Für das 4. Quartal 2023 haben wir in Frankfurt einen Umsatz mit gewerblichen Immobilien von 270 Mio. Euro registriert. Damit war des Abschlussquartal das stärkste des abgelaufenen Jahres, in dem insgesamt ein gewerbliches Transaktionsvolumen in Höhe von 840 Mio. Euro verzeichnet wurde. Damit bleibt der Wert erstmals seit 2009 wieder unter 1 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis entspricht das zudem einem Umsatzrückgang von rund 82 Prozent. Das Ergebnis des 10-Jahresdurchschnitts wurde um 87 Prozent verfehlt.
Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt, erläutert: „Im Einklang mit den Endjahresergebnissen der deutschen Top-7-Märkte fällt auch am Frankfurter Markt das Transaktionsvolumen 2023 rekordverdächtig niedrig aus. Die Marktaktivität wird zudem bei sinkenden Zinsen nicht sofort zurückkehren. Das liegt zum einen daran, dass die Banken immer noch sehr selektiv bei der Vergabe von Krediten agieren und zum anderen, dass große institutionelle Investoren Ankäufe nur stark abhängig von Lage und Produktqualität tätigen werden.“
Transaktionsvolumen: Investmentumsatz knickt ein
• Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 840 Mio. Euro liegt das Umsatzergebnis von 2023 das erste Mal seit 2009 (740 Mio. Euro) bei unter einer Milliarde Euro. Mit rund 270 Mio. Euro war das 4. Quartal das umsatzstärkte des Jahres, blieb aber 54 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.
• Der Anteil an Ankäufen durch internationale Investoren betrug rund 47 Prozent. Hierzu hat die größte Bürotransaktion des Jahres in der Kölner Straße 10–12 in Eschborn von Montano an den französischen Investmentmanager Advenis für rund 70 Mio. Euro aus dem 2. Quartal beigetragen. Hinzu kam eine große Grundstückstransaktion in Rüsselsheim aus dem 4. Quartal an Investoren aus Belgien.
Renditen: Spitzenwerte steigen weiter, besonders bei Büroimmobilien
• Von Ende 2022 bis Ende 2023 stieg die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt um 135 Basispunkte auf aktuell 4,70 Prozent.
• Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich um 80 Basispunkte auf nun 4,55 Prozent. Für Logistikimmobilien beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,50 Prozent und damit 50 Basispunkte mehr als ein Jahr zuvor.
• Zu Beginn des Jahres 2024 erwarten wir nur noch moderate Renditeanstiege. Die Unsicherheiten bei den Preisfindungsprozessen dürften sich reduzieren und infolgedessen die Transaktionsaktivität wieder etwas zunehmen.
Nutzungsarten: Entwicklungsgrundstücke dominieren Marktgeschehen
• Für Mixed-Use-Immobilien und Grundstücke wurde im Jahresverlauf mit 39 Prozent beziehungsweise 325 Mio. Euro, davon 90 Mio. Euro im 4. Quartal, der größte Umsatzanteil verzeichnet.
• Im 4. Quartal war die Industrie- und Logistiksparte mit 150 Mio. Euro die umsatzstärkste Assetklasse. Zu diesem Ergebnis beigetragen hat der Verkauf von über 700.000 m² der Opel-Flächen in Rüsselsheim vom Stellantis-Konzern an den Logistik- und Gewerbeimmobilienentwickler VGP, der auf dem Areal eine der größten Gewerbeflächenentwicklungen Deutschlands plant. Im Gesamtjahr wurden An- und Verkäufe für insgesamt 210 Mio. Euro erfasst.
• Bürotransaktionen haben mit einem Umsatz von 210 Mio. Euro nur 25 Prozent zum Jahresumsatz beigetragen. Die traditionell stärkste Assetklasse am Frankfurter Markt, die im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre einen Anteil von rund 79 Prozent aufwies, litt 2023 besonders unter den Auswirkungen gestiegener Zinsen und restriktiver Kreditvergabe. So gab es im 4. Quartal 2023 keine Verkäufe von Büroimmobilien.
• Aufgrund einer prognostizierten sinkenden Inflation im Jahr 2024 werden erste Senkungen des Leitzinses der EZB ab Mitte des Jahres erwartet. Damit einhergehen positive Signale für ein verbessertes Finanzierungsumfeld.
