Für den Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt hat Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, im 1. Halbjahr 2024 ein Investmentvolumen von rund 465 Mio. Euro registriert. Obwohl damit das Vorjahresergebnis von 450 Mio. Euro um 3 Prozent übertroffen wird, bleibt das Ergebnis 67 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt von rund 1,4 Mrd. Euro der 1. Halbjahre zurück. Nach dem noch geringeren Vorjahresergebnis stellt dies die zweitschwächste erste Jahreshälfte der vergangenen zehn Jahre dar.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das hohe Zinsniveau bremst die Investitionsbereitschaft von institutionellen Investoren weiter aus. Trotzdem kommt Bewegung in den Hamburger Investmentmarkt, was sich in steigenden Transaktionszahlen niederschlägt. Im weiteren Jahresverlauf rechnen wir mit moderat steigenden Investmentaktivitäten, da ein Preisniveau erreicht ist, auf dem wieder eine Verkaufsbereitschaft besteht und Ankäufe sinnvoll erscheinen. Dies wird durch ein makroökonomisches Umfeld gestützt, welches wieder mehr Planungssicherheit bietet.“
Transaktionsvolumen: Steigende Aktivität im 1, Halbjahr, aber keine Großtransaktionen
- Im 1. Halbjahr 2024 wurden 47 Prozent mehr Transaktionen gezählt als im Vorjahreszeitraum.
- Großtransaktionen oberhalb von 100 Mio. Euro blieben nach dem 1. auch im 2. Quartal aus. 89 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Objekte unterhalb von 50 Mio. Euro.
- Im Berichtszeitraum wurden 82 Prozent des Transaktionsvolumens mit dem Verkauf von Core- und Core-plus-Objekten umgesetzt. Auf risikoreichere Investments der Kategorien Value-Add oder Opportunistic entfallen 16 Prozent.
- Mit einem Anteil von 44 Prozent am Gesamtvolumen waren internationale Investoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (34 Prozent) wieder aktiver. Dies entspricht etwa dem 5-Jahresdurchschnitt für erste Halbjahre (45 Prozent).
Renditen: Renditegipfel scheint erreicht
- Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs notierte zum Ende des 2. Quartals 2024 bei 4,90 Prozent. Dies entspricht einem Anstieg um 15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal und einem Plus von 90 Basispunkten innerhalb eines Jahres.
- Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage bleibt im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,50 Prozent. Der Zuwachs im Vorjahresvergleich beträgt 40 Basispunkte.
- Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite ebenfalls im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,50 Prozent – das sind 35 Basispunkte mehr als vor einem Jahr.
- Cushman & Wakefield geht davon aus, dass der Höchststand des Renditeanstiegs erreicht ist. Angesichts der ersten Leitzinssenkung der EZB im Juni sowie der Erwartung von zwei weiteren Senkungen bis zum Jahresende ergibt sich Potenzial für anschließende Rückgänge der Spitzenrenditen.
Nutzungsarten: Logistik- und Industrieimmobilien bleiben im Umsatzranking auf Platz 1
- Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten im 1. Halbjahr ein Transaktionsvolumen von rund 155 Mio. Euro und sind mit einem Anteil von 33 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die umsatzstärkste Assetklasse. Der Vorjahreswert (100 Mio. Euro) wurde um 55 Prozent übertroffen, während das Ergebnis 16 Prozent hinter dem 5-Jahresdurchschnitt für 1. Halbjahre zurückliegt.
Die größte Einzeltransaktion am Hamburger Immobilieninvestmentmarkt bleibt der Verkauf eines Logistikzentrums an den Vollhöfener Weiden von einem von Tristan Capital Partners verwalteten Fonds an Montea im 1. Quartal (rund 50 Mio. Euro).
- Büroimmobilien waren mit rund 150 Mio. Euro und einem Anteil von 32 Prozent die zweitstärkste Assetklasse. Das Ergebnis liegt 44 Prozent unter dem Vorjahreshalbjahr (270 Mio. Euro) und 81 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt für 1. Halbjahre (796 Mio. Euro).
Einer der größten Eigentümerwechsel war der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses am Dornbusch 2 und 4 im Teilmarkt Innenstadt vom französischen Investor Ofi Real Estate an den Investmentmanager Montano Real Estate für rund 37 Mio. Euro.
- Im Immobiliensegment Handel fand im 2. Quartal keine Transaktion statt. Damit bleibt das Investmentvolumen im 1. Halbjahr unverändert bei rund 35 Mio. Euro, was einem Umsatzanteil von 8 Prozent entspricht. Das sind 17 Prozent mehr im Vorjahreszeitraum, aber 74 Prozent weniger als im 5-Jahresdurchschnitt der 1. Halbjahre.
- Hotelimmobilien erreichen ebenso wie Handelsimmobilien ein Investmentvolumen von rund 35 Mio. Euro. Damit wird der Vorjahreswert um 250 Prozent übertroffen, der 5-Jahresdurchschnitt für 1. Halbjahre jedoch um 22 Prozent verfehlt.
