- Anzahl der Märkte mit Renditekompression verdoppelt sich auf 24 – darunter allein elf Logistikmärkte
- Büromärkte verzeichnen stärkstes Mietpreiswachstum auf vierteljährlicher und jährlicher Basis
- Kapitalwerte bei Büro- und Logistikflächen in Frankfurt, Hamburg und München legen im vierten Quartal 2024 leicht zu
Laut dem Report „DNA of Real Estate“ von Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnete eine wachsende Anzahl europäischer Gewerbeimmobilienmärkte (Büro, innerstädtische Geschäftshäuser, Logistik) im 4. Quartal 2024 eine Renditekompression gegenüber dem Vorquartal. Mit 24 Märkten lag die Anzahl Ende 2024 doppelt so hoch als im 3. Quartal 2024, ein deutliches Signal, dass sich die europäischen Top-Investmentmärkte auf dem Weg der Erholung befinden.
Auf gesamteuropäischer Ebene meldeten Büro- und Logistikflächen im Quartalsvergleich eine leichte Renditekompression von 3 Basispunkten auf 5,47 Prozent bzw. 5,27 Prozent im 4. Quartal 2024. Die Einzelhandelsrenditen in Top-Lagen sanken um einen Basispunkt auf 4,86 Prozent. Im Jahresvergleich (y-o-y) verzeichneten Logistik und Einzelhandel in Top-Lagen einen Rückgang der Renditen (um 2 Basispunkte), während über alle Büromärkte hinweg einen Renditeanstieg von 8 Basispunkten verzeichnet wurde.
Insbesondere europäische Logistikmärkte können eine Renditekompression vorweisen: mit elf, gleichbedeutend knapp die Hälfte der Märkte, die eine Kompression der Spitzenrenditen im Quartalsvergleich (q-o-q) meldeten, waren dem Industrial- und Logistics-Bereich zugeordnet. Acht Büromärkte und fünf Einzelhandels-Märkte konnten ebenfalls sinkende Renditen vorweisen.
Deutschland: Wenig Bewegung bei Renditen
In Deutschland blieben die Spitzenrenditen auch im 4. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal stabil. Mit Ausnahme eines Renditeanstiegs bei erstklassigen Büroimmobilien im 2. Quartal 2024 sind die Spitzenrenditen bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen sowie bei Logistikimmobilien bereits seit Jahresbeginn 2024 stabil.
Zum Ende des 4. Quartals 2024 lag die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den im Report „DNA of Real Estate“ betrachteten deutschen Top-5-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) bei 4,86 Prozent. Im Vergleich zum 4. Quartal 2023 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite damit um 13 Basispunkte erhöht. In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent bzw. 4,80 Prozent die niedrigsten erzielt, Düsseldorf weist mit 5,10 Prozent die höchsten Bürospitzenrenditen auf.
Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser lag in den deutschen Top-5-Märkten zum Ende des 4. Quartals 2024 unverändert bei 4,39 Prozent, sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Jahresende 2023.
Die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag im 4. Quartal 2024 ebenfalls unverändert bei 4,50 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr ist die Spitzenrendite unverändert geblieben.
„Wir erwarten, dass wieder vermehrt renditeorientierte institutionelle Investoren aktiv werden und sich der Wettbewerb nach attraktiven Core-Produkten zunehmend intensiviert“, so Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield. Tina Reuter weiter: „Der Investitionsschwerpunkt verschiebt sich zunehmend in Richtung der Top-Bürostandorte, da sich das Angebot durch moderne und attraktive Fertigstellungen mit hohen Vorvermietungsquoten verbessert.“
Für das Jahr 2025 geht Cushman & Wakefield von leicht sinkenden Spitzenrenditen für Core-Büroobjekte in innerstädtischen Lagen aus. Der Renditeabstand zwischen den zentralen und peripheren Lagen wird im Jahresverlauf daher weiter anwachsen.
Starke Performance in Spanien unterstützt Renditekompression in Süd- und Mitteleuropa
Süd- und mitteleuropäische Märkte verzeichneten mit minus 10 Basispunkten die signifikanteste Renditekompression, hauptsächlich angetrieben durch die starke Performance in Spanien. Logistik und Einzelhandel in Top-Lagen in Südeuropa verzeichneten minus 8 bzw. minus 5 Basispunkte. Grund dafür sind robuste wirtschaftliche Fundamentaldaten, die, gepaart mit einer optimistischen Herangehensweise auf Seiten der Unternehmen, verbesserte Preisniveaus in Spanien und Portugal unterstützen.Die mitteleuropäischen Märkte erlebten eine moderate sektorenübergreifende Kompression in den Bereichen Büro (-5 bp), Einzelhandel in Top-Lagen (-5 bp) und Logistik (-4 bp). In Skandinavien verzeichneten Schweden und Norwegen eine Kompression im Bürosektor (-6 bp).
