Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat die Entwicklungen des 3. Quartals auf den Büromärkten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München untersucht und die Parameter Flächenumsatz, Mietpreise und Angebot nachfolgend zusammengefasst.
BERLIN
Berliner Büromarkt mit schwächstem Dreivierteljahresumsatz seit 2013 — Leerstand steigt auf mehr als 8 Prozent
Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die umfangreiche Projekt-Pipeline weist derzeit nur eine geringe Vorvermietungsquote von 39 Prozent auf. Gleichzeitig werden immer mehr Flächen im Bestand freigezogen. Deshalb erwarten wir, dass der Druck auf Eigentümer leerstehender Flächen weiter steigen wird.“
Flächenumsatz: Alle vier Abschlüsse über 15.000 m² entfallen auf den öffentlichen Sektor
- Am Berliner Büroimmobilienmarkt wurde in den ersten neun Monaten des Jahres 418.600 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Der Vermietungsumsatz lag bei rund 346.100 m², auf Eigennutzer entfielen 72.500 m².
- Die Anzahl der Abschlüsse fiel im 3. Quartal 2024 mit 163 höher aus als im Vorquartal (146) und summiert sich für das Jahr auf 610. Zwar liegt dies deutlich über dem Vorjahreswert (504), jedoch ging der Flächenumsatz im selben Zeitraum um 3 Prozent zurück.
Mietpreise: Durchschnittsmiete und Spitzenmiete bleiben konstant, Incentives steigen
- Im 3. Quartal blieb die Spitzenmiete stabil zum Vorquartal bei monatlich 45,00 Euro/m². Vor einem Jahr notierte sie bei 44,50 Euro/m².
- Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt bei monatlich 28,65 Euro/m² und veränderte sich nur geringfügig gegenüber dem Vorquartal (28,55 Euro/m²). Vor einem Jahr notierte sie noch bei 29,05 Euro/m².
Angebot: Rund 8,1 Prozent aller Büroflächen in Berlin kurzfristig verfügbar
- Der Büroflächenleerstand in Berlin steigt zum elften Mal in Folge und notiert am Ende des 3. Quartals 2024 bei 1,71 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,1 Prozent. Vor einem Jahr lag sie noch bei 6,1 Prozent.
- 161.800 m² beziehungsweise rund 9 Prozent der leerstehenden Fläche sind Untermietflächen. Vor allem Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche bieten hier Flächen an.
DÜSSELDORF
Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt tritt weiter auf der Stelle
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Dem Düsseldorfer Büromarkt fehlen weiterhin, trotz zunehmender Anzahl an Großgesuchen und einer generell hohen Anmietungsdynamik, die umsatztreibenden Großabschlüsse. Diese sind erst 2025 zu erwarten. Viele Unternehmen fokussieren sich zudem vermehrt auf hybride Arbeitsmodelle mit reduzierter Fläche, legen dabei jedoch großen Wert auf hochwertige Objekte und erstklassige Lagen.“
Flächenumsatz: Beratungsgesellschaften sind größte Nachfragergruppe
- Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten drei Quartalen 2024 ein Büroflächenumsatz von 167.800 m² erzielt. Das Ergebnis liegt rund 9 Prozent unterhalb des Ergebnisses des Vorjahres.
- Insgesamt wurden 296 Vertragsabschlüsse verzeichnet (Q1–Q3 2023: 259). 70 Prozent aller Vermietungen entfielen auf das kleinteilige Flächensegment bis 500 m².
Mietpreise: Durchschnittsmiete sinkt leicht – Spitzenmiete weiter gestiegen
- Hochpreisige Vertragsabschlüsse im Teilmarkt CBD haben im 3. Quartal zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf monatlich 43,50 Euro/m² geführt. Aufgrund in Bau befindlicher Projektentwicklungen in erstklassigen Lagen ist eine Fortsetzung dieser Entwicklung zu erwarten.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt bei monatlich 19,65 Euro/m² und hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 4 Prozent verringert.
Angebot: Leerstandsquote festigt sich bei 10-Prozent-Marke
- Der Büroflächenleerstand in Düsseldorf stieg im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 Prozent auf 950.300 m² an. Die Leerstandsquote liegt zum Ende des 3. Quartals bei 10,1 Prozent.
- Das Untermietflächenangebot hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate um knapp 18 Prozent auf aktuell 125.000 m² reduziert.
FRANKFURT
Wenig Bewegung auf Frankfurter Bürovermietungsmarkt
Hanjo Theiss, Head of Office Agency Frankfurt bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Aufgrund des anhaltend angespannten wirtschaftlichen Marktumfelds und der sinkenden Verfügbarkeit kurzfristig bezugsfertiger Neubauflächen entscheiden sich viele Unternehmen für Verlängerungen bestehender Mietverträge: Bis Ende des 3. Quartals des laufenden Jahres beliefen diese sich auf rund 130.000 Quadratmeter. Der im gleichen Zeitraum erzielte Flächenumsatz durch Neuvermietungen und Eigennutzungen ist gerade einmal doppelt so hoch. Vor einem Jahr belief er sich gerundet auf das Dreifache.“
Flächenumsatz: Frankfurter Bankenviertel ist Teilmarkt mit höchster Nachfrage
- Der Büroflächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt summierte sich innerhalb der ersten drei Quartale 2024 auf rund 269.000 m², was dem Niveau des Vorjahreszeitraums (270.700 m²) entspricht.
- Von Januar bis September 2024 wurden zudem Mietverträge über 130.000 m2 verlängert.
