Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erzielte nach Untersuchungen von Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, im 1. Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 635 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat der Düsseldorfer Investmentmarkt damit um rund 17 Prozent zugelegt. Zwei große Einzeltransaktionen sind maßgeblich für das Umsatzplus verantwortlich.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Nach schwachen Quartalsumsätzen hat sich der Düsseldorfer Investmentmarkt wieder sukzessive stabilisiert. Sowohl das Volumen als auch die registrierten Transaktionen lassen die Zuversicht auf einen anhaltend moderaten Aufwärtstrend wachsen. Vor dem Hintergrund eines hohen Bedarfs nach attraktiven Büroflächen in sehr guten Lagen beschäftigen sich Investoren zunehmend mit Repositionierungs- und Wertsteigerungspotentialen innenstadtnaher Büroimmobilien“.
Transaktionsvolumen: Zwei große Einzeltransaktionen, aber keine zunehmende Marktdynamik
- Im 1. Halbjahr gab es zwei Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Das war zum einem die 35-prozentige Anteilsübernahme der Mixed-Use-Immobilie „KII“ der Centrum-Gruppe in der Schadowstraße durch B&L aus dem 1. Quartal. Zum anderen fällt der Verkauf des ehemaligen Galeria Warenhauses am Wehrhahn 1 der insolventen Signa Holding an die Stadt Düsseldorf aus dem 2. Quartal in diese Größenkategorie.
- Das Transaktionsgeschehen insgesamt ist weiterhin verhalten und liegt mit 23 registrieren Verkäufen nur leicht oberhalb des vergleichbaren Vorjahreszeitraums (21 Transaktionen). Die 5- und 10-Jahresdurchschnittswerte der jeweils 1. Halbjahre wurden um knapp 48 Prozent beziehungsweise rund 43 Prozent verfehlt.
- Immerhin erzielte das 2. Quartal mit 375 Mio. Euro das beste Quartalsergebnis seit dem 4. Quartal 2022. Zwischen Januar und März 2024 wurden rund 260 Mio. Euro investiert.
- Auf Käuferseite nahmen institutionelle Investoren aufgrund des hohen und volatilen Zinsumfelds weiterhin eine eher abwartende Haltung ein. Der Anteil institutionellen Kapitals erhöhte sich nur leicht von 17 Prozent im Vorjahr auf nun 25 Prozent im 1. Halbjahr 2024.
Renditen: Nur Bürospitzenrenditen im Quartalsvergleich weiter gestiegen
- Nach wie vor ist der Markt für Core-Büroinvestments sehr verhalten und die Investitions- als auch Verkaufsbereitschaft institutioneller Investoren sehr gering.
- Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien notierte zum Ende des 2. Quartals bei 5,10 Prozent, ein weiterer leichter Renditeanstieg um 10 Basispunkte gegenüber dem 1. Quartal.
- Im Vergleich zum 2. Quartal 2023 ist die Spitzenrendite damit um 85 Basispunkte gestiegen.
- Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage betrug unverändert zum Vorquartal 4,45 Prozent und lag damit 35 Basispunkte über dem Niveau des 2. Quartals 2023.
- Für die Spitzenrendite von Core-Logistikimmobilien registrierte Cushman & Wakefield zum Ende des 2. Quartals 2024 einen Wert von 4,50 Prozent. Das entspricht dem des Vorquartals, ist aber eine Steigerung um 35 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt.
- Im Jahresverlauf 2024 erwartet Cushman & Wakefield über alle Assetklassen hinweg eine Preis- und Renditestabilisierung. Mit der ersten Leitzinssenkung hat die Europäische Zentralbank den Startschuss für eine baldige Erholung auf den Finanzmärkten und somit sinkenden Anleihe- als auch Fremdkapitalzinsen eingeläutet.
Nutzungsarten: Bürotransaktionsvolumen holt auf; klarer Fokus auf Value-Add und Core-Plus
- Büroimmobilien sind unter den klassischen Nutzungsarten im bisherigen Jahresverlauf wieder zur stärksten Assetklasse am Düsseldorfer Investmentmarkt avanciert und erreichten ein Transaktionsvolumen in Höhe von 170 Mio. Euro und 27 Prozent Marktanteil. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ein leichtes Umsatzplus von 3 Prozent.
- Der Strukturwandel im Bürosektor und die Verunsicherung in Bezug auf die zukünftigen Flächenbedarfe hat den Büroinvestmentmarkt weiter fest im Griff, dies trifft vor allem auf ältere Bestandsobjekte außerhalb der Innenstadtlagen und etablierten Büroteilmärkten zu.
- Während Core-Bürotransaktionen nach wie vor nicht stattfanden, nutzten Investoren sowie Eigennutzer die günstige Marktlage für Core-Plus- und Value-Add-Investments mit dem Ziel der Repositionierung und perspektivischen Wertsteigerungspotentialen. Rund 90 Prozent des gesamten Bürotransaktionsvolumens entfallen auf diese beiden Risikoklassen.
- Das Investmentvolumen mit Handelsimmobilien wurde maßgeblich durch den Verkauf des ehemaligen Galeria-Warenhauses für knapp über 100 Mio. Euro beeinflusst, so dass sich das Einzelhandelsvolumen im 1. Halbjahr 2024 auf insgesamt 130 Mio. Euro summierte (20 Prozent Umsatzanteil).
- Stärkste Nutzungsart waren mit rund 220 Mio. Euro und 35 Prozent Umsatzanteil die sonstigen Nutzungsarten. Hierunter befindet sich auch die Anteilübernahme der gemischt genutzten Immobilie „KII“ von Centrum an B&L. Zudem prägten hier auch einige Grundstücksverkäufe das Marktgeschehen.
- Alle Logistik- und Industrieimmobilienverkäufe fanden in den Umlandgemeinden Düsseldorfs (erweitertes Logistikmarktgebiet Düsseldorf) statt und erreichten im 1. Halbjahr rund 90 Mio. Euro Transaktionsvolumen (13 Prozent Umsatzanteil). Im Vergleich zum Vorjahr schlägt ein Umsatzrückgang von rund 50 Prozent zu Buche.
