Am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde im 1. Quartal 2024 ein Flächenumsatz von 58.500 m² erzielt, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem leichten Umsatzplus von 3 Prozent. Mit insgesamt 102 Vertragsabschlüssen bewegt sich das Anmietungsgeschehen weitestgehend auf dem Niveau der Vorquartale. Große Vermietungen waren jedoch selten.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei C&W, erklärt: „Anhaltende Flächenoptimierungen und -verkleinerungen führen zu einem konstant hohen Leerstand, vor allem getrieben durch das gestiegene Angebot an Untermietflächen der vergangenen Quartale. Im Jahresverlauf erwarten wir jedoch einen leichten Rückgang durch Neuvermietungen und Back-to-Office-Strategien. Bei Untermietflächen in älteren Bestandsgebäuden außerhalb der Innenstadtlagen besteht allerdings die Gefahr einer Verfestigung im strukturellen Leerstand.“
Flächenumsatz: Reges Anmietungsgeschäft im kleinteiligen Flächenbereich
- Zwar konnte der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht zulegen, der 5- und 10-jährige Durchschnittswert des jeweils 1. Quartals wurde jedoch um 23 Prozent beziehungsweise 30 Prozent verfehlt.
- Die hohen Anmietungsaktivitäten spiegeln sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht im Flächenumsatz wider. Hauptverantwortlich dafür sind fehlende Großabschlüsse, bei denen weiterhin die mit Abstand größten Flächenanpassungen und -reduzierungen stattfinden.
- Die bisher einzige Anmietung oberhalb von 5.000 m² erfolgte durch die internationale Anwaltskanzlei Noerr LLP mit rund 6.000 m² in dem im Bau befindlichen Projekt „Le Coeur“ auf der Königsallee 37 im Teilmarkt CBD.
- Kleinteilige Vermietungen unterhalb von 1.000 m² vereinen mit rund 34.000 m² den Großteil (58 Prozent Umsatzanteil) des Düsseldorfer Büroflächenumsatzes auf sich. Das sind nochmals knapp 6.000 m² mehr als ein Jahr zuvor.
Mietpreise: Spitzenmiete nochmals gestiegen
- Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf liegt zum Ende des 1. Quartals 2024 bei monatlich 42,00 Euro/m². Im Vergleich zum 1. Quartal des Vorjahres entspricht das einem Anstieg um 4,00 Euro/m² (11 Prozent). Hauptursächlich hierfür sind einige hochpreisige Vertragsabschlüsse in den aktuell im Bau befindlichen Projektentwicklungen im CBD. Angesichts der anhaltend hohen
- Nachfrage nach hochwertigen Flächen dürfte die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf mindestens auf diesem Niveau verbleiben.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert aktuell bei monatlich 20,05 Euro/m² und ist in den vergangenen zwölf Monaten nur leicht um rund 4 Prozent gesunken. Der Rückgang ist hauptsächlich auf die wenigen hochpreisigen Großvermietungen zurückzuführen.
Leerstand: Quote weiter oberhalb der 10-Prozent-Marke
- Der Büroflächenleerstand lag zum Ende des 1. Quartals 2024 bei rund 950.000 m² und entspricht damit einer Leerstandsquote von 10,2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das verfügbare Flächenangebot dagegen um 8 Prozent erhöht. Auf vergleichbar hohem Niveau notierte die Leerstandsquote zuletzt 2014.
- Nach wie vor ist das Angebot an verfügbaren Untermietflächen hoch. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Summe der Untermietflächen nochmals leicht um knapp 3.000 m² auf nun 149.000 m² gestiegen.
- Im Jahresverlauf 2024 ist nicht mit einem erheblichen Leerstandsabbau zu rechnen. Nicht nur wegen des geringeren Bedarfs an Büroflächen durch Desk-Sharing, sondern auch aufgrund der schwierigeren Vermarktung älterer Bestandsgebäude – vor allem außerhalb von Innenstadtlagen. Eine leicht rückläufige Entwicklung ist dagegen bei den verfügbaren Untermietflächen zu erwarten.
Fertigstellungen: Flächen im Bau reduzieren sich, aber hoher Anteil an Sanierungen
- Die in Düsseldorf fertiggestellten Büroflächen summierten sich im 1. Quartal des Jahres auf lediglich rund 14.000 m², wovon knapp die Hälfte (48 Prozent) bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt ist.
- Das Bauvolumen (Büroflächen im Bau) lag Ende März 2024 bei 392.400 m² und hat sich in den vergangenen Quartalen kontinuierlich verringert. Der Höchststand bei den im Bau befindlichen Büroprojekten wurde im 3. Quartal 2023 mit 448.000 m² erreicht. Zum aktuellen Zeitpunkt stehen noch rund 57 Prozent der Flächen zur Anmietung zur Verfügung.
- Von den insgesamt 392.400 m² im Bau befindlicher Büroflächen entfallen knapp 129.000 m² auf Bestandsmodernisierungen und -sanierungen (33 Prozent). Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es rund 73.000 m² (20 Prozent).
- Die Insolvenzen einiger Projektentwickler haben weiterhin einen spürbaren Einfluss auf das Bauvolumen. Insgesamt summieren sich die Bauvorhaben, welche abgebrochen wurden oder bei denen eine baldige Fortführung des Bauvorhabens nicht mehr wahrscheinlich ist, auf rund 267.000 m².
