Am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde im Jahr 2023 ein Flächenumsatz von rund 263.000 m² erzielt. Das sind 8 Prozent weniger als ein Jahr zuvor (284.000 m²) und 22 Prozent weniger als der 5-Jahresdurchschnitt (2018–2022) in Höhe von 338.000 m². Im 4. Quartal wurde mit 100 Vertragsabschlüssen die stärkste Anmietungsdynamik im Jahresverlauf registriert, der Flächenumsatz im letzten Quartal des Jahres lag bei knapp 80.000 m².
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei C&W, erklärt: „Lage- und Objektqualitäten werden in den kommenden Jahren die zentrale Rolle in den Back-To-Office-Strategien vieler Unternehmen einnehmen. Dass der künftige Bedarf jedoch nicht allein in den beliebten Innenstadtlagen und Neubauprojekten gedeckt werden kann, steht außer Frage. Umso wichtiger wird es aus heutiger Sicht für Eigentümer sein, frühzeitig Handlungsoptionen bei Bestandsobjekten und in weniger zentralen Lagen zu sondieren. Immobilieninvestoren beschäftigen sich daher zunehmend mit Neupositionierungs- oder Umnutzungskonzepten sowie ESG-Maßnahmen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“
Flächenumsatz: Großabschlüsse federn Umsatzrückgang 2023 ab
- Im Gesamtjahr 2023 wurden 351 Büroabschlüsse registriert und somit rund 8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (383 Abschlüsse).
- Die zweite Jahreshälfte war mit einem Flächenumsatz von 169.700 m² deutlich lebhafter als die erste (93.000 m²). Hauptverantwortlich hierfür waren mehrere Großabschlüsse oberhalb von 5.000 m².
- Die größte Vermietung des Jahres erfolgte im 4. Quartal durch die internationale Anwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer mit rund 11.300 m² in dem im Bau befindlichen Projekt „Le Coeur“. Gleichzeitig ist es der größte Mietvertragsabschluss der vergangenen zehn Jahre im Düsseldorfer Teilmarkt CBD. Als größter Flächenumsatz gilt nach wie vor der Eigennutzerabschluss einer Versicherungsgesellschaft in den „Twin Cubes“ am Heerdter Lohweg mit 27.100 m² aus dem 3. Quartal.
- Der größte Anteil des Büroflächenumsatzes wurde mit Vermietungen unterhalb von 500 m² umgesetzt (24 Prozent und 63.900 m² Flächenumsatz). Deutlich angestiegen ist der Umsatz innerhalb der Größenklasse von 1.000 bis unter 3.000 m². Im Gesamtjahr summierte sich das Volumen auf 33.100 m² und betrug damit 84 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor.
- Mit über 56 Prozent konzentrierte sich die Vermietungsaktivität auf den CBD und auf Innenstadtlagen (City, City-Ost, City-Süd, Kennedydamm, Medienhafen, Grafenberger Allee).
Mietpreise: Spitzen- und Durchschnittsmieten erreichen Rekordwerte
- Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf liegt zum Ende des 4. Quartals 2023 bei monatlich 40,00 Euro/m². Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Anstieg um 5,00 Euro/m² (14 Prozent). Hauptursächlich hierfür sind einige hochpreisige Vertragsabschlüsse in den aktuell im Bau befindlichen Projektentwicklungen im CBD. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen Flächen wird die Spitzenmiete voraussichtlich auch im Jahr 2024 ansteigen, allerdings nicht mehr mit einer gleich hohen Wachstumsrate.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert aktuell bei monatlich 20,30 Euro/m² und ist in den vergangenen zwölf Monaten um rund 4 Prozent gestiegen.
Leerstand: 10-Prozent-Marke überschritten
- Der Büroflächenleerstand liegt zum Ende des 4. Quartals bei 971.000 m² und entspricht einer Leerstandsquote von 10,4 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das verfügbare Flächenangebot um 29 Prozent erhöht. Auf vergleichbar hohem Niveau notierte die Leerstandsquote zuletzt 2014.
- Weiterhin ist das Büroflächenangebot in Form von Untermietflächen hoch. Zum Ende des 4. Quartals 2023 sind insgesamt 155.000 m² Untermietflächen verfügbar. Im Vorjahr lag das Untermietflächenangebot bei rund 86.000 m².
- Im Jahresverlauf 2024 wird sich der Leerstand voraussichtlich weiter erhöhen. Nicht nur aufgrund des reduzierten Büroflächenbedarfs durch Desk-Sharing, sondern auch aufgrund erschwerter Vermarktungsperspektiven für ältere Bestandsgebäude, insbesondere außerhalb von Innenstadtlagen.
Fertigstellungen: Geringes Bürofertigstellungsvolumen und viele Bauabbrüche 2023
- Die in Düsseldorf fertiggestellten Büroflächen summierten sich im Gesamtjahr 2023 auf lediglich 34.500 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von 70 Prozent. 73 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
- Das Bauvolumen (Büroflächen im Bau) liegt Ende 2023 bei 403.500 m². Die Vorvermietungsquote in diesen Projekten liegt bei rund 42 Prozent. Ende 2022 befanden sind knapp 377.000 m² Büroflächen im Bau.
- Insgesamt sind in Düsseldorf zum aktuellen Zeitpunkt Bürovorhaben mit einem potenziellen Bauvolumen von 268.000 m² gestoppt oder abgebrochen worden. Davon entfallen rund 147.000 m² allein auf das 4. Quartal.
