Gesundheitsimmobilien stehen weiterhin im Fokus von institutionellen Investoren, Family Offices und Projektentwicklern. Dabei ist die Kapitalverfügbarkeit im Jahr 2025 für die Segmente Betreutes Wohnen und Ärztehäuser / MVZ voraussichtlich am größten. Dies sind Ergebnisse der „Investorenumfrage Gesundheitsimmobilien 2024/2025“ von Cushman & Wakefield.
An der Umfrage teilgenommen haben 105 im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt tätige Akteure. Asset- und Investment-Manager bilden mit 51 Prozent die Mehrheit der Befragten, mit knapp 20 Prozent folgen Projektentwickler. Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die Assetklasse Gesundheitsimmobilien bleibt trotz der gegenwärtigen Herausforderungen eine attraktive und zukunftssichere Investitionsmöglichkeit. Anleger, die bereit sind, sich auf die langfristigen Trends und die spezifischen Risiken dieses Segments einzustellen, können von sich bereits 2025 bietenden Chancen profitieren.“
A-Städte rücken zunehmend in den Anlagefokus – Betreutes Wohnen bleibt Favorit für Investoren und Finanzierer
Die Analyse der Umfrageergebnisse nach Objektart und Lagekategorie zeigt eine Diversifizierung der Anlagestrategie innerhalb der Assetklasse. Betreutes Wohnen ist die am meisten genannte Objektart, Pflegeheime und Ärztehäuser / Medizinische Versorgungszentren (MVZ) liegen beinahe gleichauf direkt dahinter. Dabei zeigen sich Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Objektarten in Bezug zu ihrer Lage. Der geografische Fokus der Befragten verschiebt sich zunehmend hin zu größeren, wirtschaftsstarken Städten. Waren noch im Vorjahr Investoren an Pflegeheimen in C-Städten zu 55 Prozent und in D-Städten zu 40 Prozent interessiert, liegen die Werte 2024/2025 nur noch bei 48 bzw. 31 Prozent. Ähnliche Verschiebungen zeigt die Umfrage von Cushman & Wakefield bei den übrigen Objektarten, für die Autoren der Studie ein Beleg dafür, dass Investoren selektiver in der Auswahl der Regionen und Städte geworden sind und in wirtschaftsstarken und sozio-demografisch wachsenden Städten mehr Sicherheit suchen.
Die Befragten gehen von der größten Kapitalverfügbarkeit in den kommenden zwölf Monaten im Segment Betreutes Wohnen aus: 64 Prozent schätzen sie für diese Immobilien als „hoch“ oder „mittel“ ein, gefolgt von Ärztehäusern / MVZ mit 58 Prozent hohe oder mittlere Verfügbarkeit. 46 Prozent sehen bei Pflegeheimen eine geringe Kapitalverfügbarkeit, 19 Prozent gehen für die nächsten zwölf Monate vor dem Hintergrund der Turbulenzen im Betreibermarkt stationärer Pflegeeinrichtungen sogar von einer gänzlich fehlenden Verfügbarkeit.
Sinkende Renditen für Kliniken und MVZ erwartet
Die Investoren blicken unterschiedlich auf die Entwicklung der Spitzenrenditen in den einzelnen Segmenten. Die Spitzenrenditen bei (Reha-)Kliniken und Ärztehäuser / MVZ werden ihrer Auffassung nach tendenziell eher sinken. Seit dem 3. Quartal 2023 stehen sie bei 5,75 Prozent beziehungsweise 4,75 Prozent. Im Segment Pflegeheime, aktuell bei 5,10 Prozent, besteht tendenziell die Erwartung eines leichten Anstiegs der Spitzenrendite in den nächsten zwölf Monaten.
Anlagestrategie für die Mehrzahl der Investoren weiter expansiv – Chancen für Entwickler werden steigen
Die Mehrheit der befragten Asset- und Investmentmanager, Private-Equity-Investoren, Family Offices / Privatpersonen, Versicherungen und Pensionskassen sowie Börsennotierte Unternehmen / REITS verfolgt für die Assetklasse Gesundheitsimmobilien / Health Care 2025 eine expansive Anlagestrategie. Jan-Bastian Knod: „Diese Anleger nutzen die Marktlage, um in vielversprechende Projekte zu investieren. Um Liquidität zu schaffen, traten insbesondere börsennotierte Unternehmen / REITs 2024 als Verkäufer auf. Gleichzeitig profitieren sie auch vom auftauenden Fremdkapitalmarkt.“
Verhalten fällt die Einschätzung der Anlagestrategie bei Private Equity-Investoren sowie Projektentwicklern aus. Angesichts der geringen Entwicklungspipeline und dem gleichzeitig mit rund 60 Prozent weiterhin hohen Interesse der Befragten an Investments in Projektentwicklungen beziehungsweise einem Erwerb im Rahmen einer Forward-Struktur ist Cushman & Wakefield für den Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien zuversichtlich. Jan-Bastian Knod abschließend: „Bereits heute ist ein Nachfrageüberhang nach Gesundheitsleistungen zu erkennen. Dieser Überhang trifft auf die aktuell und kurzfristig stagnierenden und rückläufigen Pipeline von Projektentwicklungen. Erst mittelfristig erwarten die Befragten wieder steigende Bauaktivität. Langfristig sehen wir zusammenfassend großes Potenzial in der Entwicklung von nachhaltigen Gesundheitsimmobilien mit innovativen Konzepten. Investitionen in moderne, energieeffiziente Einrichtungen und die Integration digitaler Gesundheitslösungen könnten dabei entscheidende Wettbewerbsvorteile bieten.“
Die vollständige Studie finden Sie hier.
