- Nachfrage übersteigt Angebot für verschiedene Wohnformen deutlich
- Anteil des Investitionsvolumens im Wohnsektor in Europa von 2007 bis 2023 von 6 Prozent auf 22 Prozent gestiegen
- Regulatorik in Deutschland erschwert Wohnungsbauprojekte erheblich
Der europäische Wohnungsmarkt steht vor einem deutlichen Wachstum bis 2040 wie aus dem Bericht „Unpacking Europe’s Living Revolution“ von Cushman & Wakefield, einem der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hervorgeht. Die Nachfrage nach unterschiedlichen Wohnformen nimmt im Einklang mit weitreichenden demografischen Veränderungen und spezifischen Einflussfaktoren wie Erschwinglichkeit, Urbanisierung, Alterung der Bevölkerung und höherer Bildungsbeteiligung weiter zu, so die Untersuchung.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat in den vergangenen Jahren in ganz Westeuropa abgenommen und wird sich bis 2040 voraussichtlich nur geringfügig verbessern. So ist die Kapazität in Großbritannien in den vergangenen zehn Jahren um fast 30 Prozent und in anderen europäischen Ländern, darunter Portugal und Irland, um bis zu 50 Prozent gesunken. Niedrigere Eigenheimquoten und eine anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen sind die Folge.
„Generation Miete“ und starkes Mietwachstum
Diese Entwicklung hat eine Nachfrage seitens der sogenannten „Generation Miete“ geschaffen, die in Kombination mit einem Mangel an Angebot auf dem Mietmarkt zu einem starken Mietwachstum in den europäischen Märkten geführt hat. So verzeichnete Polen in den vergangenen drei Jahren einen Anstieg von 29 Prozent, gefolgt von Portugal (15,2 Prozent), der Tschechischen Republik (12,9 Prozent) und Spanien (9,7 Prozent).
Demografische Veränderungen und Urbanisierung treiben diesen Prozess zusätzlich an. Die Bevölkerungen der großen Städte werden bis 2040 voraussichtlich um 5 bis 15 Prozent wachsen – London, Edinburgh und Dublin werden um 5,4 Prozent, 7,6 Prozent bzw. 14,1 Prozent zulegen; Berlin um 4,2 Prozent, Hamburg um 3,9 Prozent und München sogar um 6,1 Prozent. Das wird den Bedarf an Wohnraum weiter deutlich erhöhen.
Gleichzeitig steigt die Zahl der über 65-Jährigen voraussichtlich um 20 bis 40 Prozent, was eine zunehmende Nachfrage nach speziell gebauten Gesundheits- und Seniorenwohneinrichtungen zur Folge hat. Parallel dazu sind in Europa die Tertiärbildungsniveaus in den vergangenen zehn Jahren von 25 Prozent auf 32 Prozent gestiegen, was sich auf das jüngere Ende des Altersspektrums auswirkt. Der Bedarf an speziell gebauten Studentenunterkünften (Purpose-Built Student Accommodation, kurz: PBSA) ist in Verbindung mit diesem Anstieg sowie der Migration von Studenten aus asiatischen und afrikanischen Ländern nach Europa gestiegen.
Der deutsche Markt im Fokus
In Deutschland wird die Nachfrage nach Wohnraum durch die alternde Bevölkerung und die anhaltende Urbanisierung stark beeinflusst. Städte wie Berlin, München und Frankfurt werden ihre Anziehungskraft behalten, was den Druck auf die dortigen Wohnungsmärkte erhöht. Die deutsche Regierung hat in den zurückliegenden Jahren verschiedene Maßnahmen zur Mietregulierung eingeführt, um den Anstieg der Mietpreise zu bremsen. Diese Maßnahmen haben jedoch teilweise zu einer Verknappung des Angebots geführt, was die Wohnungsproblematik weiter verschärft hat.
„Investoren und Entwickler sehen sich in Deutschland mit hohen Baukosten und strengeren Bauvorschriften konfrontiert, was die Entwicklung neuer Wohnprojekte erschwert. Trotzdem bleibt der deutsche Markt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stabilität und der soliden Nachfrage nach Wohnraum attraktiv. Die Schaffung von Anreizen und Unterstützung durch die Regierung könnte die Entwicklung neuer Projekte fördern und langfristig zur Stabilisierung des Marktes beitragen", so Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany & Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield.
Institutionelle Investoren drängen ins Wohnsegment
Institutionelle Investitionsvolumina im Wohnungssektor sind in ganz Europa exponentiell gestiegen und machten 2023 rund 22 Prozent des gesamten Volumens aus, verglichen mit 6 Prozent im Jahr 2007. Der Wohnsektor wird zu einer zunehmend attraktiven Investitionsoption, wobei 70 Prozent der Investoren eine größere Nachfrage und stabile Renditen als Hauptanziehungspunkte nennen.
Der Bericht hat ermittelt, dass die wachsende Bevölkerung und die weitere Urbanisierung die stärksten Indikatoren für das kurzfristige Risiko-Rendite-Verhältnis sind, während die ersten Akteure im Bereich des Seniorenwohnens an Standorten mit einer alternden Bevölkerung für ein starkes längerfristiges Wachstum gut aufgestellt sind.
Der Wohnungssektor wird seine Attraktivität für Investoren weiter steigern, da das Angebot an investierbaren Segmenten wächst. Während Studentenunterkünfte und Build-to-Rent-Segmente derzeit führend sind, wird erwartet, dass auch Seniorenwohnen und Co-Living wachsen.
Rentabilität bleibt Herausforderung für Entwickler
Eine leichte Entlastung bei den Finanzierungskosten hat die Rentabilität der Entwicklung im Wohnsektor verbessert, obwohl es höchst unwahrscheinlich ist, dass die Zinssätze auf die pandemiebedingten Tiefstände zurückkehren. Simon Jeschioro, Head of Capital Marktes & Investment Advisory bei Cushman & Wakefield Germany, betont: „Mit weiterhin hohen Zinsen und Baukosten bleibt die Rentabilität kurzfristig eine Hürde für eine schnelle Ausweitung des Wohnungsangebots. Obwohl es keine kurzfristige Patentlösung gibt, könnten staatliche Unterstützung zur Entlastung der Baukosten der Entwickler sowie effizientere Planungsprozesse einen erheblichen Unterschied machen.“
„Der europäische Wohnsektor steht vor einer revolutionären Veränderung, angetrieben durch demografische und gesellschaftliche Megatrends. Die Herausforderungen sind groß, aber mit den richtigen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen können Investoren und Entwickler das enorme Wachstumspotenzial des Sektors nutzen. Langfristige Stabilität und konsistente Regulierung sind dabei entscheidend, um den Wohnungsmarkt ins Gleichgewicht zu bringen und den Bedürfnissen der europäischen Bevölkerung gerecht zu werden“, resümiert Tina Reuter, Head of Germany von Cushman & Wakefield.
