Im Gesamtjahr 2023 lag der Büroflächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands 25 Prozent unter den Zahlen des Vorjahres. Geprägt war das Jahr durch einen geringeren Flächenumsatz, weil deutlich weniger Großanmietungen realisiert wurden und die Unternehmen weniger Fläche anmieteten. Zudem: Nach Jahren sehr hoher Bauvolumina kommen nun zahlreiche Fertigstellungen auf den Markt und die Spitzenmieten kennen weiterhin nur die Richtung nach oben. Letzteres aufgrund einer Gemengelage aus hohen Baukosten, hoher Nachfrage nach Topqualität und einer erhöhten Zahlungsbereitschaft bei geringeren Flächengrößen.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany, kommentiert: „Wir empfehlen, dass sich die Unternehmen vor einer Immobilienentscheidung intensiv mit ihrer eigenen Kultur und Strategie auseinandersetzen. Denn hieraus ergeben sich die Anforderungen an die Arbeitsweise und an das Büro. Für viele Unternehmen ist das Neuland und es ist wichtig, zu verstehen, dass es keine pauschalen Lösungen gibt. Wenn solche Prozesse vermehrt umgesetzt sind, wird es auch wieder mehr Aktivität am Bürovermietungsmarkt geben.“
Flächenumsatz: Umsatzminus in allen Top-5-Märkten – zwischen -3 und -39 Prozent
- An den Top-5-Büromärkten wurden im 4. Quartal 2023 rund 542.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Das liegt auf dem Niveau des Vorquartals und markiert damit das 5. Quartal in Folge mit einem schwachen Umsatz im Umfeld einer halben Million Quadratmeter.
- Im Gesamtjahr 2023 summiert sich der Flächenumsatz auf 2,08 Mio. m² (-25 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Für 2024 erwarten wir ein Gesamtjahresergebnis von rund 2,3 Mio. m².
- Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (2022) verzeichnen alle Top-5-Märkte einen Rückgang beim Flächenumsatz. Frankfurt hat mit -3 Prozent den geringsten Rückgang, München mit -39 Prozent den stärksten. Den höchsten Flächenumsatz im Jahr 2023 weisen Berlin (544.000 m²) und München (470.000 m²) auf.
- Die Anzahl der Abschlüsse ist im 4. Quartal 2023 mit rund 630 wieder etwas niedriger als im Vorquartal (700). Für das Gesamtjahr liegt die Anzahl bei 2.600 Verträgen und somit 11 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt.
- Im Gesamtjahr 2023 gab es nur zwölf Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m², davon mit vier Stück die meisten in Hamburg. Im Vergleich zu den Vorjahren ist die Anmietungsaktivität in dieser Größenklasse eingebrochen (2021: 41 Stück; 2022: 25 Stück) mit entsprechendem Einfluss auf den Büroflächenumsatz: Im Jahr 2022 trugen Abschlüsse dieser Größenklasse noch fast 500.000 m² bei und 2023 nur knapp unter 200.000 m².
- Im Vergleich der Größenklassen zeigt sich: Je kleiner die Größenklasse, desto geringer der Rückgang der Anmietungsaktivität. So liegt der Rückgang bei Abschlüssen unter 1.000 m² im Vergleich zum Vorjahr bei 12 Prozent, während er bei Flächen ab 5.000 m² bei 28 Prozent liegt.
- Etwa 58 Prozent des Flächenumsatzes wird in CBD- und innenstadtnahen Lagen verzeichnet, also solche Lagen, die beim „Flight-to-Quality“ besonders stark im Nutzerfokus stehen.
Mietpreise: Spitzenmieten mit weiterem Aufwärtsdrang
- Im 4. Quartal sind die Spitzenmieten in München (+2,50 Euro/m²), Hamburg (+1,00 Euro/m²) und Berlin (+0,50 Euro/m²) gestiegen. Im Gesamtjahr 2023 wurde ein Anstieg in allen fünf Märkten registriert – im Schnitt um 5,9 Prozent. Düsseldorf (+14,3 Prozent) und München (+8,1 Prozent) verzeichnen das stärkste Wachstum.
- Bei den Durchschnittsmieten, für die die Abschlüsse der jeweils letzten zwölf Monate berücksichtigt werden, gibt es ein uneinheitliches Bild: In Frankfurt und Düsseldorf sind sie im Vergleich zum Vorquartal gesunken, in den anderen Märkten gestiegen.
- Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen weiter bei 7 Prozent, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag über alle Top-5-Märkte hinweg.
Leerstand: Leerstandsquote auf dem Niveau von 2015
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 4. Quartals 2023 bei 5,44 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,9 Prozent und liegt 1,2 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten.
- Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 4,8 Prozent weiterhin die niedrigste Quote, Düsseldorf mit 10,4 Prozent die höchste. Den absolut höchsten Leerstand weist Berlin auf (1,43 Mio. m²), gefolgt von München (1,2 Mio. m²).
- Das Angebot an Untervermietungen ist im 4. Quartal kaum gestiegen. Es notiert bei 606.000 m² und liegt damit mehr als 50 Prozent über dem Vorjahreswert.
- Für die kommenden Quartale wird ein weiterer Anstieg des Leerstands erwartet – rund ein Prozentpunkt Anstieg der Leerstandsquote bis Ende 2024. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den Fertigstellungen sowie Flächenverkleinerungen bei Umzügen.
Fertigstellungen: Höchstes Fertigstellungsvolumen der vergangenen 20 Jahre
- Im 4. Quartal wurden 470.000 m² Bürofläche fertiggestellt – im Jahr 2023 insgesamt 1,46 Mio. m². Das ist der höchste Wert seit 2003. 65 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Fertigstellungsvolumina im Jahr 2023 entfallen auf Berlin (670.000 m²) und auf München (407.000 m²).
- Im Gesamtjahr 2024 werden rund 1,8 Mio. m² fertiggestellt – das wäre fast doppelt so hoch wie der 5-Jahresdurchschnitt (960.000 m²). Aktuell sind davon noch 43 Prozent verfügbar.
- Das Bauvolumen liegt Ende des 4. Quartals bei 3,6 Mio. m² – davon ist rund die Hälfte der Flächen noch frei. Über die letzten Quartale ist das Bauvolumen deutlich zurückgegangen – gegenüber Ende 2021 (4,3 Mio. m²) um 16 Prozent und gegenüber Ende 2022 (4,0 Mio. m²) um 10 Prozent.
