Cushman & Wakefield, eines der führenden Immobilienberatungsunternehmen weltweit, und die globale Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells haben gemeinsam den Report „Regulierung im deutschen Wohnungsmarkt“ veröffentlicht. Dieser vermittelt eine detaillierte Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen und aktuellen Markttrends im deutschen Wohnungsmarkt. Der Report richtet sich an Investoren und Vermieter, die sich über die komplexe Regulatorik und deren Auswirkungen informieren möchten.
Standortvorteile und rechtliches Umfeld
Deutschland ist aufgrund seiner starken Wirtschaft, hohen Mieterquote und steigenden Wohnraumnachfrage besonders für institutionelle Anleger ein attraktiver Markt. Investoren schätzen die stabile makroökonomische Situation der größten Volkswirtschaft Europas, die sich durch ein hohes Bildungsniveau, eine wachsende Bevölkerung sowie eine große Rechtssicherheit auszeichnet.
Durch einige Aspekte sticht Deutschland im internationalen Vergleich zudem besonders hervor. So gehört Deutschland regelmäßig zu den Spitzenreitern verschiedener Kaufkraftindizes. Im Jahr 2023 lag das jährliche verfügbare Einkommen pro Kopf nach Zahlen der Marktforschung GfK bei 26.271 Euro – 48 Prozent über dem europäischen Durchschnitt. Hinzu kommt, dass Deutschland einen starken Nachfrageüberhang an Wohnungen hat, der sich aufgrund einer aktuell schwachen Bautätigkeit in den kommenden Jahren weiter vergrößern wird.
„Die demografische Entwicklung in Deutschland führt zu einem anhaltend hohen Bedarf an Wohnraum, der vor allem in den Metropolen für langfristige Nachfrage sorgt“, betont Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany von Cushman & Wakefield.
Besonders auffällig: Rund 50 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete. Entsprechend hat Deutschland die höchste Mieterquote in der EU. Damit einhergehend gibt es eine umfassende Regulierung des Mietmarktes. Hinzu kommt, dass der föderale Aufbau Deutschlands zusätzliche Komplexität in die Gesetzgebung bringt, da Gesetzgebung und Verwaltung auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene stattfinden, was zu regionalen Unterschieden führen kann. Investoren und Vermieter müssen daher die spezifischen Regelungen der jeweiligen Regionen kennen, in denen sie tätig sind.
„Der Mieterschutz spielt eine große Rolle im deutschen Mietrecht. Angesichts der Wohnraumknappheit und der damit verbundenen politischen Sprengkraft werden sich die entsprechenden Regulierungen in naher Zukunft noch weiter verschärfen“, führt Stefanie Kern, Partnerin für Immobilienwirtschaftsrecht bei Hogan Lovells, an.
Wichtige Regulierungsinstrumente im deutschen Wohnungsmarkt
Der Report beleuchtet die bestehenden zentralen Regulierungsmechanismen, die Investoren und Vermieter im deutschen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen haben.
1. Mietpreisregulierung
- Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Mietpreisfestlegung und -erhöhung. Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt angewendet wird. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Report wird aufgezeigt, wo diese Reglung greift.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch Mietspiegel bestimmt, die entweder als einfache oder qualifizierte Mietspiegel erstellt werden können. Qualifizierte Mietspiegel basieren auf wissenschaftlichen Erhebungen und haben eine rechtliche Bindungswirkung.
2. Baugesetzbuch (BauGB)
- Das Baugesetzbuch enthält Regelungen zur städtebaulichen Entwicklung, zu Sanierungsmaßnahmen und zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart. In sogenannten Milieuschutzgebieten gelten besondere Vorschriften, die den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig machen.
- So ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungs- oder Teileigentum – auch außerhalb von Milieuschutzgebieten – besonderen Genehmigungspflichten unterworfen und kann gegebenenfalls untersagt werden.
- Ein weiteres wichtiges Instrument ist das kommunale Vorkaufsrecht, das den Gemeinden ermöglicht, Grundstücke und Immobilien vor anderen Käufern zu erwerben, um städtebauliche Ziele zu erreichen.
3. Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Das GEG legt die energetischen Anforderungen an Gebäude fest und zielt darauf ab, die Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Seit dem 1. Januar 2024 gelten verschärfte Regelungen für Heizungsanlagen, die einen schrittweisen Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energiequellen vorsehen.
- Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen nur noch unter bestimmten Bedingungen weiter betrieben werden. Neubauten müssen Heizungsanlagen nutzen, die zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien betrieben werden.
Markttrends und Investmentgeschehen
Der deutsche Wohninvestmentmarkt bleibt trotz der umfassenden regulatorischen Herausforderungen attraktiv. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum, kombiniert mit einer geringen Bautätigkeit, führt zu steigenden Mieten und einer stabilen Investmentnachfrage. Daher zeigt auch der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien trotz gestiegener Zinsen und Baukosten weiterhin Stabilität. Inländische Investoren bestimmten dabei im 1. Halbjahr 2024 mit einem Anteil von 82 Prozent am umgesetzten Investmentvolumen das Marktgeschehen. Darüber verzeichnet Cushman & Wakefield ein steigendes Interesse ausländischer Investoren für diesen Sektor, wobei ein wachsender Anteil der Investitionen in Mikroapartments fließt.
Dieses Segment gewinnt zunehmend an Bedeutung, da diese kleinen, voll ausgestatteten Wohneinheiten in der Regel befristet vermietet werden und von Regulierungen wie der Mietpreisbremse weitgehend ausgenommen sind. Sie sprechen zudem gezielt die Bedürfnisse von Studierenden, Berufstätigen und Senioren an.
Der Report gibt darüber hinaus einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen im deutschen Wohnungsmarkt und bietet Handlungsempfehlungen für Investoren und Vermieter:
- Angesichts der hohen Wohnraumnachfrage und steigenden Mieten ist mit zusätzlichen Regulierungen zu rechnen, die die Mieterrechte weiter stärken könnten. Dazu gehören mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen.
- Investoren sollten die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes beachten und in energieeffiziente Modernisierungen investieren. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Erfüllung gesetzlicher Vorgaben bei, sondern können auch langfristig die Attraktivität und Wertsteigerung der Immobilien fördern.
- Zukünftige rechtliche Änderungen können erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität von Investitionen haben. Investoren sollten sich regelmäßig über neue Gesetze und Verordnungen informieren und bei Bedarf rechtlichen Rat einholen.
„Regulierung erfordert von den Akteuren am Wohnmarkt genaues Hinsehen. Eine engmaschige Überprüfung der gesetzlichen Gegebenheiten in Kombination mit den Bedürfnissen der Nachfragerseite und der Marktentwicklungen bietet jedoch auch interessante Chancen“, fasst Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany & Head of Healthcare Advisory von Cushman & Wakefield, zusammen.
Das vollständige Dokument ist hier einsehbar: Regulierung im deutschen Wohnungsmarkt.
