Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat für den Büroinvestmentmarkt in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2024 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 3,65 Mrd. Euro registriert. Das entspricht einem Umsatzplus von rund 11 Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum und weist damit auf eine langsam einsetzende Markterholung hin.
Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Bürotransaktionsvolumen liegt weiterhin deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von 14,7 Mrd. Euro. Jedoch dürfte mit der sich nun abzeichnenden Bodenbildung der Spitzenrenditen bei weiter sinkendem Zinsumfeld die Kauf- und Verkaufsbereitschaft auch in der Breite des Marktes wieder zulegen. Wenig Bewegung gibt es weiterhin im Core-Segment, während sich die Transaktionsdynamik in den vergangenen Monaten insgesamt stabilisiert hat.“
Transaktionsvolumen: Transaktionsdynamik auf dem Niveau des Vorjahres
- Erstmals seit dem 2. Quartal 2022 kann das Bürotransaktionsvolumen in Deutschland wieder ein Umsatzplus verbuchen. Die Transaktionsdynamik bei Büroimmobilien entwickelt sich jedoch analog zum deutschen Investmentmarkt insgesamt nur langsam.
- Hauptursächlich für das Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr sind ein deutlich höheres Transaktionsvolumen mit Paketverkäufen sowie eine Einzeltransaktion für 270 Mio. Euro. Die Gesamtanzahl an Bürotransaktionen (Einzel- und Portfoliotransaktionen) stagnierte mit aktuell 135 auf dem Niveau des Vorjahres (138).
- Paketverkäufe summierten sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf insgesamt knapp 600 Mio. Euro. Ein Jahr zuvor wurden lediglich knapp 280 Mio. Euro umgesetzt.
- In Köln erwarb die Stadt für 270 Mio. Euro das im Bau befindliche Büroobjekt „Rossio“ von der Strabag Real Estate zur Eigennutzung. Der Verkauf stellt die größte Bürotransaktion seit 2022 dar.
- Knapp die Hälfte aller Büroverkäufe (47 Prozent) waren den Risikoklassen Value-Add und opportunistisch zuzuordnen und gingen größtenteils auf das Konto von Projektentwicklern, aber auch von Privatpersonen beziehungsweise Family Offices.
Renditen: Stabilität der Spitzenrenditen bis Jahresende erwartet, Risikoprämie gestiegen
- Nach einem zuletzt leichten Anstieg der Bürospitzenrendite im 2. Quartal (+13 Basispunkte gegenüber 1. Quartal) zeichnete sich für Core-Büroobjekte innerhalb der Top-7-Märkte im 3. Quartal eine Preisstabilität und Bodenbildung der Renditen ab.
- Für Core-Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite zum Ende des 3. Quartals 2024 bei 4,91 Prozent und damit 42 Basispunkte über dem Niveau des Vorjahres.
- Im 3. Quartal 2024 betrug die durchschnittliche Rendite für Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit rund 2,31 Prozent. Der Renditespread zur durchschnittlichen Bürospitzenrendite in den Top-7-Märkten liegt damit bei 260 Basispunkten. Im Vorjahr notierte die Risikoprämie noch bei niedrigen 191 Basispunkten.
- Bei tendenziell weiter leicht sinkenden Anleiherenditen und gleichzeitig stabil bleibenden Spitzenrenditen für Büroimmobilien dürfte die Risikoprämie für Core-Büroimmobilien noch leicht zunehmen und damit das Kaufinteresse institutioneller Investoren wieder auf sich ziehen.
- Die Kaufbereitschaft begünstigen dürfte zusätzlich, dass die Spitzenmieten in den Top-7-Märkten seit der Zinswende 2022 deutlich gestiegen sind und sich vielerorts attraktive Nachvermietungspotenziale ergeben.
Top-7-Märkte: deutliche Zunahme in den deutschen Bürohochburgen
- Die Top-7-Bürostandorte sind das klar präferierte Anlageziel vieler Investoren bei Büroakquisitionen. Mit rund 2,40 Mrd. Euro wurde in den ersten neun Monaten 2024 rund 23 Prozent mehr investiert als noch ein Jahr zuvor.
- Auch der Anteil des Bürotransaktionsvolumens in den Top-7-Märkten am gesamtdeutschen Bürovolumen stieg auf 66 Prozent (Q1–3 2023: 59 Prozent).
- Frankfurt belegt mit 680 Mio. Euro Platz 1 der Top-Büroinvestitionsziele, gefolgt von München mit knapp 450 Mio. Euro. In Köln wurde dank der Großtransaktion insgesamt 370 Mio. Euro in Büroimmobilien investiert und damit mehr als in Berlin (320 Mio. Euro).
- In den B-Märkten summierte sich das Transaktionsvolumen auf 580 Mio. Euro und damit knapp 6 Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
- In den C- und D-Märkten mangelte es im bisherigen Jahresverlauf dagegen deutlich an großvolumigen Transaktionen. Hier beschränkte sich das Gros der Büroverkäufe auf Kaufpreise bis maximal 50 Mio. Euro, so dass insgesamt nur knapp 220 Mio. Euro umgesetzt wurden. Im Vorjahr wurde in diesen Märkten noch das dreifache umgesetzt (600 Mio. Euro).
