Der Büroflächenumsatz aus Vermietungen und Eigennutzungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt summierte sich im Jahr 2023 bei rund 363.200 m². Damit lag das Endjahresergebnis 3 Prozent unter dem Wert des Vorjahres (2022: 374.000 m²).
Markus Kullmann, Head of Office Agency Frankfurt bei C&W, erläutert: „Ein reduziertes Angebot an Neubauten trifft auf eine weiterhin konstante Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen, auf die 2023 rund 50 Prozent des Bürovermietungsumsatzes entfielen. Gepaart mit der Zurückstellung geplanter Büroobjekte aufgrund hoher geforderter Vorvermietungs- und Eigenkapitalquoten sowie Insolvenzen von Projektentwicklern birgt dies erhebliches Mietsteigerungspotential bei Neubauflächen. Außerdem sind verstärkte Aktivitäten bei Mietvertragsverhandlungen im Bestand zu erwarten.“
Flächenumsatz: Nur zwei Anmietungen über 10.000 m² im Jahresverlauf
- Im Gesamtjahr 2023 beläuft sich der Flächenumsatz auf 363.200 m². Das Ergebnis liegt 21 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
- Mit rund 92.500 m² vermieteter Bürofläche war das 4. Quartal 2023 das umsatzstärkste Quartal des Jahres.
- Die größte Anmietung des Jahres erfolgte im 4. Quartal mit rund 12.400 m² durch die Deutsche WertpapierService Bank in der Projektentwicklung „Phoenix“ in der Kölner Straße 5 in Eschborn.
- Das Größensegment ab 2.000 m² bis unter 10.000 m² deckte rund 37 Prozent des 2023 erzielten Büroflächenumsatzes ab und liegt damit 9 Prozentpunkte über dem 5-Jahresschnitt dieser Größenklasse von 28 Prozent. Die Zahlen spiegeln eine Anpassung der Nachfrageparameter hin zu kleineren Größensegmenten wider.
- Der Bereich über 10.000 m² trägt mit zwei Vermietungen nur rund 7 Prozent zum Jahresumsatz bei und liegt damit deutlich unter dem 5-Jahresschnitt von rund 26 Prozent. Neben der Deutschen WertpapierService Bank mietete im 3. Quartal ein Unternehmen aus der Industriebranche circa 12.400 m² im „The Move“ am Frankfurter Flughafen an.
- Der Anteil des Flächenumsatzes in Bürogebäuden der Objektqualität A beträgt im Jahr 2023 rund 42 Prozent. Bei Großnutzern ab einer Flächengröße von 5.000 m² und mehr beläuft sich dieser Wert sogar auf 73 Prozent.
Anmerkung: Eine Anmietung der Stadt Frankfurt für zwei Schulen über 46.000 m² in den Lateral Towers wird aufgrund umfassender Umbauarbeiten nicht zum Büroflächenumsatz gezählt.
Mietpreise: Spitzenmiete notiert Ende 2023 bei monatlich 48,00 Euro/m²
- Im Berichtsquartal blieb die Spitzenmiete in Frankfurt mit 48,00 Euro/m² stabil zum Vorquartal. Im Vergleich zum Jahresende 2022 ist sie um 0,50 Euro/m² beziehungsweise 1,1 Prozent gestiegen.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuvermietungen der vergangenen zwölf Monate hinweg liegt bei monatlich 23,70 Euro/m². Sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht das einem Rückgang von 1,10 Euro/m² beziehungsweise 4,4 Prozent.
- Wie der Betrachtung des Anmietungsverhaltens in Bezug auf das Größensegment und der Qualität der Büroflächen zu entnehmen ist, hält der Trend der Flächenverkleinerung zugunsten der Anmietung hochwertiger Flächen in guten Lagen weiterhin an. Daher rechnet C&W auch im Jahresverlauf 2024 mit einem Anstieg der Spitzenmiete.
Leerstand: Quote in Frankfurt zum Jahresende bei 9,3 Prozent
- Rund 1,09 Mio. m² Bürofläche standen Ende Dezember für eine Anmietung mit kurzfristigem Bezug zur Verfügung. Das entspricht einer Leerstandsquote von 9,3 Prozent und liegt 1,2 Prozentpunkte über dem Wert des Jahresendes 2022. Im Vergleich zum Vorquartal blieb die Leerstandsquote stabil.
- Mit rund 121.600 m² ist das Angebot von Untermietflächen im Vergleich zum Vorjahr um rund 50.000 m² gestiegen und trägt aktuell rund elf Prozent zum Leerstand bei.
Fertigstellungen: 2024 vorläufig letztes Jahr mit hoher Prognose
- Im Frankfurter Marktgebiet wurden im 4. Quartal 2023 rund 51.200 m² Bürofläche fertiggestellt, im Gesamtjahr 2023 waren es 142.000 m². Davon standen noch 53 Prozent zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung für eine Anmietung zur Verfügung.
- Ende Dezember 2023 befanden sich 417.400 m² Bürofläche im Bau. Verglichen mit Dezember 2022 entspricht das einem Rückgang des Bauvolumens um 11 Prozent. Rund 33 Prozent der Flächen im Bau sind noch frei.
- Im Jahr 2024 ist aufgrund schon im Bau befindlicher Projekte noch einmal von einem hohen Fertigstellungsvolumen auszugehen. Danach werden im Vergleich zu den vergangenen vier Jahren (2020–2023) in den Jahren 2024 bis 2027 rund 30 Prozent weniger Flächen fertiggestellt. Das entspricht einer Reduktion um durchschnittlich 50.000 m² pro Jahr. Begründet liegt das darin, dass Projekte nicht mehr spekulativ begonnen werden.
- Die spürbare Verringerung der Bautätigkeit, die auf eine weiterhin hohe Nachfrage der Nutzer nach Neubauflächen trifft, wird Auswirkungen auf den Flächenumsatz in Form von mehr Bestandsverlängerungen haben.
