Im 1. Halbjahr 2023 erreichte der Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt ein Investmentvolumen von rund 450 Mio. Euro. Ein niedrigeres Ergebnis für ein 1. Halbjahr wurde zuletzt im Jahr 2009, während der Finanzkrise, registriert. Das Ergebnis bleibt 80 Prozent hinter dem Vorjahreswert zurück, der allerdings durch die Übernahme von alstria office besonders stark ausgefallen war (H1 2022: 2,28 Mrd. Euro). Der 5-Jahresdurchschnitt für erste Halbjahre liegt bei rund 1,79 Mrd. Euro und wurde um 75 Prozent unterschritten.
Büroobjekte und Büroprojekte sind umsatzstärkste Assetklasse
Büroimmobilien und Büroentwicklungsprojekte waren im 1. Halbjahr mit einem Volumen von insgesamt 270 Mio. Euro die dominierende Assetklasse. Dies entspricht einem Anteil von 60 Prozent am Investitionsvolumen. Das Ergebnis bleibt 84 Prozent hinter dem sehr hohen Vorjahreswert (1,64 Mrd. Euro) zurück. Die größte Bürotransaktion mit einem Volumen von 119 Mio. Euro war zugleich die größte Transaktion am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt im 1. Halbjahr. Die PPS Immobilien Holding verkaufte das „Fritz-Schumacher-Gebäude“ am Gänsemarkt im Teilmarkt Innenstadt zur Eigennutzung an die Stadt Hamburg.
Geringe Aktivität bei Logistik-Industrie und Handel
Zweitstärkste Anlageklasse waren mit rund 100 Mio. Euro oder einem Anteil von 22 Prozent Logistik-Industrie-Investments. Damit wurde der Vorjahreswert von 280 Mio. Euro um 64 Prozent unterschritten. Die größte Einzeltransaktion war der Verkauf des „Panattoni Park Hamburg Nord“ an J.P. Morgan Asset Management und die Cromwell Property Group im 1. Quartal (über 90 Mio. Euro). Handelsimmobilien generierten mit rund 30 Mio. Euro einen Anteil von 7 Prozent am Transaktionsvolumen.
Niklas Hensiek, Associate CM Investment Sales bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die weiterhin unsichere Wirtschaftslage sorgt für Zurückhaltung am Immobilieninvestmentmarkt. Auf der traditionell umsatzstärksten Assetklasse Büro lastet zudem die strukturelle Veränderung der Arbeitsplatzstrategie mit steigenden Home-Office-Quoten. Sobald die Preisvorstellungen der Akteure wieder dichter zusammenrücken, sollte zum Jahresende eine Marktbelebung eintreten.“
Renditen steigen weiter
Der im Sommer 2022 durch die Zinswende ausgelöste Renditeanstieg für Spitzenobjekte hat sich im 2. Quartal 2023 für Büroobjekte unvermindert fortgesetzt. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs notiert zum Ende des 2. Quartals 2023 bei 4,00 Prozent. Das sind 110 Basispunkte mehr als vor einem Jahr. Die Spitzenrendite für 1a-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 4,10 Prozent. Der Anstieg beläuft sich im Vorjahresvergleich auf 50 Basispunkte. Für erstklassige Logistikimmobilien steht die Spitzenrendite bei 4,15 Prozent, was im Vergleich zum 2. Quartal 2022 einem Anstieg um 105 Basispunkte entspricht.
Da die EZB den Leitzins in den vergangenen zwölf Monaten acht Mal erhöht hat und weitere Schritte zu erwarten sind, rechnet Cushman & Wakefield in den genannten Anlageklassen mit weiteren Renditeanstiegen.
