Bessere Wirtschaftsindikatoren wie das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts und robuste Arbeitsmärkte in Verbindung mit günstigeren Finanzierungsbedingungen werden dem europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 positive Impulse verleihen, so der Report "EMEA Outlook 2025" von Cushman & Wakefield, einem der führenden Immobilienberatungsunternehmen weltweit.
Während die Aktivitäten je nach Sektor variieren werden, ist die Anpassung an sich verändernde wirtschaftliche, ökologische und technologische Trends entscheidend für die Erschließung von Werten und die Sicherstellung des langfristigen Erfolgs in einer sich stetig verändernden Investment-Landschaft, rät der globale Immobiliendienstleister.
Cushman & Wakefield prognostiziert für das Jahr 2025 ein durchschnittliches Büromietwachstum von 2,1 Prozent in ganz Europa. Für Mieten bei Einzelhandels- und Logistikflächen wird ein Anstieg von 1,9 Prozent erwartet.
Sukhdeep Dillon, Head of EMEA Forecasting bei Cushman & Wakefield: „Die 2024 zu beobachtende Stabilisierung in Verbindung mit einem positiveren makroökonomischen Ausblick, das verbesserte Geschäfts- und Verbrauchervertrauen und die Lockerung der Zinssätze bilden eine gute Voraussetzung für eine stärkere Erholung des Immobiliensektors im Jahr 2025.
Da sich die Marktvolatilität abschwächt, rechnen wir mit einem allmählichen Rückgang der Spitzenrenditen, was positive Aussichten für Kapitalwachstum und Gesamtrenditen signalisiert und Anlegern, die bereit sind, ihr Kapital strategisch einzusetzen, vielversprechende Möglichkeiten bietet.“
Übersichten über die Sektoren
Büro: Qualität statt Quantität
Im Jahr 2024 verzeichneten mehr als die Hälfte der europäischen Büromärkte, darunter London, Brüssel, Madrid und Barcelona, eine robuste Nachfrage und widerstandsfähige Flächenbelegungswerte. Qualität und erstklassige Standorte werden bevorzugt und sind Treiber für den Markt. Vermietungen von A-Flächen machen über 50 Prozent des Flächenumsatzes in den wichtigsten Städten aus (gegenüber knapp über 40 % 2019). In der Folge zeichnet sich eine deutliche Leerstandslücke zwischen zentralen und dezentralen Standorten und Zielregionen ab.
Cushman & Wakefield prognostiziert einen anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Büromieten, die sich 2025 in ein Plus von 2,1 Prozent, 2026 von 1,6 Prozent zeigen werden. Gleichzeitig wird erwartet, dass das Fertigstellungsvolumen 2024 mit 5 Mio. m² seinen vorläufigen Höhepunkt erreicht. Für 2025 und 2026 werden aus heutiger Sicht Fertigstellungen von 4,8 Mio. m² bzw. 3,4 Mio. m² prognostiziert.
Trotz der schwachen Investmenttätigkeit, die 2024 nur etwas mehr als 20 Prozent des europäischen Transaktionsvolumens ausmacht, geht Cushman & Wakefield von einem vorsichtigen Optimismus im Markt aus. Auf Jahresbasis betrachtet verzeichneten die Büroinvestments in UK und Deutschland im dritten Quartal 2024 einen leichten Anstieg im Vergleich zum zweiten Quartal und zeigten damit erste
Anzeichen einer Erholung. Darüber hinaus beobachtet Cushman & Wakefield eine deutliche Zunahme der Investoren, die Akquisitionen erwägen und mehr Produkte, die verfügbar werden - einschließlich größerer Bestände. Cushman & Wakefield prognostiziert für 2025 eine Stabilisierung der Preise auf dem Büro-Investmentmarkt, wobei die Renditen weitgehend unverändert bleiben und die Kapitalwerte im Spitzenbereich leicht steigen.
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets and Investment Advisory bei Cushman & Wakefield Germany, kommentiert: „Wir beobachten bereits, dass die Core-Lagen die Erholung anführen und sehen eine deutlich gestiegene Nachfrage, darunter auch größere Objekte, zudem eine anwachsende Investorennachfrage nach Bürogebäuden. Im EMEA-weiten Durchschnitt erwartet Cushman & Wakefield bis 2025 – 2026 eine Renditekompression von rund 30 Basispunkten, wobei UK und Deutschland mit durchschnittlich 40 Basispunkten die größten Abwärtsbewegungen verzeichnen werden.“
Mit Blick auf die Zeit nach 2025 werden CO2-Reduzierung und Klimarisiken weiterhin die langfristigen Strategien prägen. Es wird erwartet, dass sich die EU-Vorschriften weiter auf Immobilienwerte, Mietbedingungen und Mieternachfrage auswirken werden und die Neupositionierung und Umnutzung von Assets insbesondere in den großen Metropolregionen wie London und Paris zunehmen wird. Periphere Büroflächen könnten gleichzeitig mit einer sinkenden Nachfrage und für veraltete Gebäude mit der Notwendigkeit einer praktikablen Umnutzungslösung konfrontiert werden.
Logistik: Von der Stabilität zur Stärke
Ein positiver makroökonomischer Ausblick für 2025 signalisiert einen potenziellen Wendepunkt für den Logistik- und Industriesektor. Das Vertrauen von Unternehmen und Verbrauchern verbessert sich, die Zinssätze sinken und der Zugang der Investoren zu Kapital verbessert sich Die Anfangszeit von Trumps zweiter Präsidentschaft könnte den europäischen Handel beeinträchtigen, insbesondere durch die vorgeschlagenen Zölle auf europäische Waren.
