Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnet für das 1. Halbjahr 2024 einen Büroflächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands in Höhe von rund 1,07 Mio. m². Das liegt 8 Prozent über dem Vorjahreswert, aber 15 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing bei Cushman & Wakefield Germany, kommentiert: „Der Markt bietet ein ambivalentes Bild. Zum einen übersteigt die Nachfrage nach qualitativ sehr hochwertigen Gebäuden in Top-Lagen weiterhin das Angebot und führt somit zu steigenden Spitzenmieten und reduzierten Incentives. Zum anderen setzt die insgesamt deutlich sinkende Nachfrage und das steigende Flächenangebot einen Großteil des Marktes unter Druck. Der Blick auf den Gesamtmarkt hat derzeit nur eine eingeschränkte Aussagekraft. Eigentümer und Nutzer sind daher gefordert, ihre Situation individuell zu betrachten, um die passende Entscheidung in Bezug auf Ver- beziehungsweise Anmietung zu treffen.“
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: „Die daraus resultierende Verunsicherung sehen wir nicht nur bei der seit einiger Zeit zu beobachtenden Zurückhaltung von Großnutzern und den damit verbundenen niedrigeren Anmietungszahlen, sondern auch bei den deutlich sinkenden Durchschnittsgrößen von Vermietungen. Lag diese Ende der 2010er Jahre noch bei über 1.000 m², ist sie mittlerweile auf 730 m² geschrumpft.“
Flächenumsatz: Korridor von -14 und +21 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
- Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2023 liegen die meisten der Top-5-Büromärkte beim Flächenumsatz im Plus (München und Düsseldorf mit +21 Prozent und Berlin mit +15 Prozent). Frankfurt blieb stabil. Nur Hamburg hat einen Rückgang um 14 Prozent zu verzeichnen.
- Das 2. Quartal war mit einem Flächenumsatz bei 560.000 m² das umsatzstärkste der zurückliegenden sechs Quartale. Für das Gesamtjahr 2024 wird ein Flächenumsatz in Höhe von 2,2 Mio. m² erwartet – ein leichtes Plus von 4 Prozent gegenüber 2023.
Berlin und München führen das Marktranking im H1/2024 mit jeweils etwa 290.000 m² an – das gilt auch für die Anzahl der Abschlüsse.
- Im 1. Halbjahr gab es zwölf Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m², davon fünf in Berlin. Damit sind jetzt schon so viele Abschlüsse erfolgt wie im gesamten Jahr 2023. Als größter Abschluss des 2. Quartals zählt der Eigennutzer-Baubeginn durch die Bayerische Versorgungskammer in München, die im Projekt „Tridea“ rund 25.000 m² selbst beziehen werden.
- In der Branchenstatistik führen die Industrieunternehmen (159.000 m²) vor der öffentlichen Verwaltung (124.000 m²). Die IKT-Branche, die bis ins Jahr 2022 regelmäßig das Ranking angeführt hat, liegt im 1. Halbjahr auf Platz drei.
Mietpreise: Spitzenmieten steigen – Durchschnittsmieten sinken
- Im 2. Quartal sind die Spitzenmieten in München auf monatlich 51 Euro/m2 (+1,00 Euro/m²) und in Hamburg auf monatlich 34,50 Euro/m2 (+0,50 Euro/m²) gestiegen.
- Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q2/2023) sind die Spitzenmieten in allen fünf Märkten am deutlichsten in München gestiegen (+15 Prozent ). Es folgen Düsseldorf (+11 Prozent) und Hamburg (+5 Prozent).
- Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt das Wachstum der Spitzenmiete 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und 6,2 Prozent zum Vorjahr.
- Bei den Durchschnittsmieten zeigt das Bild einen Rückgang gegenüber dem Vorquartal in allen fünf Märkten – zwischen 5 Cent in Düsseldorf und 1,35 Euro/m² in München.
- Im Durchschnitt der Top-5-Märkte beträgt der Rückgang der Durchschnittsmiete 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und ebenfalls zum Vorjahr.
- Es zeigt sich, dass das relativ kleine Spitzensegment weiterhin eine hohe Nachfrage auf sich vereint, während am Gesamtmarkt, insbesondere in dezentralen Lagen, die Mieten unter Druck geraten.
- Die mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen liegen, bezogen auf einen 5-Jahresvertrag, über alle Top-5-Märkte bei 7,5 Prozent.
Leerstand: Leerstand nimmt weiter zu
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 2. Quartals 2024 bei 5,86 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,5 Prozent und liegt 1,1 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten.
- Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 5,0 Prozent weiterhin die niedrigste Leerstandsquote, Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils 10,1 Prozent die höchste.
- Den absolut höchsten Leerstand weist Berlin auf (1,68 Mio. m²), gefolgt von München (1,38 Mio. m²).
- Das Angebot an Untervermietungen ist im 2. Quartal gegenüber Ende März gesunken. Es beträgt 611.000 m² und liegt aber 17 Prozent über dem Vorjahreswert.
- Der klassische Leerstand (ohne Untermietflächen) ist um 19 Prozent gestiegen.
- Bis Ende 2024 erwartet Cushman & Wakefield einen weiteren Anstieg der Leerstandsquote auf rund 8,0 Prozent Leerstandsquote. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den zahlreichen Fertigstellungen sowie Flächenverkleinerungen bei Umzügen vieler Nutzer.
Fertigstellungen: Höchste Fertigstellungen seit 22 Jahren
- Im 1. Halbjahr wurden 617.000 m² Bürofläche fertigstellt. 69 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das mit Abstand größte Fertigstellungsvolumen entfällt auf Berlin (301.000 m²), München rangiert auf Platz 2 (140.000 m²).
- Im Gesamtjahr 2024 werden voraussichtlich rund 1,57 Mio. m² neue Flächen dem Markt zur Verfügung gestellt. Das wäre der höchste Wert seit dem Jahr 2003 mit 2,2 Mio. m².
- Das Bauvolumen liegt Ende des 2. Quartals bei 3,3 Mio. m² – davon sind 55 Prozent noch verfügbar.