Das Bankenviertel zeichnet sich im bisherigen Jahresverlauf als der Teilmarkt mit dem sowohl höchsten Flächenumsatz (76.000 m²) als auch der höchsten Anzahl an Vermietungen (43) aus.
Mietpreise: Durchschnittsmiete steigt leicht — Spitzenmiete im Quartalsvergleich konstant
- Im 3. Quartal betrug die Spitzenmiete wie im Vorquartal monatlich 48,50 Euro/m² und notiert 0,50 Euro höher als vor zwölf Monaten.
- Die flächengewichtete Durchschnittsmiete lag bei monatlich 25,10 Euro/m². Gegenüber dem 3. Quartal 2023 ist sie um 30 Cent (1,2 Prozent) gestiegen und befindet sich seit Anfang 2024 konstant über 25,00 Euro/m².
Angebot: Leerstandsquote bei 9,7 Prozent
- Der Leerstand pendelt sich zum Ende des 3. Quartals 2024 bei 1,15 Mio. m² ein. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg um 0,4 Prozentpunkte. Bis zum Jahresende rechnet Cushman & Wakefield mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote auf über 10 Prozent.
HAMBURG
Hamburger Bürovermietungsmarkt mit niedrigstem Neunmonatsergebnis seit 2004
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, kommentiert: „Trotz der anhaltend gesunkenen Nachfrage, insbesondere bei Großnutzern, verzeichnen wir eine starke Nachfrage nach Objekten in Top-Lagen. Entscheidungsprozesse dauern nach wie vor länger und die Mietanreize haben sich auf einem hohen Niveau stabilisiert. Städtische Gesuche und Abschlüsse prägen weiterhin den Markt und werden voraussichtlich auch das Jahresende bestimmen.“
Flächenumsatz: Öffentliche Hand dominiert den Flächenumsatz mit drei Großabschlüssen
- Bis Ende September 2024 wurden rund 296.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern abgenommen. Mit Ausnahme des Covid-19-geprägten Jahres 2020 ist dies das niedrigste Neunmonatsergebnis seit 2004.
- Die Anzahl der Abschlüsse summiert sich im Berichtszeitraum auf 390. Dies übertrifft das Vorjahresergebnis (385) zwar um 1 Prozent, bedeutet im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale (408) aber einen Rückgang um 4 Prozent.
Mietpreise: Durchschnitts- und Spitzenmiete auf moderatem Wachstumskurs
- Die Spitzenmiete verbleibt gegenüber dem Vorquartal stabil auf dem Höchststand von monatlich 34,50 Euro/m². Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Plus von 1,50 Euro. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Toplagen wird die Spitzenmieten voraussichtlich weiter steigen lassen.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate notiert bei monatlich 21,20 Euro/m², was im Vorjahresvergleich einem Zuwachs von 50 Cent entspricht.
Angebot: Der Büroflächenleerstand in Hamburg steigt das zehnte Quartal in Folge
- Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,7 Prozentpunkte und notiert Ende des 3. Quartals bei 5,2 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um gut 100.000 m² auf rund 731.000 m² an. Zuletzt lag die Leerstandsquote im 1. Quartal 2017 auf diesem Niveau.
- Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Untermietflächen ist im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent gestiegen: Es lag Ende September bei rund 61.000 m².
MÜNCHEN
Münchener Büromarkt hat Nachfragetief überwunden — Mietpreise und Flächenumsätze steigen
Matthias Hofmann, Acting Head of Office Agency München und Leiter der Münchner Niederlassung von Cushman & Wakefield, kommentiert: „Wir bemerken weiterhin ein hohes und stark steigendes Mietpreisniveau, insbesondere innerhalb des Altstadtrings. Viele Nutzer suchen Flächen in diesen Lagen, allerdings ist das verfügbare Angebot sehr begrenzt. Auch die in Planung befindlichen Projektentwicklungen werden die Nachfrage nicht vollständig bedienen können.“
Flächenumsatz: Flächenumsatz +36 Prozent gegenüber Vorjahr
- Der Flächenumsatz summiert sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf rund 442.000 m². Das liegt deutlich über dem Vorjahreswert, aber noch unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Für das Gesamtjahr 2024 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz von 580.000 m², etwa 23 Prozent mehr als 2023.
- Die Teilmärkte Innenstadt Ost (83.000 m²) und West (74.000 m²) weisen den höchsten Flächenumsatz auf. Die Nutzer präferieren zentrale und gut per ÖPNV erreichbare Lagen. Industrieunternehmen führen die Branchenstatistik mit 104.000 m² an.
Mietpreise: Mietpreisniveau steigt weiter
- Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete sind im Quartalsverlauf gestiegen — die Spitzenmiete um einen Euro auf monatlich 52 Euro/m², die Durchschnittsmiete um 1,40 Euro auf 25,35 Euro. Sowohl bis Jahresende als auch für das kommende Jahr werden weiter steigende Spitzenmieten erwartet.
Angebot: kontinuierliches Wachstum der Leerstandsquote auf 6,7 Prozent
- Aufgrund hoher Fertigstellungszahlen und Flächenverkleinerungen bei Neuanmietungen von Unternehmen steigt der Leerstand auf 1,46 Mio. m². Das ist der höchste Wert seit über zehn Jahren — Tendenz weiter zunehmend.
- Im Berichtsquartal wurden 46.000 m² fertiggestellt. Das summiert sich auf 185.000 m² in den zurückliegenden drei Quartalen — rund die Hälfte weniger als im Vergleichszeitraum 2023.
