Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat für den gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland im 1. Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 11,16 Mrd. Euro registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das Ergebnis einem Umsatzplus von 22 Prozent. Trotz erster Leitzinssenkung der EZB bleibt die Volatilität und das Renditeniveau am deutschen Anleihenmarkt hoch. Zudem bremst das hohe Zinsniveau die Investitionsbereitschaft von institutionellen Investoren weiter aus und Core-Transaktionen wurden nach wie vor nur selten registriert.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die Erholung am Investmentmarkt schreitet zwar nur langsam voran, aber wir nehmen bereits eine erhöhte Dynamik in puncto Verkaufsbereitschaft wahr. Institutionelle Investoren beschäftigen sich in ihren Anlagestrategien wieder vermehrt mit Büroimmobilien, jedoch mit klarem Fokus auf hohe Gebäude- und Lagequalität. Innerhalb der Top-7-Märkte erwarten wir in den kommenden Quartalen attraktive Investmentopportunitäten, nicht zuletzt aufgrund hoher Bürofertigstellungenzahlen“.
Transaktionsvolumen: Transaktionsvolumen überschreitet Vorjahresergebnis deutlich
- Gleich mehrere großvolumige Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich haben dem Investmentmarkt einen deutlichen Umsatzzuwachs beschert. Das Transaktionsvolumen des 2. Quartals blieb mit 5,55 Mrd. Euro nur leicht unterhalb des 1. Quartals 2024 (5,61 Mrd. Euro).
- Größte Einzeltransaktionen der ersten sechs Monate des Jahres waren der Verkauf des Berliner KaDeWe für 1,0 Mrd. Euro von der Signa an die thailändische Central Group im 2. Quartal sowie der Verkauf der „Fünf Höfe“ in München für über 700 Mio. Euro von Union Investment an das Family Office Athos der Familie Strüngmann im 1. Quartal.
- Trotz der im Juni 2024 eingeleiteten ersten Zinssenkung seitens der EZB sowie weiter rückläufiger Inflation in Richtung der 2-Prozent-Zielmarke bleibt das Anleihen- und Fremdfinanzierungsniveau hoch und für institutionelle Investoren weiterhin herausfordernd.
- Im Vergleich zum 5-Jahresmittelwert von 22,31 Mrd. Euro für die jeweiligen 1. Halbjahre ist das Transaktionsvolumen gering.
- Der Anteil ausländischen Kapitals beziehungsweise dessen Investitionen in deutsche Immobilien ist deutlich und sukzessive gestiegen. Im 1. Halbjahr 2024 beträgt der Anteil rund 37 Prozent (H1/2023: 29 Prozent). Auffällig ist, dass institutionelle Investoren, insbesondere aus Nordamerika und Asien, wieder vermehrt größere Transaktionen über 100 Mio. Euro getätigt haben.
Renditen: Weitere Renditekorrekturen im Bürosegment, Einzelhandel- und Logistikimmobilien unverändert
- Während sich die Preis- und Renditestabilisierung im Core-Segment bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien im Jahresverlauf weiter fortgesetzt hat, sind die Spitzenrenditen im Bürosegment abermals gestiegen.
- Zum Ende des 2. Quartals 2024 lag die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten bei 4,91 Prozent. Im Vergleich zum 2. Quartal 2023 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite somit um 87 Basispunkte erhöht. Gegenüber dem Vorquartal beträgt der Anstieg 13 Basispunkte.
- In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent respektive 4,80 Prozent die niedrigsten Bürospitzenrenditen erzielt. Düsseldorf und Köln haben die 5,00 Prozent-Marke überschritten und notieren bei 5,10 Prozent.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser notierte zum Ende des 2. Quartals 2024 wie im Vorquartal bei 4,46 Prozent. Im 2. Quartal 2023 betrug die Spitzenrendite im Durchschnitt 3,99 Prozent.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag im 2. Quartal 2024 ebenfalls unverändert bei 4,50 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Plus von 35 Basispunkten.
Nutzungsarten: Keine Dominanz bei den Nutzungsarten
- Im Hinblick auf die Verteilung des Transaktionsvolumens liegen Logistik, Einzelhandel und Büro in Bezug auf den Anteil am Investmentumsatz mit 21 bis 23 Prozent nahezu gleich auf.
- Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfiel in der ersten Jahreshälfte mit insgesamt 2,59 Mrd. Euro weiterhin das höchste Transaktionsvolumen (23 Prozent Umsatzanteil). Im Vergleich zum Vorjahr schlägt ein Umsatzplus von rund 53 Prozent zu Buche.
