Das Transaktionsvolumen auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt erreichte im 4. Quartal 2023 rund 150 Mio. Euro. Im Gesamtjahr 2023 summiert es sich auf rund 1,18 Mrd. Euro. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahresergebnis einem Umsatzrückgang von 68 Prozent.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München, „Der Investmentmarkt hat das Jahr 2023 mit einem historisch niedrigen Transaktionsvolumen, 80 Prozent unter dem 10-Jahresschnitt, beendet. Im Laufe des Jahres 2023 konnten viele Transaktionen aufgrund mangelnder Liquidität oder Uneinigkeit hinsichtlich des Kaufpreises nicht erfolgreich abgeschlossen werden. Doch ein Blick auf die im 4. Quartal um fast 100 Basispunkte gefallene 10-Jahres-Swap-Rate vermittelt den Eindruck, dass 2024 unter einem besseren Stern stehen und als das Jahr des Turnarounds in die Bücher eingehen könnte.“
Transaktionsvolumen: Ausbleibende Jahresendrallye sorgt für historisch schwaches 4. Quartal
- 2023 erreichte der Münchner Investmentmarkt mit einem Ergebnis von rund 1,18 Mrd. Euro das schwächste Jahresergebnis seit 2004. Selbst in den Krisenjahren 2007/2008 sowie den Corona-Jahren wurden höhere Ergebnisse erzielt.
- Auch das 4. Quartal 2023 erreichte mit einem Transaktionsvolumen von rund 150 Mio. Euro ein historisch schwaches Ergebnis. Zum Vergleich: Der 10-Jahresschnitt der 4. Quartale liegt bei rund 2,33 Mrd. Euro. Gegenüber dem 4. Quartal 2022 (rund 810 Mio. Euro) ist ein Rückgang um 81 Prozent zu verzeichnen. Die generell von Zurückhaltung geprägte Marktstimmung der Vorquartale setzt sich im 4. Quartal fort, entsprechend blieb eine Jahresendrallye aus.
Renditen: Spitzenrenditen steigen in allen Assetklassen weiter an
- Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien liegt zum Ende des 4. Quartals bei 4,60 Prozent und damit 40 Basispunkte über dem Niveau des Vorquartals (+130 Basispunkte gegenüber dem 4. Quartal 2022).
- Für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich die Spitzenrendite zum Ende des 4. Quartals um 30 Basispunkte auf nun 4,10 Prozent (+90 Basispunkte gegenüber dem 4. Quartal 2022).
- Für Logistikimmobilien beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,50 Prozent, 20 Basispunkte über dem Wert des Vorquartals. Gegenüber dem 4. Quartal 2022 entspricht dies einem Anstieg um 50 Basispunkte.
- Für 2024 rechnen wir mit einer Plateau-Bildung hinsichtlich der Spitzenrenditen in den vorgenannten Assetklassen.
Nutzungsarten: Im 4. Quartal keine Transaktionen im Büro- und Handelssegment
- Durch das gänzliche Ausbleiben von Büroimmobilienverkäufen im 4. Quartal bleibt der am Ende des 3. Quartals erreichte Jahreswert von 520 Mio. Euro unverändert bestehen. Gegenüber den im Jahr 2022 erreichten rund 2,3 Mrd. Euro im Bürosegment bedeutet dies einen Rückgang um 78 Prozent, zudem liegt das Ergebnis 82 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt.
- Die Gesamtjahresbetrachtung zeigt jedoch, dass Bürotransaktionen mit 44 Prozent dennoch den größten Anteil am Transaktionsvolumen stellten (insbesondere durch sieben Bürotransaktionen im 3. Quartal). Mit 100 Mio. Euro war die größte Transaktion des Jahres (1. Quartal) der Verkauf einer Büroimmobilie im Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg an eine Versicherungsgesellschaft.
- Auch im Handelssegment wurden im 4. Quartal keine Transaktionen registriert, womit sich das Volumen zum Jahresende auf 55 Mio. Euro beläuft. Dieser Wert liegt 79 Prozent unter dem Vorjahresergebnis.
- Logistikimmobilien erreichten mit 80 Mio. Euro den höchsten Anteil (53 Prozent) am Transaktionsvolumen im Berichtsquartal und konnten gegenüber dem 4. Quartal 2022 um 45 Prozent zulegen. Die Summe ergibt sich aus dem Verkauf eines Portfolios, bestehend aus zwei Einzelobjekten (beides Distributionshallen) in der Gemeinde Neufahrn. Verkäufer ist die Branicks Group, Käufer sind ein Staatsfond aus Singapur sowie eine Investmentgesellschaft aus Großbritannien. Insgesamt wurde 2023 im Logistiksegment ein Umsatz von 150 Mio. Euro erreicht (-63 Prozent gegenüber 2022).
- Im 4. Quartal wechselte ein Hotelobjekt für 10 Mio. Euro den Besitzer. Im Gesamtjahr beläuft sich der Umsatz auf 40 Mio. Euro (-78 Prozent gegenüber 2022).
- Im Sektor „Sonstige“ wurde sowohl im Berichtsquartal (60 Mio. Euro; 40 Prozent) als auch im Gesamtjahr (415 Mio. Euro; 35 Prozent) der jeweils zweithöchste Anteil am Umsatz erzielt. Mit einem Kaufpreis von 250 Mio. Euro ist insbesondere der Grundstücksverkauf „Seidlstraße 15-19“ des Freistaats Bayern an Apple aus dem 1. Quartal 2023 maßgeblich für das Jahresergebnis verantwortlich. Gegenüber 2022 verzeichnet der Umsatz im Sektor „Sonstige“ einen Rückgang von 22 Prozent.
