Sehr schwacher Immobilieninvestmentmarkt 2023, aber Zeichen für bevorstehende Marktbelebung nehmen zu

Der gewerbliche Investmentmarkt 2023 war mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 21,46 Mrd. Euro der umsatzschwächste der vergangenen zwölf Jahre. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das Volumen mehr als halbiert (-59 Prozent). Niedriger fiel das Jahresergebnis zuletzt im Jahr 2010 (18,81 Mrd. Euro) aus.

Hauptverantwortlich hierfür war die im Jahresverlauf schwierige Gemengelage aus hohen Finanzierungskonditionen, zähen Preiskorrekturphasen, hoher Inflation sowie schwächelnder Konjunktur, sodass institutionelle Investoren nur sehr zögerlich und zurückhaltend agierten. Positive Vorzeichen für stabilere und verbesserte Rahmenbedingungen an den Finanz- und Kapitalmärkten sind aber bereits durch abnehmende Inflation sowie sinkende Anleihezinsen und Swap-Sätze gegeben. Ab Mitte des Jahres 2024 ist zudem mit einer ersten Leitzinssenkung zu rechnen. 

Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany, zu den Aussichten: „Die langwierigen Preiskorrekturphasen nähern sich allmählich ihrem Höhepunkt, und eine Renditestabilisierung in diesem Jahr zeichnet sich ab. Mit einem verlässlichen und kalkulierbaren Finanzierungsumfeld wird die Zuversicht auf eine baldige Marktbelebung wachsen und damit verbunden auch die Transaktionsumsätze. Vor allem im Bürosegment erwarten wir zudem aufgrund zunehmender Refinanzierungen steigenden Druck auf der Verkäuferseite mit attraktiven Opportunitäten für institutionelle Investoren.“

Transaktionsvolumen: Schlussquartal ohne Jahresendrallye

• Wie erwartet blieb die Jahresendrallye aus, nichtsdestotrotz war das 4. Quartal mit 5,94 Mrd. Euro das umsatzstärkste des Jahres und lag leicht oberhalb des Ergebnisses des 3. Quartals (5,71 Mrd. Euro).
• Der Anteil am Transaktionsvolumen von Einzelverkäufen lag 2023 bei rund 75 Prozent des Gesamtvolumens und erzielte damit den höchsten Anteil der vergangenen fünf Jahre. Hierunter befanden sich einige große Anteilsbeteiligungen, hauptsächlich in Berlin, beispielsweise das Berliner KaDeWe, das Galeria Weltstadt-Haus sowie die Übernahme des Signa-Büroprojektes „Beam“.
• Portfoliotransaktionen waren in der zweiten Jahreshälfte besonders stark vertreten. Größter Abschluss war dabei der Verkauf des X-Bricks-Portfolios mit insgesamt 188 Lebensmittelmärkten an Slate Asset Management für knapp über 1 Mrd. Euro aus dem 3. Quartal. Im 4. Quartal erfolgten weitere Portfolioverkäufe im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, überwiegend aus dem Einzelhandelssegment.
• In Summe erreichten Portfoliotransaktionen im Gesamtjahr ein Volumen von rund 5,37 Mrd. Euro und somit circa 25 Prozent des gesamtdeutschen Investmentvolumens.

Renditen: Spitzenwerte nähern sich ihrem Höhepunkt

• Zum Ende des 4. Quartals liegt die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten bei 4,78 Prozent. Gegenüber dem Wert von Ende des 3. Quartals entspricht dies einem Anstieg von 29 Basispunkten und im Jahresvergleich einem Plus von 127 Basispunkten.
• Die niedrigsten Bürospitzenrenditen werden aktuell in München und Berlin mit jeweils 4,60 Prozent erzielt. Es folgen Hamburg und Frankfurt mit 4,70 und 4,75 Prozent. In Düsseldorf und Köln notiert die Bürospitzenrendite zum Ende des 4. Quartals mit jeweils 5,00 Prozent am höchsten. Über alle Märkte hinweg haben sich die Bürospitzenrenditen im Vergleich zum Vorquartal um 20 bis 40 Basispunkte erhöht. Während in Berlin die Rendite um 20 Basispunkte anstieg, verzeichnete München einen Anstieg um 40 Basispunkte.
• Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich im 4. Quartal um 30 Basispunkte auf 4,49 Prozent.
• Für Logistikimmobilien beträgt der Mittelwert aktuell 4,50 Prozent und liegt damit 20 Basispunkte höher als drei Monate zuvor. Im Jahresvergleich betrug der Zuwachs bei innerstädtischen Geschäftshäusern 81 Basispunkte und Logistikimmobilien 50 Basispunkte.

