Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für das Jahr 2023 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 544.200 m² registriert. Dies entspricht einem Rückgang von 30 Prozent gegenüber 2022 und von fast 50 Prozent gegenüber dem überdurchschnittlich hohen Ergebnis von 2019. Das Ergebnis im 4. Quartal 2023 lag bei 113.500 m².
Pierre Nolte, Head of Office Agency Berlin bei C&W, kommentiert: „Mit einem unterdurchschnittlichen Flächenumsatz schließt 2023 ungefähr auf dem Niveau von vor 15 Jahren ab – damals waren allerdings Lagen wie die Europacity, Adlershof oder Mediaspree kaum entwickelt. Seitdem hat sich der Bürobestand deutlich vergrößert. Die steigenden Leerstände zeigen, dass heute die richtige Positionierung im Markt wichtiger ist denn je. Gleichzeitig muss die Flexibilität im Angebot beibehalten werden, um auf die Bedürfnisse der einzelnen Mieter eingehen zu können.“
Flächenumsatz: Keine Großabschlüsse im 4. Quartal 2023
- Am Berliner Büroimmobilienmarkt wurde im 4. Quartal 2023 rund 113.500 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen.
- Im Gesamtjahr 2023 summiert sich der Flächenumsatz auf 544.200 m²
(-30 Prozent gegenüber dem Vorjahr). - Für 2024 erwartet C&W einen leicht höheren Flächenumsatz als im Berichtsjahr.
- Die Anzahl der Abschlüsse liegt im 4. Quartal 2023 mit 164 niedriger als im Vorjahresquartal (205). Im gesamten Jahr 2023 sind es 664 gegenüber 799 in 2022 – das sind rund 17 Prozent weniger.
- Im 4. Quartal 2023 gab es nur sechs Abschlüsse in der Größenklasse ab 3.000 m² und keinen Abschluss über 10.000 m². Damit bleibt es bei nur drei Großabschlüssen in 2023. Dies ist sehr untypisch, da in den letzten zehn Jahren durchschnittlich zehn Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² unterzeichnet wurden.
- Der geringste Rückgang zeigt sich hingegen im Segment unter 1.000 m². Im Jahr 2023 gab es hier 540 Vermietungen (- 15 Prozent gegenüber 2022), die zusammen 35 Prozent des Flächenumsatzes ausmachten.
- Banken und Finanzdienstleister sowie die Informations- und Kommunikationsbranche mieteten im 4. Quartal 2023 deutlich weniger Bürofläche als in den Vorquartalen an. Für das Gesamtjahr 2023 liegt der Rückgang gegenüber dem 5-Jahres-Durchschnitt bei 48 bzw. 61 Prozent.
Leerstand: Rund 6,9 Prozent aller Büroflächen in Berlin kurzfristig verfügbar
- Der Büroflächenleerstand in Berlin notiert zum Ende des Jahres 2023 bei 1,43 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,9 Prozent und liegt 2,2 Prozentpunkte über dem Wert des Jahresendes 2022.
- Seit dem historischen Tief Anfang 2019 hat sich der Leerstand somit verfünffacht.
- Rund 160.000 m² der leerstehenden Flächen sind Untermietflächen – hier ist ein Anstieg um 79 Prozent gegenüber Ende 2022 zu beobachten.
Fertigstellungen: Lange nicht wurden so viele Büroflächen fertiggestellt wie 2023
- Im 4. Quartal wurden 308.000 m² Bürofläche fertigstellt (Neubau oder Totalsanierung) – im Gesamtjahr 2023 insgesamt 669.200 m². Damit ist im 25-Jahreszeitraum ein neuer Höchststand markiert. 70 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
- Insgesamt wurden 62 Prozent mehr Flächen fertiggestellt als im 5-Jahresdurchschnitt.
- Das Bauvolumen von aktuell 1,48 Mio. m² wird im nächsten Jahr deutlich zurückgehen, da nochmals sehr viele neue Flächen fertiggestellt werden und nur wenige Projekte neu begonnen werden.
Mietpreise: Spitzenmiete steigt
- Im 4. Quartal ist die Spitzenmiete auf monatlich 45,00 Euro/m² gestiegen und notiert 1,50 Euro höher als am Jahresende 2022.
- Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt bei monatlich 29,25 Euro/m². Berücksichtigt werden die Abschlüsse der jeweils letzten zwölf Monate. Somit stieg sie nochmals um 20 Cent gegenüber dem letzten Quartal.
- Die im Vergleich zu den vergangenen Jahren gestärkte Lage der Mieter zeigt sich eher durch eine Zunahme von Incentives. Die mietfreien Zeiten liegen in den innerstädtischen Toplagen Berlins bei 5,8 Prozent, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag.
