Immobilieninvestmentmärkte werden durch Portfolioverkäufe gepusht, Renditeanstieg noch nicht vorüber

Laut der Zahlen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) war das 3. Quartal mit 5,71 Mrd. Euro Umsatz das stärkste des laufenden Jahres. Die Spitzenrenditen sind weiter angewachsen und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich allmählich an. Für Handelsimmobilien wurde im bisherigen Jahresverlauf mit 4,17 Mrd. Euro der größte Umsatzanteil verzeichnet, im 3. Quartal war aber die Logistiksparte mit 1,89 Mrd. Euro die umsatzstärkste Assetklasse. Berlin bleibt mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 2,69 Mrd. Euro weiterhin der umsatzstärke deutsche Markt. 

Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Wir nähern uns einer Phase, in der die Spitzenrenditen für Core-Immobilien ihren Höhepunkt erreichen, was eine Bodenbildung in den nächsten Quartalen möglich erscheinen lässt. In der Breite sehen wir nach wie vor nur wenige Bürotransaktionen, vor allem durch institutionelles Kapital. Vor dem Hintergrund eines verlässlichen und kalkulierbaren Finanzierungsumfelds sowie weiter steigenden Mietpreisen dürfte die zuletzt deutlich restriktive Haltung gegenüber Büroobjekten bereits im kommenden Jahr etwas nachlassen.“

Transaktionsvolumen

Portfoliotransaktionen treiben Umsatz im 3. Quartal

• Der deutsche Investmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2023 ein gewerbliches Transaktionsvolumen in Höhe von 15,52 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einem Umsatzrückgang von rund 61 Prozent, ebenso im Vergleich zum 5-Jahresmittewert der jeweils ersten drei Quartale.
• Mit knapp 5,71 Mrd. Euro ist das 3. Quartal das bisher umsatzstärkste des Jahres. 
• Gleich mehrere Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich waren maßgeblich für den Umsatzschub im 3. Quartal verantwortlich, allen voran der Verkauf des X-Bricks Portfolios mit insgesamt 188 Lebensmittelmärkten an Slate Asset Management für knapp über 1 Mrd. Euro, welcher gleichzeitig den bisher größten Deal des Jahres markiert.
• In Summe erreichten Portfoliotransaktionen in den ersten drei Quartalen rund 4,06 Mrd. Euro, knapp 26 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumens, davon allein 2,69 Mrd. Euro im 3. Quartal.

Renditen

Spitzenrenditen steigen weiter, besonders bei Büroimmobilien 

• Von Ende Juni bis Ende September 2023 stieg die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten um weitere 45 Basispunkte auf aktuell 4,49 Prozent. 
• Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich um 20 Basispunkte auf nun 4,10 Prozent. Für Logistikimmobilien beträgt der Mittelwert aktuell 4,30 Prozent und damit 15 Basispunkte mehr als ein Quartal zuvor.
• Nach wie vor werden die niedrigsten Bürospitzenrenditen in München mit aktuell 4,20 Prozent erzielt, gefolgt von Frankfurt und Berlin mit jeweils 4,35 und 4,40 Prozent. In Düsseldorf und Köln notiert die Bürospitzenrendite mit 4,75 Prozent am höchsten. 
• Die Lücke der Kaufpreiserwartungen zwischen Käufern und Verkäufern wird allmählich kleiner. C&W erwartet bis zum Ende des Jahres für Core-Immobilien weitere Renditeanstiege und ein Preisniveau, zu dem wieder mehr Transaktionen stattfinden dürften.

Nutzungsarten

Handels- und Logistik-Industrieimmobilien dominieren dank Portfoliotransaktionen

• Das Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien ist weiterhin sehr verhalten und verzeichnet in den ersten drei Quartalen ein Umsatzvolumen in Höhe von 3,29 Mrd. Euro (Q3/2023: 930 Mio. Euro). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 80 Prozent. Der Umsatzanteil am gesamten Transaktionsvolumen liegt bei knapp 21 Prozent. Noch niedriger fiel das Ergebnis zuletzt während der Finanzmarktkrise im Jahr 2009 aus (2,15 Mrd. Euro).
• Die deutliche Mehrheit der Verkäufe lag bei Objekten unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Value-add- und Core-plus-Immobilien.
• Institutionelle Investoren agieren bei Core-Büroobjekten weiterhin sehr zurückhaltend. Die Kombination aus geringem Angebot und nach wie vor erschwerten Finanzierungsbedingungen führen zu einer insgesamt abwartenden Haltung.
• Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien erreichte von Januar bis September 2023 rund 4,17 Mrd. Euro (Q3 / 2023: 1,77 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum steht somit ein Minus von knapp 34 Prozent zu Buche. Der Anteil am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen des Jahres beläuft sich auf starke 27 Prozent. Ein höherer Anteil wurde zuletzt 2015 registriert.
• Aufgrund der großvolumigen Portfoliotransaktion mit 188 Lebensmittelmärkten von X-Bricks an Slate Asset Management für rund 1 Mrd. Euro ist das 3. Quartal mit 1,77 Mrd. Euro das bisher umsatzstärkste des Jahres für diese Assetklasse. Erwähnenswert ist zudem das 240 Mio. Euro teure und aus insgesamt 77 Lebensmittelmärkten bestehende Portfolio, welches Aldi-Süd von Pimco Real Estate im 3. Quartal erwarb.
• Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten im bisherigen Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von 3,59 Mrd. Euro und sind hinter den Handelsimmobilien die zweitstärkte Nutzungsart (23 Prozent Anteil) über das Gesamtjahr betrachtet. Mit 1,89 Mrd. Euro war dieses Segment im 3. Quartal sogar das umsatzstärkste. 
• Dazu haben vier Portfoliotransaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro beigetragen. Der größte Portfolioverkauf entfällt davon mit rund 560 Mio. Euro auf den 50-prozentigen Anteilskaufs im Rahmen eine Joints-Ventures von fünf Logistikobjekten von VGP an Deka Immobilien.
• Hotelverkäufe verbuchten einen Umsatzrückgang von 62 Prozent gegenüber dem Vorjahres-Vergleichszeitraum auf 440 Mio. Euro (Q3 / 2023: 110 Mio. Euro).
• Im Sektor „Sonstige“, welcher sich in den ersten drei Quartalen auf rund 4,03 Mrd. Euro (minus 53 Prozent) summierte, dominierten die Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken mit circa 1,7 Mrd. Euro. Immobilien mit Schwerpunkt auf gewerbliche Mischnutzungen wurden für 1,2 Mrd. Euro in diesem Jahr gehandelt.

Top-7-Märkte

Berlin dank einiger Großtransaktionen umsatzstärkster Top-7-Markt

• In den Top-7-Märkten wurden in den ersten drei Quartalen rund 6,42 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 41 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr beträgt rund 70 Prozent.
• Berlin ist weiterhin der umsatzstärke Markt unter den Top-7-Märkten und erzielte ein Gesamttransaktionsvolumen von 2,69 Mrd. Euro. Auch München konnte knapp die 1-Milliarde-Euro-Grenze überschreiten (1,03 Mrd. Euro). Die aktuell umsatzschwächsten Märkte sind Köln mit 305 Mio. Euro sowie Stuttgart mit 525 Mio. Euro.
• Alle Märkte verzeichneten im Vergleich zum Vorjahresergebnis Umsatzeinbußen, Stuttgart (38 Prozent) und Berlin (55 Prozent) die geringsten, Frankfurt mit minus 86 Prozent und Hamburg mit minus 80 Prozent dagegen die kräftigsten.