Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erzielte im Gesamtjahr 2023 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 665 Mio. Euro. Sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum 5-Jahresmittelwert entspricht das einem Umsatzrückgang von 80 Prozent. Ein noch niedrigeres Ergebnis wurde zuletzt im Jahr 2004 erzielt.
Mirko Kittler, Partner Capital Markets Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, zu den Aussichten: „Es hatte sich bereits im Sommer abgezeichnet, dass der Düsseldorfer Investmentmarkt ein außerordentlich schwaches Gesamtjahresergebnis erleben und die typische Jahresendrallye ausbleiben wird. Mit der im Jahresverlauf 2024 erwarteten Immobilienpreis- und Zinsniveaustabilisierung werden sich auf der Angebotsseite wieder mehr Investmentopportunitäten auftun. Das Potential für eine Markterholung im Jahr 2024 ist somit gegeben, zumal sich bereits einige attraktive Produkte in der Verkaufspipeline befinden. Investoren beschäftigen sich aber auch zunehmend mit Neupositionierungs- und Umnutzungskonzepten. Unter dem Strich erwarten wir eine deutliche Belebung des Transaktionsgeschehens, aber mit kleineren Volumina.“
Transaktionsvolumen: Herausfordernde Fremdkapitalbeschaffung für institutionelle Investoren
- Während in der 1. Jahreshälfte 2023 noch ein Umsatzvolumen von rund 550 Mio. Euro erzielt werden konnte, wurden zwischen Juli und Dezember Immobilien im Wert von lediglich 120 Mio. Euro gehandelt.
- Core-Transaktionen blieben im Jahresverlauf bisher gänzlich aus und sind nach wie vor die von der Zinswende am stärksten betroffene Risikoklasse. Auf Käuferseite nahmen institutionelle Investoren weiterhin eine eher abwartende Haltung ein, sodass die meisten Ankäufe durch Family Offices, Projektentwickler und nicht börsennotierte Immobilienunternehmen getätigt wurden.
- Mit einem Anteil von 17 Prozent am Gesamtvolumen waren institutionelle Investoren deutlich zurückhaltender als im Vorjahr (74 Prozent). Besonders herausfordernd war in erster Linie die Fremdkapitalbeschaffung vor dem Hintergrund hoher und volatiler Zinsen.
- Demgegenüber haben eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices so viel investiert wie seit 2019 nicht mehr. Ihr Anteil erreichte 2023 knapp 14 Prozent respektive rund 90 Mio. Euro.
Nutzungsarten: Logistik- und Industrieimmobilien nun stärkste Nutzungsart
- Büroimmobilien erzielten im Jahr 2023 ein Gesamttransaktionsvolumen von 190 Mio. Euro und stellen somit knapp 29 Prozent des gesamten Umsatzvolumens in Düsseldorf dar. Im Vorjahr wurden noch Objekte im Gesamtwert von 2,11 Mrd. Euro gehandelt.
- Zinswende, hohe Desk-Sharing-Ratios und damit ein geringerer Büroflächenbedarf sorgen neben zunehmenden ESG-Anforderungen für restriktive Finanzierungsbedingungen für Büroobjekte.
- Der Verkauf eines der beiden Büroprojekte im Quartier „maxfrei“ im 1. Quartal 2023 war die bisher größte Transaktion des abgelaufenen Jahres. Die Barmenia Krankenversicherung hatte die Projektentwicklung im Teilmarkt Kennedydamm von Interboden und Hamburg Team in einem Forward-Deal erworben.
- Das Investmentvolumen mit Handelsimmobilien hat sich im Vergleich zum Vorjahr nahezu verdoppelt (+92 Prozent) und summierte sich im Jahr 2023 auf rund 115 Mio. Euro. Maßgeblich zum positiven Umsatzergebnis beigetragen hat die 20-Prozent-Beteiligung der Commerz Real an bundesweit zehn Galeria-Warenhäusern von SIGNA. In Düsseldorf betrifft dies die beiden Immobilien Am Wehrhahn 1 sowie Königsallee 1–9 in bester High-Street-Lage.
- Stärkste Nutzungsart waren mit rund 200 Mio. Euro und 30 Prozent Umsatzanteil Logistik- und Industrieimmobilien. Höher lag das Transaktionsvolumen lediglich im Jahr 2018 (240 Mio. Euro). Zusammen mit den Umlandgemeinden von Düsseldorf betrug der Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr rund 38 Prozent. Treiber war der Verkauf des 23 ha großen „Areal Böhler“ in Meerbusch durch den Voestalpine-Konzern an die amerikanische Jamestown für 160 Mio. Euro aus dem 1. Quartal.
Renditen: Renditehöhepunkt für 2024 erwartet
- Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien notierte zum Ende des 4. Quartals bei 5,00 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einem Anstieg von 25 Basispunkten. Gegenüber dem Vorjahreswert steht ein Anstieg von 150 Basispunkten zu Buche.
- Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage beträgt aktuell 4,45 Prozent und liegt damit 25 Basispunkte über dem Niveau des 3. Quartals. Gegenüber dem Vorjahr beträgt der Anstieg 70 Basispunkte.
- Die Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien notiert zum Ende des 4. Quartals 2023 bei 4,50 Prozent, ein Plus von 20 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal. Ende 2022 lag die Spitzenrendite bei 4,00 Prozent.
- Im Jahresverlauf 2024 zeichnet sich höchstens nur noch ein leichter Renditeanstieg mit anschließender Stabilisierung ab. Insbesondere die zuvor starken Preisabschläge im Bürosegment nähern sich in den kommenden Quartalen ihrem Höhepunkt.