Zum positiven Ergebnis haben in erster Linie zahlreiche großvolumige Portfoliotransaktionen aus dem 1. Quartal beigetragen, allen voran die 320 Mio. Euro schwere Anteilsübernahme an fünf Logistikimmobilien von Swiss Life und Beos an LaSalle Investment Management.
Aufgrund weniger umsatzreibender Paketverkäufe wurde im 2. Quartal 2024 mit rund 990 Mio. Euro auch deutlich weniger umgesetzt als noch im 1. Quartal (1,61 Mrd. Euro).
- Einzelhandelsimmobilien haben sich mit 2,46 Mrd. Euro und einem Umsatzanteil von 22 Prozent als zweitstärkste Nutzungsart behaupten können. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzplus von knapp 45 Prozent. Mit rund 1,0 Mrd. Euro ist der Verkauf des Berliner KaDeWe der insolventen Signa Holding an die thailändische Central Group maßgeblich für das positive Umsatzergebnis verantwortlich. Ebenso trennte sich im 2. Quartal die Signa Holding in Düsseldorf von ihrer Einzelhandelsimmobilie am Wehrhahn 1. Die Stadt Düsseldorf erwarb das ehemalige Warenhaus für knapp über 100 Mio. Euro für den Bau der neuen Oper. Weitere sieben Galeria-Karstadt Kaufhäuser aus dem Bestand der Signa erwarb die RFR. Im bisherigen Jahresverlauf ist das Transaktionsgeschehen mit Handelsimmobilien von Einzeltransaktionen bis 50 Mio. Euro geprägt. Bisher wurde lediglich ein Portfolioverkauf im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert.
- Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien blieb hinter dem Vorjahresumsatz zurück (-1 Prozent), wenngleich einige großvolumige Portfolio- als auch Einzeltransaktionen zu einer Umsatzsteigerung im 2. Quartal geführt haben. Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2024 Bürotransaktionen mit einem Volumen von 2,34 Mrd. Euro registriert, davon 1,37 Mrd. Euro zwischen April und Juni. Investoren fokussierten sich hier mehrheitlich auf Core-Plus- und Value-Add-Immobilien, während Core-Transaktionen nur selten stattfanden.
Zu den wichtigsten Transaktionen gehörte der Verkauf des S-Immo AG-Portfolios bestehend aus 19 Büroimmobilien für rund 255 Mio. Euro an die Livos Gruppe. Außerdem trennte sich der AOK Bundesverband von insgesamt 31 Büroimmobilien. Erwähnenswert ist zudem der Verkauf des Access Tower in Frankfurt von Publity für knapp 100 Mio. Euro.
- Innerhalb der sonstigen Nutzungsarten mit einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 3,28 Mrd. Euro wurden insbesondere gemischt genutzte Immobilien mit Schwerpunkt auf gewerbliche Nutzung gehandelt. Rund 51 Prozent beziehungsweise 1,69 Mrd. Euro des sonstigen Transaktionsvolumens entfielen somit auf Mischnutzungen.
Eine bedeutende Transaktion war unter anderem der Erwerb der Münchener „Fünf Höfe“ im 1. Quartal durch das Family Office Athos der Familie Strüngmann für über 700 Mio. Euro von Union Investment. Zudem sicherte sich Commerz Real in der Innenstadt die Maximilianstraße 12–14 von der Centrum Gruppe für über 200 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr erzielte das Transaktionsvolumen gemischt genutzter Immobilien ein Umsatzplus von 52 Prozent.
- Hotelimmobilien wurden im 1. Halbjahr für insgesamt rund 470 Mio. Euro gehandelt und erzielten einen Umsatzanteil von knapp 4 Prozent. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Anstieg von 42 Prozent.
Top-7-Märkte: Deutliches Umsatzplus
- In den Top-7-Märkten wurden rund 5,99 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 54 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Erstmals seit dem 4. Quartal 2022 entfiel somit wieder mehr als die Hälfte des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens auf diese Märkte. Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil bei 45 Prozent.
- Insgesamt wurde in der ersten Jahreshälfte 2024 in den sieben deutschen Top-Standorten rund 1,90 Mrd. Euro mehr investiert als noch ein Jahr zuvor (plus 46 Prozent).
- Berlin und München sind aufgrund großvolumiger Einzelverkäufe die bisher umsatzstärksten Einzelmärkte mit insgesamt 1,90 Mrd. Euro respektive 1,44 Mrd. Euro. Für Hamburg (465 Mio. Euro) und Stuttgart (100 Mio. Euro) verzeichnete Cushman & Wakefield die niedrigsten Umsatzergebnisse.
