Für das 1. Halbjahr 2023 registrierte die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in Berlin gewerbliche Immobilientransaktionen mit einem Volumen von 2,12 Mrd. Euro. Das sind 44 Prozent weniger als im 1. Halbjahr 2022 und 48 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt. Das Transaktionsvolumen im 2. Quartal liegt mit 955 Mio. Euro 18 Prozent unter dem des 1. Quartals.
Verkäufe der SIGNA dominieren Berliner Investmentmarkt
Mit einem Anteil von jeweils rund einem Drittel am Transaktionsvolumen waren gemischt genutzte Immobilien und Handelsimmobilien die umsatzstärksten Nutzungsarten im 1. Halbjahr. Für erstere verzeichnet C&W ein Volumen von 820 Mio. Euro, für Handelsimmobilien ein Volumen von 780 Mio. Euro. Zwei Transaktionen der SIGNA dominieren dabei das Geschehen: die Teilverkäufe des KaDeWe im 1. Quartal und des Projekts „Mynd“ mit dem „Galeria Weltstadthaus“ im 2. Quartal.
Die getätigten Verkäufe von Büroimmobilien zeichnen sich durch hohe Individualität bei den Verkaufsbedingungen aus (zum Beispiel beim Objekt „BEAM“). Entsprechend dienen die abgeleiteten Kennzahlen nur bedingt als markttypische Referenz.
Die Auswirkungen des schwierigen Finanzierungsumfeldes zeigen sich deutlich beim zurückgegangenen Transaktionsvolumen auf dem Grundstücksmarkt. Im 1. Halbjahr wurden Grundstücke für 184 Mio. Euro gehandelt, was fast einer Halbierung gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 entspricht und auf nur wenigen Transaktionen beruht.
Logistik- und Industrieimmobilien erzielten einen Umsatz von 105 Mio. Euro. Das entspricht 5 Prozent des Gewerbemarktvolumens. Hotels kamen im 1. Halbjahr auf ein Volumen von 50 Mio. Euro.
Anstieg der Spitzenrenditen bei Büroimmobilien verlangsamt sich
Seit Beginn des Zinsanstiegs sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stark angestiegen. Im 2. Quartal ist ebenfalls eine Zunahme zu verzeichnen, jedoch ist diese etwas geringer als in den Quartalen zuvor. Die Spitzenrendite liegt bei 3,95 Prozent. In den vergangenen zwölf Monaten summiert sich der Anstieg auf 110 Basispunkte.
Der Spread zur 10-jährigen deutschen Staatsanleihe ist mit circa 152 Basispunkten weiterhin auf einem historisch niedrigem Niveau, sodass ein weiterer Anstieg der Spitzenrendite zu erwarten ist.
Sowohl bei Logistikimmobilien als auch bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen verharrten die Spitzenrenditen im Vergleich zum 1. Quartal auf gleichem Niveau. Für Logistikimmobilien lagen sie unverändert bei 4,15 Prozent, für Geschäftshäuser in 1A-Lagen bei 3,80 Prozent. Im 12-Monatszeitraum stiegen die Renditen um 105 beziehungswiese 50 Basispunkte.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die wenigen großen Transaktionen am Berliner Investmentmarkt täuschen darüber hinweg, dass sich das Transaktionsgeschehen nach wie vor nicht normalisiert hat. Das hohe Zinsniveau dauert länger an als Anfang des Jahres erwartet, weshalb der Druck nach oben auf die Bürorenditen noch nicht nachlässt. Wir gehen davon aus, dass die Spitzenrenditen bis Jahresende deutlich über 4 Prozent steigen werden. Mehr Klarheit über die zukünftige Zinspolitik wird dann zu höherer Marktaktivität führen.“
Core-Immobilien an der Spitze
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Risikoklassen ist maßgeblich geprägt von den Verkäufen der SIGNA, weshalb Core-Immobilien mit 74 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil auf sich vereinen. Es folgen die Segmente Value-add mit 12 Prozent sowie Opportunistic und Core+ mit jeweils 6 Prozent. Die wichtigsten Investorentypen waren Investment- und Assetmanager mit einem Anteil von 47 Prozent am Kaufvolumen. Auf Banken und Finanzinstitute entfielen 26 Prozent, gefolgt von Corporates mit 11 Prozent. Projektentwickler vereinten 8 Prozent des Volumens auf sich.
