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Highrise-Study Frankfurt: Banken, Finanzdienstleister und Anwälte wollen hoch hinaus

Verena Bauer • 24/05/2024
  • Frankfurter Bürohochhäuser vereinen 1,77 Mio. m² Mietfläche
  • Weitere fünf Objekte mit Höhe von über 45 m werden bis 2028 fertiggestellt
  • Banken als Mieter dominieren
  • Ältere Gebäude von Leerstand bedroht
  • Hochhausentwicklungsplan stellt Weichen für die Zukunft

Zum Ende des 1. Quartals 2024 waren in Frankfurt am Main 52 Hochhäuser mit einer Höhe über 45 Metern in Betrieb. Ihre Büroflächen von zusammen 1,77 Mio. m² entsprechen 15 Prozent des Büroflächenbestandes des Frankfurter Marktes, so eines der Ergebnisse der Analyse „Highrise-Study Frankfurt“ von Cushman & Wakefield (C&W), eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit. Neben den bestehenden Bürohochhäusern dieser Größenordnung in innerstädtischen Lagen flossen weitere fünf Objekte dieser Kategorie, die sich bereits im Bau befinden, bis 2028 fertigstellt und dann rund 182.000 m2 umfassen werden, in die Untersuchung ein. Für die Studie wurden mehr als 500 von C&W erfasste Mietverträge ausgewertet. 

19 Prozent des Gesamtumsatzes des Frankfurter Markts in Hochhäusern mit Höhen über 45 Meter 

„Traditionell spielen Hochhäuser eine wichtige Rolle für den Frankfurter Büromarkt. Sie symbolisieren nicht nur Frankfurts Funktion als Finanzzentrum, sie sind auch bei zahlreichen Nutzern als repräsentative Büros begehrt. In den Hochhäusern werden die Höchstmieten des Marktes von monatlich über 50 Euro/m2 erzielt und in den vergangenen Jahren wurde die Skyline durch zahlreiche Projekte verdichtet“, stellt Tina Reuter, Head of Germany von C&W, heraus.

So betrug der durchschnittliche Flächenumsatz in Hochhäusern von 2019 bis 2023 pro Jahr rund 78.000 m², entsprechend 19 Prozent des Gesamtumsatzes am Frankfurter Büroflächenmarkt. „Damit vereinen Hochhäuser bezogen auf ihren Anteil am Flächenbestand des Gesamtmarktes einen leicht überdurchschnittlichen Umsatz. Sie bilden einen eigenen Mikrokosmos, der einen maßgeblichen Unterschied zu den anderen großen Büromärkten in Deutschland darstellt, deren Dynamik sich aus einer deutlich größeren Anzahl an Bürogebäuden ergibt“, so Tina Reuter weiter. 

Ein Großteil des Flächenumsatzes wird dabei durch Umzüge generiert, Expansionen und Neuansiedlungen sind in Frankfurt eine Ausnahme. Der Anteil von Büroflächen mit möglichem kurzfristigem Bezug innerhalb von drei Monaten liegt in den Hochhäusern mit 7,4 Prozent 2,2 Prozentpunkte unter der Leerstandsquote des Gesamtmarktes. Die höchste Dichte an Hochhäusern befindet sich im Frankfurter Bankenviertel beziehungsweise im Central Business District (CBD).

Banken vorherrschende Mieterschaft in Hochhäusern 
Rund 51 Prozent beziehungsweise 875.000 m² und damit mehr als die Hälfte der Bürofläche in Hochhäusern wird durch Banken und Finanzdienstleister genutzt. Mit dem Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB) hat die Stadt ihre Stellung als Finanz- und Bankenzentrum weiter gestärkt. Größte Nutzer aus dieser Branche sind die Europäische Zentralbank (EZB), die DZ Bank, die Deutsche Bundesbank und die Deutsche Bank. Mit großem Abstand folgen auf Platz 2 Anwälte und Notare mit einem Anteil am Hochhausflächenbestand von 12 Prozent beziehungsweise rund 212.000 m².