Nutzungsarten: Handels- und Logistik-Industrieimmobilien vorn, Büroobjekte nur an dritter Stelle

• Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten im Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von 5,82 Mrd. Euro und sind damit zur stärksten Assetklasse (27 Prozent Umsatzanteil) auf dem gewerblichen Investmentmarkt avanciert. Der Rückgang zum Vorjahresergebnis beträgt aber 37 Prozent. Mit 2,23 Mrd. Euro im 4. Quartal wurde das bereits positive Ergebnis aus dem 3. Quartal (1,89 Mrd. Euro) übertroffen.
• 2023 gab es vier Portfoliotransaktionen oberhalb von 200 Mio. Euro. Der größte Portfolioverkauf entfiel mit rund 560 Mio. Euro auf den 50-prozentigen Anteilskauf im Rahmen eines Joint-Ventures von fünf Logistikobjekten von VGP an Deka Immobilien. Außerdem erwarb Hansainvest ein Portfolio bestehend aus sechs Distributionshallen von DFI Real Estate für rund 270 Mio. Euro.
• Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien hat im Schlussquartal mit rund 1,11 Mrd. Euro gegenüber dem Vorquartal (Q3 / 2023: 930 Mio. Euro) zugelegt, jedoch wurde das Gesamtjahresergebnis weiterhin stark von der Zinswende, restriktiven Finanzierungsbedingungen sowie Diskussionen um Werthaltigkeit von Büroimmobilien im Lichte von ESG-Anforderungen und Homeoffice-Verbreitung stark beeinträchtigt. So wurden im Gesamtjahr 2023 rund 4,40 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert und damit 78 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Ein noch niedrigeres Transaktionsvolumen wurde zuletzt 2009 registriert (3,85 Mrd. Euro).
• Die deutliche Mehrheit der Verkäufe lag bei Objekten unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Value-add- und Core-plus-Immobilien.
• Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien erreichte 2023 rund 5,12 Mrd. Euro, was einem Anteil am Gesamtvolumen von 24 Prozent entspricht. Gegenüber 2022 wurde ein Umsatzrückgang von circa 35 Prozent verzeichnet. Maßgeblicher Umsatztreiber waren die Portfoliotransaktion aus 188 Lebensmittelmärkten von X-Bricks an Slate Asset Management für rund 1 Mrd. Euro aus dem 3. Quartal. Im 4. Quartal beschränkte sich der Großteil der Transaktionen auf Einzelverkäufe unterhalb von 50 Mio. Euro, so dass sich das Transaktionsvolumen zwischen Oktober und Dezember auf nur 950 Mio. Euro summierte. Lediglich die Garbe-Übernahme der GRR AG mit insgesamt 52 Lebensmittelmärkten sowie der Erwerb des Globus-Portfolios durch die Deutsche Anlagen Leasing sind zwei weitere Portfoliotransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke.
• Hotelverkäufe verbuchten einen Umsatzrückgang von 35 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 1,19 Mrd. Euro. Dabei entfiel mit rund 750 Mio. Euro der Großteil des Umsatzvolumens auf das letzte Quartal 2023. Darin eingeschlossen ist der Verkauf des „Center Parks Allgäu“ von Lagune International an TwentyTwo Real Estate.
• Im Sektor „Sonstige“ summierte sich das Transaktionsvolumen 2023 auf 4,93 Mrd. Euro (Q4 / 2023: 900 Mio. Euro). In diesem Segment dominierte mit einem Umsatzvolumen von 2,14 Mrd. Euro Handel mit Entwicklungsgrundstücken Mit Immobilien mit Schwerpunkt auf gewerbliche Mischnutzungen wurden für 1,38 Mrd. Euro umgesetzt.

 Top-7-Märkte: Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelmarkt

• In den Top-7-Märkten wurden im Gesamtjahr 2023 rund 8,17 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 38 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr beträgt 69 Prozent.
• Der Großteil der Bürotransaktionen wurde innerhalb der Top-7-Märkte getätigt. Mehr als die Hälfte des deutschlandweiten Bürovolumens (56 Prozent, 2,47 Mrd. Euro) entfiel dabei auf die sieben deutschen Bürohochburgen. Die zweitstärkste Nutzungsart waren Einzelhandelsimmobilien mit einem Marktanteil von 31 Prozent.
• Mit Berlin, Hamburg und München konnten insgesamt drei Märkte die 1-Milliarde-Euro-Grenze beim Transaktionsvolumen überschreiten. Berlin ist mit 3,27 Mrd. Euro weiterhin der umsatzstärkste Markt, mit großem Abstand folgen Hamburg (1,20 Mrd. Euro) und München (1,18 Mrd. Euro). Die aktuell umsatzschwächsten Märkte sind Stuttgart mit 575 Mio. Euro sowie Köln mit 435 Mio. Euro.