Im 3. Quartal 2023 liegt der Büroflächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands 30 Prozent unter den Zahlen des Vorjahres, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Diese Entwicklung werde sich in diesem Jahr auch nicht mehr wesentlich ändern, so die Prognose. Einer der Gründe dafür ist die niedrige Zahl großflächiger Vermietungen, während kleinere Vermietungen stabil bis zunehmend sind. Die Untermietflächen im Angebot haben sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt verdoppelt, weil Unternehmen ihre Flächen systematisch verkleinern.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei C&W, kommentiert: „Im zurückliegenden Sommerquartal zeigte sich die Nutzernachfrage für die Büroflächenanmietung unverändert verhalten. In der aktuellen Marktsituation mit konjunktureller Schwäche, veränderten Workplace-Strukturen und wachsender Bedeutung von ESG stehen die Vermieter vor großen Herausforderungen. Neuausrichtung oder Umwidmung vieler Immobilien ist das Gebot der Stunde.“
Flächenumsatz:
Umsatzminus in allen Top-5-Märkten – aber mehr kleinere Abschlüsse
- An den deutschen Top-5-Büromärkten wurden im 3. Quartal 2023 rund 546.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Damit ist es das umsatzstärkste Quartal im laufenden Jahr.
- In den ersten drei Quartalen 2023 summiert sich der Flächenumsatz auf 1,54 Mio. m² (-30 Prozent gegenüber dem Vorjahrszeitraum).
- Für 2023 erwartet C&W ein Gesamtjahresergebnis von etwas über 2 Mio. m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-3/2022) verzeichnen alle Top-5-Märkte einen Rückgang beim Flächenumsatz. Frankfurt hat mit -7 Prozent den geringsten Rückgang, München mit -47 Prozent den stärksten. Den größten Flächenumsatz im laufenden Berichtsjahr weisen Berlin (430.000 m²) und Hamburg (327.000 m²) auf.
- Die Anzahl der Abschlüsse ist im 3. Quartal 2023 mit 700 deutlich höher als im Vorquartal (630) und liegt nur 14 Prozent unter dem Vorjahreswert. Das rührt daher, dass zahlreiche kleinere Abschlüsse getätigt wurden. Im 3. Quartal 2023 gab es nur zwölf Abschlüsse in der Größenklasse ab 5.000 m². Das sind zwar drei mehr als im Vorquartal, aber weiterhin weit weniger als der Durchschnitt seit Anfang 2020.
- Das Segment unter 1.000 m² hat sich dagegen weiter stabilisiert. Im Berichtsquartal gab es sogar mehr Abschlüsse als durchschnittlich seit Anfang 2020.
- Im Berichtsquartal wurden vier Abschlüsse ab 10.000 m² registriert, darunter einer in jedem Top-5-Markt, außer in München.
- Etwa 60 Prozent des Flächenumsatzes werden in CBD- und innenstadtnahen Lagen verzeichnet. In Berlin und Düsseldorf entfallen die höchsten Flächenanteile auf jene Lagen, die beim Flight-to-Quality besonders stark im Nutzerfokus stehen.
Leerstand:
5-Millionen-Quadratmeter-Marke überschritten
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 3. Quartals 2023 bei 5,15 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,6 Prozent und liegt 1,2 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten.
- Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 4,6 Prozent weiterhin die niedrigste Quote, Düsseldorf mit 9,7 Prozent die höchste. Den absolut höchsten Leerstand hat Berlin (1,25 Mio. m²), gefolgt von München (1,2 Mio. m²).
- Für die kommenden Quartale wird ein weiterer Anstieg des Leerstands erwartet. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den Fertigstellungen sowie die mehrheitlich kleineren Flächen in Neuanmietungen im Vergleich zum jeweiligen vorherigen Standort.
- Die Untervermietungen sind weiter gestiegen auf knapp 600.000 m². Das entspricht fast einer Verdopplung gegenüber dem Vorjahresquartal.
Fertigstellungen:
Fertigstellungsvolumen steigen weiter an
- Im Berichtsquartal wurden 246.000 m² Bürofläche fertigstellt – im Dreivierteljahr 2023 bisher 987.000 m². 60 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
- Die größten Anteile der Fertigstellungen im laufenden Jahr entfallen mit jeweils rund 360.000 m² auf München und Berlin.
- Im Gesamtjahr 2023 werden voraussichtlich rund 1,6 Mio. m² fertiggestellt – das läge deutlich über dem 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von rund 960.000 m² (+ 63 Prozent). Für 2024 werden aktuell 1,8 Mio. m² erwartet, davon ist die Hälfte noch verfügbar.
- Das Bauvolumen liegt Ende des 3. Quartals bei 4,1 Mio. m² – davon ist rund die Hälfte der Flächen noch frei. Die größten Anteile entfallen auch hier auf Berlin (1,7 Mio. m²) und München (818.000 m²).
Mietpreise:
Uneinheitliches Bild bei der Mietpreisentwicklung
- Im Berichtsquartal sind die Spitzenmieten bis auf Düsseldorf stabil geblieben – dort sind sie um monatlich 2,00 Euro/m² gestiegen. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des 3. Quartals 2023 bei 162,7 Punkten (2010=100). Das bedeutet ein Plus von fast 8 Prozent im 12-Monatszeitraum. Bis Jahresende wird ein weiterer Anstieg erwartet.
- Bei den Durchschnittsmieten sind in drei der fünf Märkten Rückgänge im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen. Berücksichtigt werden die Abschlüsse der jeweils letzten zwölf Monate.
- Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen bei 7,2 Prozent, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag über alle Top-5-Märkte hinweg.
