Das 4. Quartal 2023 war auf dem gewerblichen Berliner Immobilienmarkt mit 580 Mio. Euro Investmentumsatz ähnlich schwach wie das Vorquartal (575 Mio. Euro). Für das Gesamtjahr 2023 summiert sich das Volumen auf 3,27 Mrd. Euro. Das sind 62 Prozent weniger als im Jahr 2022 und 66 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei C&W, fasst zusammen: „Mit wenigen Transaktionen im letzten Quartal schließt der Investmentmarkt dieses Jahr sogar unter den Erwartungen des Jahresanfangs ab. Auch wenn die meisten Marktteilnehmer Zinssenkungen zur Jahresmitte 2024 erwarten, wird noch einige Zeit vergehen, bis eine Erholung am Immobilieninvestmentmarkt einsetzt. Hierbei spielt nämlich nicht nur die Länge der Kaufprozesse eine Rolle. Hinzu kommt, dass der unverändert geringe Spread zu Anleiherenditen auch nach der ersten Zinssenkung noch nicht groß genug sein dürfte, um die Mehrheit der Investoren zum Kauf zu bewegen.“
Transaktionsvolumen: Geringster Jahresumsatz seit 2011
- Seit der Zinswende 2022 ist der Berliner Investmentmarkt zunehmend inaktiv. Das zweite Jahr in Folge geht das Transaktionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt zurück und ist nun auf das niedrigste Niveau seit 2011 gefallen.
- Die wenigen getätigten Großverkäufe (sechs Deals über 100 Mio. Euro) im Gesamtjahr 2023 entstanden überwiegend im Zusammenhang mit Verkäufern, die durch gestiegene Finanzierungskosten in Not geraten sind.
- Käufer sind vor allem Investoren, die durch einen hohen Eigenkapitalanteil kaum vom schwierigen Finanzierungsumfeld betroffen sind. So treten vermehrt Private-Equity-Gesellschaften auf, wie beispielsweise beim Kauf des „Moabit Office“ Anfang 2023. Des Weiteren stieg auch der Anteil der Family Offices auf der Käuferseite von 3 Prozent (2022) auf 8 Prozent (2023).
Renditen: Spitzenrenditen steigen in allen Segmenten nochmals an
- Die Spitzenrendite für Büroimmobilien erhöhte sich seit dem letzten Quartal um 20 Basispunkte und notiert nun bei 4,60 Prozent (+100 Basispunkte gegenüber Ende 2022). Innerhalb von zwei Jahren summiert sich der Anstieg sogar auf 200 Basispunkte und folgt damit auf den raschen Anstieg der Anleihenrenditen
- Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich um 35 Basispunkte auf nun 4,35 Prozent (+85 Basispunkte gegenüber Ende 2022).
- Für Logistikimmobilien beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,50 Prozent und damit 20 Basispunkte mehr als ein Quartal zuvor bzw. 50 Basispunkte mehr als Ende 2022.
Nutzungsarten: Stärkster Rückgang bei Büroimmobilien
- Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien lag im 4. Quartal bei 240 Mio. Euro, sodass sich ein Jahreswert von 675 Mio. Euro ergibt. Dies bedeutet einen Rückgang von 79 Prozent gegenüber 2022 und 88 Prozent gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt.
- Handelsimmobilien hingegen lagen mit 160 Mio. Euro im Berichtsquartal und 1,05 Mrd. Euro im Gesamtjahr deutlich über dem Wert von 2022 (+273 Prozent). Der größte Teil hiervon entfällt auf den Verkauf eines KaDeWe-Anteils Anfang des Jahres. 2023 wurden allerdings auch 15 Transaktionen von Fachmärkten mit einem Gesamtvolumen von rund 220 Mio. Euro getätigt.
- Im 4. Quartal registrierte C&W keine Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien, sodass am Jahresende das Volumen bei 240 Mio. Euro liegt. Dies ist eine Halbierung gegenüber 2022.
- In den letzten drei Monaten des Jahres wurden am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt Hotels mit einem Gesamtvolumen von 100 Mio. Euro verkauft. Damit fällt mit einem Jahresvolumen von 180 Mio. Euro dieses Segment weniger schwach aus als zuvor erwartet. Der Rückgang zum Vorjahr beträgt damit 43 Prozent.