Das Mietwachstum wird sich den Prognosen zufolge auch 2025 fortsetzen, allerdings mit 1,9 Prozent langsamer als in den Vorjahren und eher marktspezifisch sein. UK, die Slowakei und Irland präsentieren sich als aktivste Märkte, die Nachfrage nach erstklassigen Gebäuden in erstklassigen Lagen bleibt stark . Länder wie die Tschechische Republik und die Niederlande dürften ein langsames Wachstum oder ein stabiles Mietniveau verzeichnen. Insgesamt wird erwartet, dass Immobilien mit starken Nachhaltigkeitsmerkmalen und in bester Lage besser abschneiden werden.
Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Logistik für viele Investoren weiterhin ein vorrangiger Bereich für Kapitalanleger sein wird. Für das Jahr 2025 wird mit einem Anstieg des Verkaufsvolumens gerechnet. Die Marktvolatilität lässt nach - bei steigendem Investorenvertrauen. Das Tempo der Aktivitäten wird jedoch von der Verfügbarkeit von Investmentprodukten abhängen. Cushman & Wakefield prognostiziert, dass die Spitzenrenditen im Jahr 2025 leicht sinken werden, In den meisten Märkten ist ein Rückgang von 10 bis 20 Basispunkten möglich.
Einzelhandel: Erholung führt zum Wiederaufschwung
Der Einzelhandelsmarkt hat sich als widerstandsfähig erwiesen und ist nach mehreren schwierigen Jahren für eine Erholung gut positioniert. Die zunehmende Aktivität der Einzelhändler und das stärkere Mietwachstum 2024 haben die Attraktivität des Sektors für Investoren erhöht, wobei die höheren Renditen attraktive Möglichkeiten der Fremdfinanzierung bieten. Die Aussichten für 2025 sind für den hochwertigen Einzelhandel in den wichtigsten Einkaufsstraßen positiv, mit anhaltendem Mietwachstum und wahrscheinlichen Verbesserungen bei den Kapitalwerten, die im Laufe des Jahres voraussichtlich um 1,9 Prozent bzw. 2,4 Prozent steigen werden.
In dem Maße, in dem sich die Konsumdynamik verbessert und zu mehr Laufkundschaft, höheren Ausgaben und Belegungsraten führt - werden die Investitionsvolumina steigen. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Spitzenrenditen in allen Einzelhandelskategorien bis 2025 leicht sinken werden. Diese positive Dynamik wird jedoch in erster Linie hochwertigen, stark frequentierten Objekten zugutekommen. Sie ergänzen die zunehmenden „stadtorientierten" Strategien der Einzelhändler wie etwa Fachmarktzentren, erstklassige Einkaufszentren und Haupteinkaufsstraßen. In der Zwischenzeit dürften Immobilien in sekundären oder weniger begehrten Lagen mit anhaltenden Herausforderungen konfrontiert sein, sowohl in Bezug auf Marktgrundlagen als auch auf das Interesse der Investoren.
Wohnen: Wechselnde Dynamiken
Der europäische Wohnungssektor ist seit langem durch ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in verschiedenen Regionen und Marktsegmenten gekennzeichnet. Dies hat zu einem stabilen, langfristigen Wachstum sowohl der Mieten als auch der Kapitalwerte geführt. Wie auch in anderen Sektoren haben jedoch die stark gestiegenen europäischen Zinssätze Druck auf die Kapitalwerte ausgeübt.
Cushman & Wakefield prognostiziert, dass der Wohnsektor auch 2025 mit Herausforderungen konfrontiert sein wird, wodurch die Leerstandsquoten auf dem gesamten Kontinent unter Druck geraten werden. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass der Sektor an Dynamik gewinnen wird, da die Trends bei der Preisgestaltung und den Transaktionen eine Verbesserung zeigen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch im Jahr 2025 eines der stärksten und beständigsten Merkmale aller gewerblichen Immobiliensektoren in Europa sein. Darüber hinaus deutet der TIME-Score-Index von Cushman & Wakefield darauf hin, dass der Wohnsektor in die Expansionsphase des Immobilienzyklus eintritt. Dabei sind die Aussichten auf Kapitalwachstum und die Gesamtrenditen für Investoren, die Kapital einsetzen, aktuell sehr günstig.
Hotel: Kapitalisierung des positiven Jahresendes 2024 mit Expansion 2025
Die starke Hotel-Performance seit 2022 hat dazu beigetragen, die negativen Auswirkungen der steigenden Finanzierungskosten und der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheit auszugleichen. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass sich das Umsatzwachstum 2025 abschwächen wird. Eine positive Entwicklung der Renditen wird das Wertwachstum und die Transaktionsaktivität ankurbeln.
Während vielbeachtete Portfolioverkäufe im Jahr 2024 die Stimmung auf dem Markt verbessert haben, blieben Transaktionen für Einzelobjekte im Bereich von 30 bis 100 Mio. EUR verhalten. In Folge einer verringerten Angebot-Nachfrage-Spanne ist dabei ein Umschwung im Gange. Das Hoteltransaktionsvolumen ist seit Jahresbeginn bis September 2024 um 42 Prozent gestiegen. Für das Gesamtjahr werden rund 20 Mrd. Euro erwartet, 2025 könnte die 25-Mrd.-Marke überschritten werden.
