Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für die ersten drei Quartale 2023 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 430.700 m² registriert. Dies entspricht einem Rückgang von 28 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das Ergebnis im 3. Quartal lag bei 176.600 m².
Großabschlüsse weiterhin selten
Der Flächenumsatz der ersten neun Monate fiel in fast allen Größensegmenten schwach aus. Besonders betroffen waren Großabschlüsse. Nur zwei Mietverträge mit mehr als 10.000 m² wurden gezeichnet. Hinzu kam im dritten Quartal ein Erweiterungsprojekt des Bundeskriminalamts über 25.000 m², das die Behörde selbst beziehen wird.
Während Anmietungen unter 1.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 21 Prozent zurückgingen, wurden im Bereich zwischen 5.000 m² und 10.000 m² mit zehn Vermietungen rund 65.600 m² umgesetzt. Damit konnte diese Größenklasse das Niveau gegenüber dem Vorjahreszeitraum halten.
Hierbei waren Abschlüsse der öffentlichen Verwaltung von Bedeutung, die trotz allgemeiner Flächenreduktion ein Gesamtvolumen von 70.100 m² anmietete. Dazu zählten beispielsweise das Bundesamt für die Sicherheit der nuklearen Entsorgung sowie das Bezirksamt Pankow, die jeweils Verträge in einer Größenordnung zwischen 5.000 m² und 10.000 m² unterschrieben. Trotzdem bleibt der Flächenumsatz durch die öffentliche Verwaltung hinter dem der Vorjahre zurück.
Auch wenn zuletzt einige Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologie Büroflächen anmieteten, ist der Flächenumsatz von 62.100 m² bis Ende September nicht einmal halb so hoch wie im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Industrieunternehmen hingegen mieteten aktiv an und kommen auf einen Umsatz von 58.700 m², was leicht über dem Niveau des gleichen Zeitraums im Vorkrisenjahr 2019 liegt.
Kurz- und mittelfristig rechnet C&W nicht mit einer zunehmenden Aktivität des Gesamtmarktes, da die Anzahl der Großgesuche gering ist.
Pierre Nolte, Head of Office Agency Berlin bei C&W, ordnet die Entwicklung so ein: „Das Kräfteverhältnis hat sich eindeutig zu Gunsten der Mieter verschoben. Die Eigentümer passen sich der neuen Realität an. Insbesondere Großnutzer schaffen es, bei den Vertragsverhandlungen ihre Interessen in Bezug auf Incentives, kürzere Vertragslaufzeiten und flexible Nutzungsdauer weitestgehend durchzusetzen. Gleichzeitig beobachten wir, dass Projektentwicklungen mit einem Gesamtvolumen von fast 200.000 m² Fläche vorerst gestoppt wurden. Trotzdem erwarten wir für das nächste Jahr über 800.000 m² Fertigstellungen, da viele Projekte noch im alten Marktumfeld begonnen wurden.“
Leerstandsquote steigt innerhalb eines Jahres um fast die Hälfte auf 6,1 Prozent
Anfang 2019 lag die Leerstandsquote bei einem historischen Tiefstand von 1,3 Prozent. Ende September 2023 hingegen lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 6,1 Prozent, was einer Fläche von rund 1,25 Mio. m² entspricht. Im Vorjahresvergleich ist der Leerstand um 356.200 m² beziehungsweise 40 Prozent gestiegen.
Bedingt durch die große Projektentwicklungspipeline und den Trend zur Flächenreduzierung auf Nutzerseite wird der Leerstand weiterhin steigen. Verstärkt wird dieser Effekt durch den geringen Flächenumsatz, weshalb eine Leerstandquote von ungefähr 8 Prozent bis Ende 2024 realistisch ist.
Fertigstellungsvolumen aktuell noch hoch
Die Fertigstellungen von Neubau- und Kernsanierungsflächen erreichten in den ersten neun Monaten des Jahres mit 361.000 m² ein Volumen, welches 26 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt liegt. 151.500 m² beziehungsweise 42 Prozent der Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch ohne Nutzer. Bis zum Jahresende ist ein Gesamtvolumen von circa 684.400 m² an Fertigstellungen zu erwarten, welches im nächsten Jahr sogar noch übertroffen werden wird. Danach wird die Zahl deutlich zurückgehen, da derzeit viele geplante Projekte überdacht werden.
Spitzenmiete konstant zum Vorquartal
Die erzielbare Spitzenmiete blieb im 3. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal auf gleichem Niveau und beträgt monatlich 44,50 Euro/m². Im Vorjahresvergleich ist das ein Plus von 1,50 Euro oder 3 Prozent. Bis zum Jahresende ist, getrieben durch Projektentwicklungen und hochwertige Bestandsgebäude in Spitzenlagen, mit einem weiteren leichten Anstieg zu rechnen.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt jetzt bei monatlich 29,05 Euro/m², was einem Plus von 60 Cent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Durch das gestiegene Angebot im Markt entsteht mittlerweile ein Preisdruck bei den Angebotsmieten von Objekten einfacher und mittlerer Qualität. Das macht sich allerdings noch nicht in der Durchschnittsmiete bemerkbar, da in diesem Segment zurzeit kaum Abschlüsse stattfinden.