Die Anzahl der Mieter in Hochhäusern summiert sich auf insgesamt rund 500. Die fünf größten davon sind Banken. Insgesamt besteht am Hochhausmarkt in Frankfurt eine erhebliche Konzentration auf wenige Großnutzer. So belegen die größten zehn Nutzer insgesamt 44 Prozent der Bürofläche, die 20 größten Nutzer 55 Prozent. 

Oberste Etagen bleiben einer exklusiven Klientel vorbehalten
Betrachtet man die Branchenverteilung innerhalb der Hochhäuser nach Etagen, wird deutlich, dass ab der 45. Etage ausschließlich Banken und Finanzdienstleister, Anwälte sowie Beratungsgesellschaften angemietet haben. Bei Betrachtung aller Etagen sind Banken und Finanzdienstleister immer die dominierende Branche. Nur durch die Deutsche Bahn im „Silberturm“ ist auch der Transport, Verkehr und Logistiksektor bis in die 39. Etage vertreten. „Generell gilt: Je niedriger die Etage, desto diversifizierter ist die Branchenverteilung“, erklärt Tina Reuter

„Flight-to-Quality“ bestimmt Marktgeschehen, ältere Gebäude haben das Nachsehen
Der Hochhausmarkt ist sehr dynamisch und durch viele Umzüge geprägt. Ein wichtiges Thema für Büronutzer ist derzeit „Flight-to-Quality“. Tina Reuter erläutert: „Büromieter suchen gezielt nach Top-Flächen in besten Lagen und sind dazu bereit, für diese Flächen entsprechende Höchstmieten zu bezahlen. Prominentes Beispiel ist die Projektentwicklung FOUR im Bankenviertel, in der zahlreiche Verträge mit namhaften Mietern abgeschlossen wurden. Nutzer wie die DekaBank oder die Kanzleien Freshfields und Allen & Overy haben sich dort Flächen gesichert und werden im Gegenzug ihre bisherigen Hochhausflächen verlassen.“ Dabei ist auffällig, dass die Nutzer in der Regel höhere monatliche Quadratmetermieten akzeptieren, während sie ihre angemietete Fläche deutlich reduzieren. 

Eine Auswertung nach Anmietungen und Auszügen nach Gebäudealter belegt diesen Trend. So lag der Anteil des Büroflächenumsatzes in Hochhausflächen mit einem Baujahr ab 2021 für die zwischen 2024 und 2028 registrierten Umzüge bei 64 Prozent. „Im Gegenzug finden im gleichen Zeitraum 88 Prozent der Auszüge in Gebäuden statt, die vor 2011 erbaut wurden. Diese älteren, leergezogenen Immobilien bieten dann Potenzial für nachhaltige Bestandssanierungen. Geschieht das nicht, droht Leerstand“, ergänzt Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany von C&W. 

Rechtliche Grundlagen für viele weitere Hochhausentwicklungen geschaffen
Die Stadt Frankfurt hat im März 2024 einen neuen Hochhausentwicklungsplan (HEP) veröffentlicht. Er umfasst zwei räumliche Cluster, das Bankenviertel und das Ostend rund um die EZB, mit insgesamt 14 Standorten. Von diesen Standorten sind 13 für eine Büronutzung zulässig, sodass sich hier ein erhebliches langfristiges Flächenpotenzial von mehr als 500.000 m² für den Frankfurter Büromarkt ergibt. Zusammen mit weiteren Baufeldern mit bestehendem Baurecht resultiert daraus ein Gesamtflächenpotenzial in Hochhäusern von über 800.000 m².

„C&W erwartet jedoch nicht, dass alle Hochhäuser des neuen HEP zeitnah realisiert werden. Bedingt durch strukturelle und konjunkturelle Nachfragerückgänge ist der Markt insgesamt begrenzt. Hinzu kommen das gegenwärtig anspruchsvolle Finanzierungsumfeld für Projektentwickler und Investoren und im Falle einiger Potenzialflächen auch noch längerfristig laufende Mietverträge in Bestandsgebäuden“, erklärt Tina Reuter abschließend. 

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Verena Bauer

Head of Business Development Services, Germany • 60311 Frankfurt am Main

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