Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im Jahr 2023 einen Flächenumsatz von rund 440.000 m² registriert. Das sind 22 Prozent weniger als im starken, von pandemiebedingten Nachholeffekten geprägten, Vorjahreszeitraum (562.000 m²) und 11 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt (2018–2022) von 492.400 m². Mit einem Ergebnis von rund 113.000 m² lag das Ergebnis des 4. Quartals 2023 nur geringfügig unter dem umsatzstärksten 2. Quartal (120.000 m²) des abgelaufenen Jahres.
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von C&W in Hamburg, kommentiert: „Das Jahr 2023 hat mit einem verhältnismäßig schwachen Umsatzergebnis abgeschlossen. In Hamburg besteht jedoch eine solide Nachfragesituation, denn besonders moderne Büroflächen in den zentralen Teilmärkten sind bei Büronutzern nach wie vor beliebt. Gleichzeitig erschwert die hohe Nachfrage nach Lage- und Gebäudequalität die Nachvermietung von Bestandsobjekten in Stadtteillagen. Die richtige Positionierung im Markt ist heute wichtiger denn je und erfordert von den Eigentümern möglicherweise Neupositionierungs- oder Umnutzungskonzepte.“
Flächenumsatz: Großabschlüsse werden kleiner, retten aber den Jahresabschluss
- Im Gesamtjahr wurden 482 Abschlüsse gezählt. Das sind 17 Prozent weniger als im Vorjahr und 10 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt.
- Wie in den vergangenen drei Jahren entfällt der größte Anteil des Büroflächenumsatzes (23 Prozent), auf die Größenklasse von 1.000 m² bis unter 3.000 m² (61 Abschlüsse; 102.000 m²).
- Vier Großabschlüsse ab 10.000 m², davon zwei im 4. Quartal, summieren sich auf rund 63.700 m². Die Anzahl erreicht damit zwar den 10-Jahresdurchschnitt, jedoch umfasste ein Großabschluss in dieser Größenklasse im langjährigen Durchschnitt rund 19.700 m². Im Berichtszeitraum waren es nur 15.900 m².
- Der größte Abschluss des Jahres war der Eigennutzer-Kauf Am Strandkai 1 in der HafenCity mit einer Bürofläche von rund 22.000 m2.durch die Hafenbehörde Hamburg Port Authority im 4. Quartal. Sie wird mit rund 19.000 m² den größten Teil des Gebäudes selbst nutzen.
- Telekommunikation, Medien und Technologie sind der umsatzstärkste Sektor – 65 Abschlüsse vereinen 89.300 m² auf sich. Das Ergebnis wurde maßgeblich durch vier Abschlüsse oberhalb von 5.000 m² beeinflusst. Die größte Vermietung darunter war die Anmietung von 17.200 m² in der Koreastraße 7 in der HafenCity durch RTL. Platz 2 geht an den Sektor Bildung, Soziales, Verwaltung, Lobbyisten. Unternehmen aus dem Sektor Industrie, Transport und Verkehr, die im 5-Jahresdurchschnitt stärkster Umsatztreiber waren, stehen im Branchenranking 2023 auf Platz 3.
- Mit über 54 Prozent konzentrierte sich die Vermietungsaktivität auf den CBD und auf Innenstadtlagen (Innenstadt, HafenCity, Hafenrand und City Süd).
- Angesichts veränderter Nutzerbedürfnisse, zunehmenden Desk Sharings und des damit einhergehenden geringeren Bedarfs an Büroflächen erwartet C&W für das Jahr 2024 eine Marktdynamik auf ähnlich moderatem Niveau wie 2023. Während der Flächenumsatz im 10-Jahresdurchschnitt vor Corona (2010–2019) bei rund 520.000 m² lag, wird sich das „New-Normal“ in den kommenden Jahren voraussichtlich zwischen 450.000 m² und 500.000 m² einpendeln.
Mietpreise: Spitzenmiete steigt auf Rekordhoch, Durchschnittsmiete stabil
- Die Spitzenmiete markiert mit monatlich 34,00 Euro/m² zum Jahresende 2023 einen neuen Höchststand. Das bedeutet ein Plus von 3 Prozent im 12-Monatszeitraum. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen wird die Spitzenmieten 2024 voraussichtlich erneut leicht steigen lassen.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate notiert bei monatlich 21,20 Euro/m². Das sind 0,20 Euro mehr als Ende 2022.
Leerstand: Flächenangebot steigt im Vorjahresvergleich
- Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,4 Prozentpunkte und notiert Ende des 4. Quartals bei 4,8 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 57.700 m² auf rund 722.700 m² an.
- Auch das Angebot an Untermietflächen steigt weiter: Rund 50.000 m² werden kurzfristig angeboten, 51 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.
- Freiwerdende Bestandsflächen, Flächen, die zur Untervermietung freigeben werden, sowie die Flächenreduktion vieler Unternehmen bei Neuanmietungen, werden den Leerstand in den kommenden Jahren weiter steigen lassen.
Fertigstellungen: Bauvolumen sinkt aufgrund von Fertigstellungen und Baustopps
- 2023 wurden in Hamburg rund 204.000 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. 89 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größte Fertigstellung des Jahres fand im 4. Quartal statt: Das von der Hamburger Sparkasse angemietete Deutschlandhaus in der Innenstadt hat rund 30.000 m² Bürofläche.
- Das Bauvolumen liegt Ende 2023 bei 513.800 m², und damit 5 Prozent unter dem Vorjahreswert und 7 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt – davon sind noch rund 40 Prozent der Flächen frei. Ohne die Baustopps bei den Signa-Projekten „Elbtower“ und „FlüggerHöfe“ läge das Bauvolumen um mehr als 80.000 m² darüber.
