Mit rund 490 Mio. Euro war das 4. Quartal das umsatzstärkte des Jahres 2023 am Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt. Für das Gesamtjahr verzeichneten wir ein Investmentvolumen von rund 1,21 Mrd. Euro. Ein niedrigeres Jahresergebnis wurde zuletzt 2004 registriert.
Niklas Hensiek, Associate Capital Markets Investment Sales, erläutert: „Das Investmentjahr 2023 war auch in Hamburg erwartungsgemäß verhalten und eine Jahresendrallye blieb aus. Aufgrund des unsicheren makroökonomischen Umfelds stand das Jahr im Zeichen der Preisfindung. In der Folge kam wenig Produkt auf den Markt und die Kaufbereitschaft institutioneller Investoren wurde stark ausgebremst. Die Aussicht auf Leitzinssenkungen und stabilere Finanzierungsbedingungen sowie die erwartete Renditestabilisierung im Verlauf von 2024 deuten auf eine zunehmende Investmentaktivität hin, die den Beginn einer Marktbelebung markieren könnte.“
Transaktionsvolumen: Investmentvolumen weit unter langjährigem Durchschnitt
- Das Gesamtvolumen von 1,21 Mrd. Euro bleibt 71 Prozent hinter dem Vorjahreswert von 4,10 Mrd. Euro zurück. Der 5-Jahresdurchschnitt liegt bei rund 4,53 Mrd. Euro und wurde um 73 Prozent unterschritten.
- Die meisten Verkäufe entfielen auf Objekte unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Core-plus-Immobilien. Institutionelle Investoren agierten bei Core-Büroimmobilien aufgrund des unsicheren makroökonomischen Umfelds weiterhin sehr zurückhaltend.
- Mit einem Anteil von 18 Prozent am Gesamtvolumen waren internationale Investoren zurückhaltender als im Vorjahr (60 Prozent) und im 5-Jahresdurchschnitt (38 Prozent).
Renditen: Anstieg setzt sich fort
- Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs notierte zum Ende des 4. Quartals 2023 bei 4,75 Prozent. Das sind 140 Basispunkte mehr als vor einem Jahr.
- Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage beträgt aktuell 4,65 Prozent. Der Anstieg beträgt im Vorjahresvergleich 90 Basispunkte.
- Für erstklassige Logistikimmobilien steht die Spitzenrendite bei 4,50 Prozent, was im Vergleich zum 4. Quartal 2022 einem Anstieg um 50 Basispunkte entspricht.
- Seit der zehnten Erhöhung durch die EZB im September 2023 steht der Leitzins stabil bei 4,50 Prozent. Die Spitzenrenditen bei Immobilien reagieren erfahrungsgemäß zeitlich versetzt auf Leitzinsänderungen, sodass eine weitere, leichte Erhöhung der Renditen zu Beginn von 2024 möglich ist. Erwartete Leitzinssenkungen zur Jahresmitte ergeben Potenzial für sich anschließende Rückgänge der Spitzenrenditen.
Nutzungsarten: Büroimmobiliensegment dominiert dank städtischer Eigennutzungen
- Büroimmobilien waren im Jahr 2023 trotz eines geringen Transaktionsvolumens von insgesamt rund 690 Mio. Euro die umsatzstärkste Assetklasse. Ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen lag bei 57 Prozent. Das Ergebnis bleibt 73 Prozent hinter dem Vorjahreswert von 2,51 Mrd. Euro und 74 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt von 2,70 Mrd. Euro zurück. Noch niedriger fiel das Ergebnis zuletzt während der Finanzmarktkrise im Jahr 2009 aus (580 Mio. Euro).
- Knapp die Hälfte des Umsatzes mit Büroimmobilien entfällt auf Käufe zur Eigennutzung. Darunter fallen die beiden größten Bürotransaktionen, die gleichzeitig die einzigen Einzeltransaktionen am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt ab 100 Mio. Euro darstellen. Dabei handelt es sich zum einen um den Kauf des Gebäudes Am Strandkai 1 durch die Hafenbehörde Hamburg Port Authority im 4. Quartal für 157 Mio. Euro von DWS. Zum anderen verkaufte die PPS Immobilien Holding das „Fritz-Schumacher-Gebäude“ am Gänsemarkt im Teilmarkt Innenstadt im 2. Quartal für 119 Mio. Euro an die Stadt Hamburg.
- Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten ein Transaktionsvolumen von rund 210 Mio. Euro und sind mit einem Anteil von 17 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die zweitstärkte Assetklasse. Der Vorjahreswert von 340 Mio. Euro wurde um 38 Prozent unterschritten.
- Im 4. Quartal fand lediglich der Ankauf von sechs Logistikhallen in Billbrook durch Kaldox statt. Die größte Einzeltransaktion bleibt der Verkauf des „Panattoni Park Hamburg Nord“ an J.P. Morgan Asset Management und die Cromwell Property Group im 1. Quartal (über 90 Mio. Euro).
- Im Immobiliensegment Handel fanden im 4. Quartal keine Transaktionen statt. Das Investmentvolumen für 2023 betrug damit rund 80 Mio. Euro, was einem Umsatzanteil von 7 Prozent entspricht. Das Minus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum beträgt 83 Prozent.
- Einzig Hotelverkäufe verbuchten ein Umsatzplus von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis auf 90 Mio. Euro (2022: 80 Mio. Euro).
