Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) hat für das Jahr 2023 auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von rund 470.000 m² registriert. Dies entspricht einem Rückgang von 39 Prozent gegenüber 2022. Mit einem Ergebnis von etwa 144.000 m² ist das 4. Quartal das umsatzstärkste im Jahr 2023.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchner Niederlassung von C&W, kommentiert: „Wir beobachten, dass Mietinteressenten überwiegend in hochwertige Büroimmobilien ziehen, wodurch jedoch mangels Angebots ein hoher Preisdruck entsteht. Mieten in Richtung 50 Euro pro Quadratmeter werden inzwischen immer regelmäßiger erzielt. In der Folge sparen Mieter um bis zu 30 Prozent beim Flächenverbrauch ein. Wenn Qualität und Lage der Immobilie den hohen Ansprüchen der Mieter gerecht werden, rückt auch das Umland immer mehr in den Fokus.“
Flächenumsatz: Das 4. Quartal ist das umsatzstärkste des Jahres 2023
- Im Gesamtjahr 2023 summierte sich der Flächenumsatz auf 469.500 m², ein Minus von 39 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Wert liegt zudem 37 Prozent unter dem 10-Jahresschnitt. Ein Jahreswert unter 500.000 m² wurde zuletzt 1997 registriert.
- Der Flächenumsatz im 4. Quartal 2023 wies mit 143.700 m² nicht nur den höchsten Wert des Jahres 2023 auf, sondern zeigte auch eine spürbare Erholung (+64 Prozent) gegenüber dem schwachen 3. Quartal. Neben einer gestiegenen Zahl an Abschlüssen (26 mehr als im Vorquartal) fanden auch die größten Anmietungen des Jahres im 4. Quartal statt.
- Im 4. Quartal 2023 gab es sieben Abschlüsse in der Größenklasse ab 3.000 m², jedoch erneut keine Vermietung über 10.000 m². Damit wurde 2023 kein Abschluss in letztgenannter Kategorie registriert, 2022 waren es sechs.
- Der Fokus bei Anmietungen lag 2023 auf Flächen unter 1.000 m². Hier gab es 491 Vermietungen, die zusammen 43 Prozent (200.200 m²) des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. 2022 waren es 29 Prozent (224.300 m²).
- Industrieunternehmen sowie Unternehmen aus der Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche waren im 4. Quartal, wie bereits im Vorquartal, die Hauptreiber des Vermietungsgeschehens und erreichten zusammen 34 Prozent des Quartalsumsatzes.
- Auffällig: 49 Prozent (70.300 m²) der angemieteten Fläche entfiel im 4. Quartal auf Gebäude der Objektqualität A, was den mieterseitigen Flight-to-Quality erneut unterstreicht (Q3 2023: 43 Prozent). Hiervon wiederum entfielen 40.900 m² (58 Prozent) auf Altstadt- beziehungsweise. Innenstadtlagen.
- Etwa 34 Prozent des Flächenumsatzes wurden im 4. Quartal im Umland erzielt, in der Gesamtjahresbetrachtung waren es 28 Prozent. Dieser Wert liegt über dem 5-Jahresschnitt von 21 Prozent.
- Die Anmietungen der TU München (rund 9.700 m²) im LOC46 (Gemeinde Planegg) sowie der Agile Robots AG (rund 9.300 m²) im ISARWORK waren die größten Abschlüsse im 4. Quartal beziehungsweise im Gesamtjahr 2023.
- Für 2024 erwartet C&W ein weiteres, leichtes Anziehen der Flächenumsätze.
Mietpreise: Bürospitzenmiete erreicht mit 47,00 Euro/m² neuen Höchstwert
- Im Berichtsquartal hat die Spitzenmiete in München mit 47,00 Euro/m² ein neues Allzeithoch erreicht. Dies ist insbesondere auf den deutlich gestiegenen Qualitätsfokus der Mieter zurückzuführen, welcher mit entsprechend höheren Mietpreisen einhergeht. Das begrenzte Angebot im hochwertigen Segment wirkt ebenfalls weiter preistreibend.
- Verglichen mit dem 4. Quartal 2022 entspricht der Wert einem Plus von 3,50 Euro/m²
(+8 Prozent). - Erreicht wird die Spitzenmiete in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt Nord und Innenstadt West.
- Die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate hinweg lag Ende Dezember 2023 bei monatlich 23,95 Euro/m², wie bereits Ende Dezember 2022.
Leerstand: Rund 5,7 Prozent aller Büroflächen in München sind kurzfristig verfügbar
- Der Büroflächenleerstand in München notiert zum Ende des 4. Quartals bei etwas mehr als 1,2 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,7 Prozent und liegt 50 Basispunkte über dem Wert des Jahresendes 2022.
- Gegenüber dem Vorquartal lässt sich eine Seitwärtsbewegung feststellen.
- Rund 121.500 m² der im 4. Quartal 2023 leerstehenden Flächen sind Untermietflächen. Dieser Wert hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verändert, liegt jedoch etwa 9 Prozent über dem Ergebnis aus dem 4. Quartal 2022.
Fertigstellungen: Hohes Fertigstellungsvolumen im Gesamtjahr
- Im Berichtsquartal wurden 48.000 m² Bürofläche fertigstellt (Neubau oder Totalsanierung), im Gesamtjahr 2023 waren es 407.100 m², fast das Doppelte der Vorjahre. 51 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
- Aktuell befinden sich rund 802.500 m² Bürofläche im Bau – 58 Prozent dieser Flächen sind noch frei.
- Die derzeitige Projektpipeline sieht die Realisierung von weiteren rund 1,0 Mio. m² Bürofläche vor. Ob tatsächlich alle in Planung befindlichen Projekte umgesetzt werden, bleibt hinsichtlich der Marktlage abzuwarten.
