Das Investmentvolumen für gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke am Markt Frankfurt beträgt laut der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 rund 570 Mio. Euro. Verglichen mit dem Vorjahr entspricht das einem Umsatzrückgang von 86 Prozent. Der 10-Jahresdurchschnitt wurde um 85 Prozent verfehlt.
Assetklasse Büro verliert zugunsten von Mixed-Use und Grundstücken
Auch im 3. Quartal konnte auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt kein Deal über 100 Mio. Euro registriert werden. Die größte Transaktion im Jahr 2023 bleibt der Verkauf der Kölner Straße 10–12 in Eschborn an den französischen Investmentmanager Advenis für rund 70 Mio. Euro im 2. Quartal. Mit lediglich zwei Deals entfallen 24 Prozent (50 Mio. Euro) des gesamten Investitionsvolumens im 3. Quartal auf Büroinvestments. Im bisherigen Jahresverlauf summieren sich auf diese Assetklasse rund 210 Mio. Euro bzw. 37 Prozent.
Der Zinsschock und die damit gestiegenen Finanzierungskosten kombiniert mit unabgeschlossenen Preisbildungen führen zu einem weiterhin sehr zurückhaltenden Verhalten der Investoren, vor allem im Bereich der Core-Immobilien.
Verkäufe von Mixed-Use-Immobilien und Grundstücken hingegen belaufen sich im 3. Quartal auf 140 Mio. Euro und tragen mit 68 Prozent zum Umsatzvolumen bei. Bei Betrachtung der ersten drei Quartale des Jahres liegt dieser Anteil bei 41 Prozent.
Ein wichtiger Akteur in diesem Segment ist aktuell die Stadt Frankfurt, unter anderem durch den Ankauf des ehemaligen Postbankgebäudes in der Eckenheimer Landstraße, für das eine Umnutzung in zwei Schulen geplant ist, und eines Grundstücks in der „Parkstadt II“ in Unterliederbach, auf dem ein Berufsschulcampus entstehen soll. In den kommenden Monaten könnten weitere Ankäufe durch die Stadt folgen, da Flächen für neue Schulen gesucht werden.
Die Verkäufe von Industrie- und Logistikimmobilien erreichten im bisherigen Jahresverlauf einen Umsatz von circa 60 Mio. Euro und machten damit rund 11 Prozent am gewerblichen Investmentvolumen im Marktgebiet Frankfurt aus. Wesentlich dazu beigetragen hat der Ankauf eines Logistikportfolios am Frankfurter Flughafen durch Peakside Capital Advisors im 2. Quartal.
Das Marktgeschehen fokussierte sich im 3. Quartal besonders auf Transaktionen im Opportunistic- und Value-Add-Bereich (62 Prozent). In der momentanen Marktsituation bieten diese Risikoklassen für Investoren vereinzelt eine Möglichkeit für einen Markteinstieg.
Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt bei C&W, erläutert: „Nach wie vor liegen Asking Price und Gebote in vielen Fällen weit auseinander, sodass Verkaufsprozesse nach erfolgter Marktansprache vielfach wieder eingestellt werden. Immer mehr Investoren legen ihren Fokus auf andere Assetklassen und reduzieren das Investmentkapital für den Bürosektor. Dadurch ist die Transaktionsaktivität in dieser Assetklasse nahezu zum Erliegen gekommen.“
Im Vorjahr war eine Belebung des Marktes zur zweiten Jahreshälfte 2023 prognostiziert worden. Aufgrund weiterhin stark voneinander entfernter Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern blieb diese Entwicklung bisher aber aus. Auch für das 4. Quartal geht C&W von keiner nennenswerten Jahresendrallye aus.
Spitzenrendite für alle Assetklassen über 4 Prozent
Die Nettoanfangsrendite für Büroobjekte mit erstklassiger Qualität in Spitzenlagen lag Ende des 3. Quartals 2023 bei 4,35 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht das einem Anstieg von 40 Basispunkten, gegenüber Q3 2022 einem Anstieg von 125 Basispunkten. Die Nettoanfangsrendite für Büroobjekte erstklassiger Qualität in dezentralen Lagen steigt im Vergleich zum Vorquartal um 50 Basispunkte auf 6,00 Prozent und liegt 100 Basispunkte über dem Wert des Vorjahres.
Erstklassige Logistikimmobilien werden aktuell mit einer Spitzenrendite von 4,30 Prozent gehandelt. Gegenüber Ende Juni 2023 ist dieser Wert um 15 Basispunkte gestiegen. Für innerstädtische Geschäftshäuser wurden 4,20 Prozent notiert, ein Anstieg im Vergleich zum 2. Quartal 2023 um 10 Basispunkte.
Bis zum Jahresende geht C&W für alle Assetklassen von weiter deutlich steigenden Renditen aus.
