Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) erfasste für den Münchner Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2023 einen Flächenumsatz von 325.800 m². Das Ergebnis liegt damit rund 40 Prozent unterhalb des 10-Jahres- bzw. rund 43 Prozent unterhalb des 5-Jahresdurchschnitts. Gegenüber dem Vorjahresergebnis beträgt das Umsatzminus rund 47 Prozent.
Schwaches 3. Quartal durch ausbleibende Großanmietungen
Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz im 3. Quartal auf 87.700 m². Sowohl dieser Quartalswert als auch das Ergebnis des bisherigen Jahresverlaufs 2023 stellen ein Rekordtief dar, welches es in dieser Form auf dem Vermietungsmarkt München seit Beginn der Datenerhebung noch nicht gegeben hat. Zurückzuführen ist dies in erster Linie auf das Ausbleiben von großflächigen Vermietungen und Eigennutzertransaktionen. Größere Abschlüsse werden immer öfter aufgeschoben.
Der Großteil des Vermietungsgeschehens im 3. Quartal (123 von 143 registrierten Abschlüssen) spielte sich im Flächensegment bis 1.000 m² ab, womit sich der Trend zu kleinen Abschlüssen wie in den beiden Vorquartalen fortsetzt. Zwischen Juli und September gab es mit dem Abschluss der Ramboll GmbH in der „Fabrik“ lediglich eine Anmietung in der Größenklasse von 3.000 m2 bis 5.000 m². An zweiter und dritter Stelle folgen die Anmietung der Jungheinrich AG im Objekt „Neue Balan“ mit 2.500 m² sowie einem Mieter der öffentlichen Verwaltung im Objekt „Campus C“ mit 2.400 m².
Bürospitzenmiete erreicht Plateau von 44,50 Euro/m²
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete blieb gegenüber dem Vorquartal stabil bei monatlich 44,50 Euro/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dieser Wert dennoch einem Plus von 1,50 Euro/m². Erreicht wird die Spitzenmiete vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt Nord und Innenstadt West. Auch im 3. Quartal hat sich erneut gezeigt, dass in besonders hochwertigen Objekten in sehr guten Lagen vereinzelt Mieten von 50 Euro/m²/Monat möglich sind.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate hinweg lag Ende September 2023 bei monatlich 23,35 Euro/m² und hat damit gegenüber dem 3. Quartal 2022 um 0,95 Euro/m² nachgelassen.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchner Niederlassung von C&W, kommentiert: „Der Trend zum Downsizing ist auf dem Münchner Vermietungsmarkt deutlich spürbar – Unternehmen stellen vermehrt auch größere Teile ihrer Flächen zur Untervermietung zur Verfügung und kleinflächige Abschlüsse dominieren weiterhin den Markt.
Durch Desk-Sharing und Home-Office-Modelle sinkt zum einen der Platzbedarf, zum anderen versuchen Mieter durch einen Umzug in eine kleinere Fläche die Mietbelastung zu senken. Wird keine passende Fläche gefunden, verbleiben Mieter aktuell lieber in ihren bisherigen Räumlichkeiten.“
Industrieunternehmen sind Hauptumsatztreiber
Die Branchen Industrie, Transport und Verkehr erzielten im 3. Quartal mit 22.400 m² (28 Abschlüsse) den größten Flächenumsatz, wovon 68 Prozent auf das Umland entfielen. Den zweithöchsten Umsatz verzeichneten Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche mit 12.600 m².
Leerstand im Marktgebiet auf konstant mittlerem Niveau
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des 3. Quartals 5,6 Prozent, eine Zunahme um 50 Basispunkte gegenüber dem 3. Quartal 2022. Der absolute Leerstand summiert sich Ende September 2023 auf rund 1,2 Mio. m². Verglichen mit dem zweiten Quartal sind diese Werte konstant. In Untermietflächen hat der Leerstand dagegen angezogen. Während hier im 3. Quartal 2022 noch 97.500 m² registriert wurden, waren es im 3. Quartal 2023 bereits 121.200 m². Auch gegenüber dem 2. Quartal 2023 (103.200 m²) ist ein Anstieg zu verzeichnen.
Bauaktivität weiterhin hoch, Neubauten bei Mietern hoch im Kurs
Am Münchner Büromarkt wurden in den ersten drei Quartalen 2023 insgesamt 359.100 m² Bürofläche fertiggestellt. Davon entfielen 21 Prozent beziehungsweise 74.500 m² auf das 3. Quartal. Zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung waren bereits 51 Prozent der Flächen belegt. Aktuell befinden sich insgesamt 818.300 m² Bürofläche im Bau, davon sind 45 Prozent vorvermietet. Mit rund 1,0 Mio. m² Bürofläche in Planung weist München eine weiterhin gut gefüllte Projektpipeline auf.
