Für die ersten drei Quartale 2023 registrierte die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in Berlin gewerbliche Immobilientransaktionen im Volumen von 2,69 Mrd. Euro. Das sind 55 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und 58 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt. Das Transaktionsvolumen im 3. Quartal liegt mit 575 Mio. Euro noch einmal deutlich unter dem der ersten beiden Quartale.
Wenige Großabschlüsse prägen den Investmentmarkt
Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete in diesem Jahr in verschiedenen Assetklassen fünf Verkäufe von jeweils über 100 Mio. Euro. Allein diese Transaktionen machen über 60 Prozent des Gesamtvolumens aus.
Mit einem Anteil von jeweils rund einem Drittel am Transaktionsvolumen waren gemischt genutzte Immobilien und Handelsimmobilien die umsatzstärksten Nutzungsarten in den ersten neun Monaten des Jahres. Für Mixed-Use verzeichnet C&W ein Volumen von 1,05 Mrd. Euro, für Handelsimmobilien ein Volumen von 885 Mio. Euro. Die größte Transaktion im 3. Quartal 2023 war ein Grundstück, welches für ein Rechenzentrum entwickelt werden soll und damit exemplarisch für diese wachsende Nutzungsart ist.
Kaufbereitschaft der Investoren gering
Die bereits erfolgten Preisabschläge bei Gewerbeimmobilien sind offenbar noch nicht ausreichend stark, um die Kaufbereitschaft einer größeren Investorenschicht wiederzuerwecken. Im 3. Quartal ist der Büromarkt mit 75 Mio. Euro nochmals weniger aktiv geworden und beruht auf Deals, die häufig nicht als markttypisch gewertet werden können.
Logistik- und Industrieimmobilien erzielten in den ersten neun Monaten des Jahres einen Umsatz von 240 Mio. Euro, auf Hotels entfielen 80 Mio. Euro. Auch diese Marktsegmente liegen mit einem Rückgang von 34 beziehungswiese 64 Prozent ebenfalls deutlich hinter den Vorjahreszeiträumen zurück.
Insgesamt war das Transaktionsvolumen aller gewerblichen Nutzungsarten zusammen bis September so niedrig wie seit 2014 nicht mehr.
Core-Immobilien führen das Transaktionsgeschehen an
Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf Risikoklassen ist maßgeblich geprägt von den Core-Verkäufen der SIGNA. Deshalb vereinen Core-Immobilien mit 61 Prozent den mit Abstand höchsten Anteil auf sich. Es folgen die Segmente Value-add mit 13 Prozent, Opportunistic mit 12 Prozent sowie Core+ mit 8 Prozent. Die wichtigsten Investorentypen waren Investment- und Assetmanager mit einem Anteil am Kaufvolumen von 41 Prozent. Auf offene Publikumsfonds entfielen 21 Prozent, gefolgt von Corporates mit 14 Prozent. Projektentwickler vereinten 8 Prozent des Volumens auf sich.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei C&W, kommentiert: „Aktuell beobachten wir, dass nur eigenkapitalstarke oder sehr opportunistische Investoren am Berliner Markt aktiv sind. Andere halten sich trotz nochmals gestiegener Renditen zurück. Der Anleihemarkt signalisiert, dass das hohe Zinsniveau länger andauern wird als bisher erwartet. Deshalb sind weiter steigende Bürorenditen wahrscheinlich, bis der Spread zwischen Bürospitzenrendite und 10-jähriger Staatsanleihe wieder ein im langfristigen Vergleich normales Niveau erreicht.“
Anstieg der Spitzenrenditen bei Büroimmobilien geht weiter
Seit Beginn des Zinsanstiegs sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stark angestiegen. Im 3. Quartal ist wiederum eine Zunahme zu verzeichnen, sodass sie nun bei 4,40 Prozent liegt. Gegenüber dem Vorquartal ist dies ein Anstieg um 45 Basispunkte. In den vergangenen zwölf Monaten summiert sich der Anstieg auf 120 Basispunkte.
Sowohl bei Logistikimmobilien als auch bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen sind ebenfalls steigende Spitzenrenditen zu verzeichnen. Für Logistikimmobilien stiegen sie auf 4,30 Prozent, für Geschäftshäuser in 1A-Lagen auf 4,00 Prozent. Im 12-Monatszeitraum stiegen die Renditen um 60 Basispunkte für Geschäftshäuser beziehungsweise 70 Basispunkte für Logistikimmobilien.
