Im 1. Quartal 2024 registrierte die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) ein Investmentvolumen von rund 390 Mio. Euro am Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt. Damit bleibt ein Quartalsergebnis zum fünften Mal in Folge unterhalb der 500-Millionen-Euro-Marke. Nach dem noch geringeren Vorjahresergebnis stellt dies den zweitschwächsten Jahresauftakt der vergangenen zehn Jahre dar.
Niklas Hensiek, Associate Capital Markets Investment Sales bei C&W, erläutert: „Ein schwacher Jahresauftakt in das Investmentjahr 2024 war aufgrund der gleichbleibenden Gemengelage zu erwarten. Wir haben mehr Transaktionen gesehen als im Vergleichszeitraum letztes Jahr, was Hoffnung gibt. Jedoch sind einige Verkäufer deutlich unter ihren Kaufpreiserwartungen geblieben. Demnach hält die Preisfindungsphase nach wie vor an, wenngleich die Bodenbildung kurz bevorsteht.“
Transaktionsvolumen: Ergebnis weit unter langjährigem Durchschnitt
- Das Gesamtvolumen von 390 Mio. Euro liegt zwar 81 Prozent über dem äußerst schwachen Vorjahresquartal, bleibt aber 56 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt von 884 Mio. Euro der 1. Quartale zurück.
- Verkäufe oberhalb von 100 Mio. Euro blieben im 1. Quartal aus. 87 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Objekte unterhalb von 50 Mio. Euro mit klarem Fokus auf Core-plus-Immobilien.
- Mit einem Anteil von 44 Prozent am Gesamtvolumen waren internationale Investoren ähnlich aktiv wie im Vorjahresquartal (43 Prozent) und im 5-Jahresdurchschnitt (48 Prozent).
Renditen: Seitwärtsbewegung im Vergleich zum Vorquartal – Peak scheint erreicht
- Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs notierte zum Ende des 1. Quartals 2024 bei 4,75 Prozent. Das bedeutet eine Seitwärtsbewegung im Vergleich zum Vorquartal und einen Anstieg um 95 Basispunkte im 12-Monatszeitraum.
- Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage bleibt im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,65 Prozent. Der Anstieg beträgt im Vorjahresvergleich 55 Basispunkte.
- Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite ebenfalls im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,50 Prozent – das sind 35 Basispunkte mehr als vor einem Jahr.
- Die Spitzenrenditen verharren auf dem hohen Niveau des Jahresendes 2023. Zuvor hatten sie sich seit dem 2. Quartal 2022 sieben Quartale in Folge erhöht. C&W rechnet damit, dass damit der Höchststand des Renditeanstiegs erreicht ist. Erwartete Leitzinssenkungen zur Jahresmitte ergeben Potenzial für sich anschließende Rückgänge der Spitzenrenditen.
Nutzungsarten: Logistik- und Industrieimmobilien überholen das Büroimmobiliensegment im Umsatzranking
- Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten im 1. Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 150 Mio. Euro und sind mit einem Anteil von 38 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die umsatzstärkste Assetklasse. Der Vorjahreswert (95 Mio. Euro) sowie der 5-Jahresdurchschnitt für 1. Quartale wurden um 58 Prozent beziehungsweise 84 Prozent übertroffen.
- Die größte Einzeltransaktion am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt war der Verkauf eines Logistikzentrums an den Vollhöfener Weiden von einem von Tristan Capital Partners verwalteten Fonds an Montea (rund 50 Mio. Euro).
- Büroimmobilien waren im 1. Quartal mit rund 115 Mio. Euro und einem Anteil von 29 Prozent die zweitstärkste Assetklasse. Das Ergebnis liegt zwar 92 Prozent über dem äußerst schwachen Vorjahresquartal (60 Mio. Euro), bleibt aber 79 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt von 549 Mio. Euro für 1. Quartale zurück.
- Es gab keine Verkäufe von Büroimmobilien oberhalb von 50 Mio. Euro. Einer der größten Eigentümerwechsel war der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses am Dornbusch 2 und 4 im Teilmarkt Innenstadt vom französischen Investor Ofi an den Investmentmanager Montano Real Estate für rund 37 Mio. Euro.
- Das Investmentvolumen im Immobiliensegment Handel betrug im 1. Quartal rund 35 Mio. Euro, was einem Umsatzanteil von 9 Prozent entspricht. Das sind 17 Prozent mehr im Vorjahreszeitraum.
