Auf den deutschen Top-5-Büromärkten wurden im 2. Quartal 2023 rund 474.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt. Dies ist das umsatzschwächste Quartal seit dem 2. Quartal 2009, nach Beginn der Finanzkrise, und liegt 30 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Quartale. Im ersten Halbjahr 2023 summiert sich der Flächenumsatz auf 982.000 m² (-31 Prozent gegenüber dem Vorjahrszeitraum). Für 2023 erwartet C&W ein Gesamtjahresergebnis von etwa 2,4 Mio. m².
Umsatzminus in allen Top-5-Märkten
Im Vergleich der beiden ersten Halbjahre 2023 und 2022 verzeichnen alle Top-5-Märkte einen Rückgang beim Flächenumsatz. Frankfurt blieb mit -4 Prozent fast stabil. Die anderen Märkte liegen 25 bis 43 Prozent im Minus. Den größten Flächenumsatz weisen Berlin (244.000 m²) und München (238.000 m²) auf.
Anzahl der Abschlüsse auf niedrigem Niveau
Die Anzahl der Abschlüsse erreicht im 2. Quartal 2023 mit 630 Stück den niedrigsten Wert seit dem 2. Quartal 2020, welches durch den Beginn der Corona-Pandemie charakterisiert war. Ein Rückgang der Anzahl der Abschlüsse ist insbesondere in der Größenklasse ab 5.000 m² zu bemerken. Das Segment von 500 m² bis 3.000 m² blieb im Vergleich zu den letzten zwei Jahren nahezu stabil. Großabschlüsse bleiben jedoch Mangelware. Im 1. Halbjahr gab es bisher nur vier Abschlüsse ab 10.000 m², davon aus dem 1. Quartal zwei in Berlin und aus dem 2. Quartal einer in München sowie die Anmietung durch RTL (17.500 m²) in der HafenCity in Hamburg. Im 1. Halbjahr 2022 wurden noch 14 solcher Großabschlüsse registriert.
Zentrale Lagen sind gefragt
Etwa zwei Drittel des Flächenumsatzes entfällt auf CBD und innenstadtnahe Lagen, ein Drittel auf Nebenlagen oder periphere Lagen. Über die vergangenen zwei Jahre hat sich der Anteil in erstgenannten Lagen erhöht.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany, kommentiert: „Es scheint, als hätten sich viele Firmen mit Homeoffice arrangiert und würden ihre Flächen an die neuen Gegebenheiten anpassen. Die Hoffnung und Erwartung am Markt ist, dass die Entscheidungsfreude und somit die Anzahl der Abschlüsse wieder steigen wird. Was bleiben wird, ist die Flight to Quality. Denn ein schlechtes Büro lockt keinen hinterm heimischen Ofen hervor."
Leerstand steigt weiter
Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 2. Quartals 2023 bei 4,99 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent und liegt 0,9 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten. Unter den fünf Märkten hat Hamburg mit 4,6 Prozent weiterhin die niedrigste Quote. Für den weiteren Verlauf des Jahres 2023 wird ein Anstieg des Leerstands in den Top-5-Märkten auf über 5 Mio. m² erwartet. Die Untervermietungen sind auf nun 523.000 m² weiter gestiegen. Das entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahresquartal um 47 Prozent. Berlin und Düsseldorf führen hier mit jeweils rund 130.000 m² – Hamburg weist mit 56.000 m² den niedrigsten Wert auf.
Fertigstellungsvolumen wird 2023 fast die 2-Millionen-Marke erreichen
Im Berichtsquartal wurden 521.000 m² Bürofläche fertigstellt – im 1. Halbjahr 868.000 m². 63 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Anteile entfallen auf München (411.000 m²) und Berlin (258.000 m²) – beide Märkte beanspruchen somit fast 80 Prozent der Fertigstellungen für sich. Im Gesamtjahr 2023 werden voraussichtlich rund 1,9 Mio. m² fertiggestellt – das läge deutlich über dem 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von rund 440.000 m². Das Bauvolumen liegt Ende des 2. Quartals bei 4,03 Mio. m² – davon ist die Hälfte der Flächen noch frei. Die größten Anteile entfallen auch hier auf Berlin (1,7 Mio. m²) und München (785.000 m²).
Mietpreise steigen weiter
Im Berichtsquartal sind die Mietpreise weiter gestiegen: Die Spitzenmieten legten in Frankfurt, Berlin und München um jeweils 50 Cent zu. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des 2. Quartals 2023 bei 160,9 Punkten (2010=100). Das bedeutet ein Plus von fast 8 Prozent im 12-Monatszeitraum. C&W erwartet bis Jahresende 2023 einen weiteren Anstieg in Berlin und Hamburg. Bei den Durchschnittsmieten (berücksichtigt werden die Abschlüsse der jeweils letzten 12 Monate) sind im Vergleich zum Vorjahresquartal die Werte in allen fünf Märkten angestiegen. Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen bei 6,8 Prozent (bezogen auf einen 5-Jahresvertrag über alle Top-5-Märkte hinweg).
