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Die Umsatzflaute bei Großabschlüssen an deutschen Top-Bürostandorten hält an; Spitzenmieten legen trotzdem zu

Verena Bauer • 08/04/2024

Im 1. Quartal 2024 lag der Büroflächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands mit rund 511.000 m² nach den Zahlen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) auf dem Niveau des Vorjahres. Verhaltene Flächennachfrage bei steigendem Angebot aus Leerstand und Fertigstellungen sowie steigende Mietpreise prägen weiterhin das Marktgeschehen. 

Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei C&W, kommentiert: „Nutzerseitig beobachten wir weiter eine hohe Nachfrage nach Top-Qualitäten, die auf hohe Fertigstellungszahlen trifft. Allerdings sinkt die Zahl der neuen Baustarts: Spekulatives Bauen ist im restriktiven Finanzierungsumfeld kaum möglich und Vorvermietungsquoten werden immer höher angesetzt. Bei größeren Büronutzern ergeben sich mittlerweile interne Vorlaufzeiten für Anmietungsentscheidungen von bis zu zwei Jahren. Wenn dann Projektentwicklungen mit einbezogen werden, kann die gesamte Prozessdauer schnell sechs Jahre überschreiten.“

Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei C&W, ergänzt: „Der Jahresauftakt ist in der Regel das umsatzschwächste Quartal des Jahres, so auch 2024. Aufgrund der konjunkturellen Lage und einer wenig optimistischen Prognose für die kommenden Monate ist aktuell nicht mit höheren Flächenumsätzen zu rechnen. Hinzukommt, dass viele Nutzer über strukturelle Flächenreduzierungen nachdenken oder diese bereits umsetzen Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Ergebnis wie 2023.“

Flächenumsatz: Korridor von -25 und +25 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal

  • An den Top-5-Büromärkten wurden im 1. Quartal 2024 rund 511.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Das liegt auf dem Niveau des Vorjahresquartals, aber 6 Prozent unter dem Vorquartal. 
  • Wie in den vergangenen Quartalen ist die Marktaktivität unterdurchschnittlich: Sowohl der 10-Jahresschnitt der jeweils 1. Quartale als auch der Durchschnitt der zurückliegenden zehn Quartale wur-den im 1. Quartal 2024 um über 20 Prozent unterschritten. 
  • Berlin und München sind mit jeweils fast 140.000 m² die umsatzstärksten Märkte. Berlin erreichte dabei das Niveau des Vorjahres, während München einen Anstieg um fast ein Viertel erzielte. Den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet Hamburg mit -25 Prozent. 
  • Die Anzahl der Abschlüsse ist im 1. Quartal 2024 mit rund 630 stabil im Vergleich zum Vor- und zum Vorjahresquartal. 
  • Im Berichtsquartal gab es nur fünf Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m², davon jeweils zwei in Berlin und in München. Die größte Anmietung von 38.000 m² erfolgte aber in Frankfurt durch die EZB und markierte zugleich den größten Abschluss unter den Top 5 seit dem 2. Quartal 2022. Kleinere Deals unter 1.000 m² entwickeln sich dagegen deutlich besser – im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen sie ein Plus von 4 Prozent. 
  • Etwa 62 Prozent des Flächenumsatzes des 1. Quartals wird in CBD- und innerstädtischen Lagen verzeichnet, also solchen Lagen, die beim „Flight-to-Quality“ besonders stark im Nutzerfokus stehen. Im CBD allein gab es einen Anstieg von 19 auf 33 Prozent im Vergleich zum Vorquartal – drei der fünf Großdeals ab 10.000 m² entfallen auf diese Lagekategorie.
  • In der Branchenstatistik führen die Industrieunternehmen vor der öffentlichen Verwaltung. Die IKT-Branche, die bis ins Jahr 2022 regelmäßig das Ranking angeführt hat, liegt im Berichtsquartal nur auf Platz vier. 

Chart Flächenumsatz 2024 Q1

    

Mietpreise: Spitzenmieten mit weiterem Aufwärtsdrang 

  • Im 1. Quartal sind die Spitzenmieten in München (+3,00 Euro/m²), Düsseldorf (+2,00 Euro/m²) und Frankfurt (+0,50 Euro/m²) gestiegen. Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt das Wachstum der Spitzenmiete 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und 6,2 Prozent zum Vorjahr. 
  • Bei den Durchschnittsmieten, für die die Abschlüsse der jeweils vergangenen zwölf Monate berücksichtigt werden, ist das Bild uneinheitlich. In einigen Märkten gibt es einen Anstieg (Frankfurt >2,00 Euro/m² und München >1,00 Euro/m²), in anderen einen Rückgang (Berlin und Düsseldorf um jeweils 25 Cent/m²).
  • Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag über alle Top-5-Märkte, bei 7,5 Prozent. 

Chart Spitzenmiete 2024 Q1

 

Leerstand: Mehr Leerstand, insbesondere bei Untermietflächen

  • Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 1. Quartals 2024 bei 5,68 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,2 Prozent und liegt einen Prozentpunkt über dem Wert von vor zwölf Monaten. 
  • Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 4,8 Prozent weiterhin die niedrigste Quote, Düsseldorf mit 10,2 Prozent die höchste. Den absolut höchsten Leerstand weist Berlin auf (1,57 Mio. m²), gefolgt von München (1,3 Mio. m²).
  • Das Angebot an Untervermietungen ist im 1. Quartal weiter gestiegen. Es beträgt bei 653.000 m² und liegt 35 Prozent über dem Vorjahreswert. Der klassische Leerstand (ohne Untermietflächen) ist um 17 Prozent gestiegen.
  • Für die kommenden Quartale erwartet C&W einen weiteren Anstieg des Leerstands – auf rund 8,0 Prozent Leerstandsquote bis Ende 2024. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den zahlreichen Fertigstellungen sowie Flächenverkleinerungen bei Umzügen vieler Nutzer. 

Chart Leerstandsquote 2024 Q1

 

Fertigstellungen: Bauvolumen sinkt 

  • Im 1. Quartal wurden 331.000 m² Bürofläche fertigstellt. 69 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das mit Abstand größte Fertigstel-lungsvolumen entfällt auf Berlin (206.000 m²) vor München (54.000 m²). 
  • Im Gesamtjahr 2024 werden voraussichtlich rund 1,73 Mio. m² fertiggestellt – das wäre fast doppelt so hoch wie der 5-Jahresdurchschnitt (960.000 m²). Aktuell sind davon noch 41 Prozent verfügbar. 
  • Das Bauvolumen liegt Ende des 1. Quartals bei 3,3 Mio. m² – davon ist rund die Hälfte der Flächen noch frei. Im Vergleich zum Vorquartal ist das Bauvolumen um rund 310.000 m² gesunken, weil im aktuellen Marktumfeld weniger Neubauprojekte gestartet werden. 
 

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Verena Bauer

Head of Business Development Services, Germany • 60311 Frankfurt am Main

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