Nigel Almond, Head of Data Analytics EMEA Research bei Cushman & Wakefield: „Die signifikante Reduzierung der Spitzenrenditen in einer wachsenden Anzahl europäischer Gewerbeimmobilienmärkte im 4. Quartal 2024 unterstreicht die robuste Nachfrage und das Vertrauen der Investoren in den Sektor. Die Logistikbranche führt weiterhin das Feld an, sie spiegelt die bedeutende Rolle dieses Sektors in der modernen Wirtschaft wider. Das starke Mietpreiswachstum bei Büroflächen unterstreicht die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Objekten an Top-Standorten. Dieser Trend wird insbesondere in Südeuropa und Mitteleuropa deutlich. Wir erwarten, dass die positiven Dynamik auch 2025 anhalten und damit die Widerstandsfähigkeit und Attraktivität des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes weiter gestärkt wird.“
Mietpreis- und Kapitalwertentwicklung vielfach im Plus – Drei deutsche Städte dabei
In allen Sektoren meldeten im 4. Quartal 2024 mindestens 90 Prozent aller europäischen Büro-, Einzelhandel- und Logistikmärkte stabile oder steigende Mietpreise auf vierteljährlicher und jährlicher Basis. Das Mietpreiswachstum in Europa blieb insgesamt robust, auch wenn vereinzelt noch rückläufige Mieten beobachtet wurden. Büroflächen verzeichneten im 4. Quartal - und damit das neunte Quartal in Folge - ein europaweites jährliches Mietpreiswachstum von über 5 Prozent (+ 5,4 Prozent in Q4 nach + 5,2 Prozent in Q3). UK (+7,9 Prozent), Benelux (+8,2 Prozent), Südeuropa (+5,5 Prozent) und Deutschland (+5,3 Prozent) verzeichneten das stärkste Wachstum im Jahresvergleich.Abgesehen von einer Stabilitätsphase im ersten Corona-Jahr sind die Spitzenmieten in Deutschland über die letzten zehn Jahre kontinuierlich gestiegen, so auch 2024. Im Schnitt über die Top-5-Märkte ist die Spitzenmiete um 5,3 Prozent gestiegen, am stärksten in München (12,8 Prozent oder 6 Euro/m²) auf 53 Euro/m². In Düsseldorf betrug das Plus im Jahresverlauf 3,50 Euro (8,7 Prozent).
Die Spitzenmiete im Einzelhandel in Top-Lagen erreichte im 4. Quartal im Jahresvergleich ein Plus von 3,5 Prozent, Prozentual ein damit mehr als doppelt so hohes Plus als ein Jahr zuvor (1,5 Prozent).
Starkes Mietpreiswachstum und eine leichte Renditekompression gegen Ende des Jahres 2024 sorgten dafür, dass die Kapitalwerte in Europa das Jahr 4,4 Prozent über dem Niveau von 2023 beendeten, unterstützt durch einen Anstieg von fast 8 Prozent in Südeuropa. Das starke Mietpreiswachstum sorgte dafür, dass damit die Büroimmobilien-Kapitalwerte 2024 am stärksten wuchsen, vor Einzelhandel in Top-Lagen (3,9 Prozent) und Logistik (3,8 Prozent), die von einer Renditekompression bei gleichzeitig niedrigeren Mietpreissteigerungen profitierten.
In Deutschland konnten im Schlussquartal 2024 auf Basis steigender Spitzenmietpreise bei gleichbleibenden Renditen in drei der Top-5-Märkte steigende Kapitalwerte beobachtet werden: in Frankfurt (+ 1,0 Prozent), Hamburg (+1,4 Prozent) und München (+1,9 Prozent). Martin Belik, Head of Valuation & Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Aktuell gehen wir in Deutschland größtenteils von einer Stabilisierung der Kapitalwerte aus. Die Wertkorrekturen für Büroimmobilien in zentralen Lagen sind deutschlandweit größtenteils abgeschlossen. An vielen Standorten legen die Kapitalwerte, oft bedingt durch den Spitzenmietpreis-Anstieg, bereits wieder zu.“
Im Jahresverlauf geht Cushman & Wakefield davon aus, dass sich auch in den peripheren Lagen attraktive Anlagemöglichkeiten für risikobereite Investoren bieten, für hochwertige Immobilien in guter bis sehr guter Mikrolage ist auch in den Teilmärkten von einer starken Mieternachfrage auszugehen.
