als im starken von pandemiebedingten Nachholeffekten geprägten Vorjahreszeitraum.
Der größte Anteil des Büroflächenumsatzes entfällt mit 25 Prozent auf die Größenklasse von 1.000 m² bis unter 3.000 m². 33 Verträge summierten sich hier auf 56.000 m², was im Vorjahresvergleich einem Rückgang des Flächenumsatzes in dieser Größenklasse um 19 Prozent entspricht. Der stärkste Rückgang, minus 59 Prozent auf 17.200 m², wurde im größten Flächensegment über 10.000 m² registriert. In diesem Bereich gab es lediglich die Anmietung von RTL in der Koreastraße 7 im Teilmarkt HafenCity.
Für den Beginn des 2. Halbjahres 2023 konstatiert C&W eine ausgebremste Marktdynamik und eine rückläufige Anzahl an Großgesuchen. Daher wird für 2023 mit einem Gesamtflächenumsatz von rund 450.000 m² gerechnet. Das wären rund 12 Prozent weniger als im 10-Jahresdurchschnitt.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Im Flächenumsatzergebnis spiegeln sich die strukturelle Veränderung in Bezug auf die Arbeitsplatzstrategie ebenso wie die Wirtschaftslage wider, worauf viele Nutzer zögerlich reagieren. Konsolidierungen und neue Arbeitsplatzkonzepte führen vermehrt dazu, dass die Anmietung neuer Flächen überdacht wird und Nutzer bei guten Konditionen eher in ihren Flächen verbleiben oder Teile der angemieteten Bürofläche zur Untervermietung freigeben.“
Spitzen- und Durchschnittsmiete stabil auf Höchstniveau
Die Spitzenmiete notiert weiter auf dem Höchststand von monatlich 33,00 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 1,00 Euro beziehungsweise rund 3 Prozent. Rund 27 Prozent des Gesamtflächenumsatzes wurde im 1. Halbjahr für eine monatliche Miete von mindestens 30,00 Euro/m² abgeschlossen, im 5-Jahresdurchschnitt (2018-2022) waren es nur etwa 6 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertige Flächen wird die Spitzenmieten im Jahresverlauf voraussichtlich leicht steigen lassen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate bleibt unverändert zum Vorquartal auf dem Rekordhoch von monatlich 21,45 Euro/m². Das sind 1,60 Euro und somit 8 Prozent mehr als Ende Juni 2022.
IKT-Branchen/Online-Plattformen flächenumsatzstärkster Sektor
Maßgeblich beeinflusst durch zwei Abschlüsse von Telekommunikationsunternehmen über jeweils mehr als 5.000 m² bildeten IKT-Branchen und Online-Plattformen das flächenumsatzstärkste Segment im 1. Halbjahr 2023 (22 Abschlüsse; 32.500 m² Bürofläche). Unternehmen aus den Sparten Medien, Verlage und Werbung folgten mit 15 Abschlüssen über zusammen 27.400 m².
Lage- und Ausstattungsqualität im Fokus
Die Nachfrage nach modernen Büros in Bestlagen wie den Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und Hafenrand ist ungebrochen hoch. Rund 46 Prozent der Vermietungsaktivität entfällt auf diese Bereiche, davon 69 Prozent auf Gebäude, die der Qualität A zugeordnet sind.
Flächenangebot stabil
Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,4 Prozentpunkte und notierte Ende Juni bei 4,6 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 66.700 m² auf 699.700 m² an. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 blieb der Leerstand stabil.
Freiwerdende Bestandsflächen und Flächen, die immer mehr Unternehmen zur Untervermietung freigeben, werden den Leerstand in Hamburg bis zum Jahresende 2023 voraussichtlich moderat weiter steigen lassen.
Hohes Bauvolumen und zurückgestellte Projekte
Im 1. Halbjahr 2023 wurden in Hamburg rund 148.200 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. Größtes Projekt darunter ist das für die Signal Iduna errichtete Kap 5 in der City Nord mit rund 23.000 m² Bürofläche.
Insgesamt befinden sich derzeit rund 544.000 m² Bürofläche im Bau, die bis einschließlich 2026 fertiggestellt sein sollen. Das entspricht in etwa dem Niveau der vergangenen fünf Jahre. Davon sind 64 Prozent bereits an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über rund 476.600 m². Das sind 26 Prozent oder rund 170.000 m² weniger als noch Ende 2022. Grund hierfür sind Projekte, die wegen der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten zurückgestellt wurden, insbesondere bei fehlender Vorvermietung. Spekulative Projekte in dezentralen Lagen werden aktuell nicht mehr initiiert.
