Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, hat die Entwicklungen des 1. Quartals 2025 auf den Investmentmärkten in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München untersucht und die Parameter Transaktionsvolumen und Renditen nachfolgend zusammengefasst.
BERLIN
Positiver Start ins Jahr 2025 am Berliner Immobilien-Investmentmarkt
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das Upper West trägt maßgeblich dazu bei, dass das Jahr 2025 mit einem relativ hohen Transaktionsvolumen von 1,08 Mrd. Euro startet. Aber auch abseits dieser prominenten Transaktion zeigt sich der Markt zum Jahresbeginn lebhafter als 2024 und 2023. Zwar dominieren derzeit Family Offices das Käuferfeld, doch zeigen inzwischen auch einige institutionelle Investoren wieder Interesse an Core-Investments bis 50 Mio. Euro – ein Grund, weshalb wir für 2025 verhalten optimistisch sind.“
Transaktionsvolumen: Steigerung gegenüber Vorquartal und Vorjahr
- Das gewerbliche Transaktionsvolumen lag im 1. Quartal 2025 bei 1,08 Mrd. Euro, 11 Prozent über dem Wert aus Q4 2024 und 105 Prozent oberhalb des Vorjahresergebnisses. Gegenüber dem 5-Jahres-Durchschnitt lag das Volumen jedoch 25 Prozent niedriger.
- Die mit Abstand größte Transaktion und zugleich die größte Bürotransaktion war das Upper West, das die Schoeller Group von der Signa zu einem Kaufpreis von rund 450 Mio. Euro kaufte.
- Das Volumen für Büroimmobilien lag insgesamt bei 630 Mio. Euro und damit bereits im 1. Quartal 2025 annähernd in der Größenordnung wie im gesamten Jahr 2024 (735 Mio. Euro).
- Auf Logistik- und Industrieimmobilien entfiel ein Transaktionsvolumen in Höhe von 125 Mio. Euro, auf Handelsimmobilien von 65 Mio. Euro.
- Maßgeblich beeinflusst durch das Upper West machten Core-Immobilien 53 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Mit 22 Prozent und 18 Prozent folgen die Risikoklassen Value-add und Opportunistic.
Renditen: Spitzenrenditen für alle Nutzungsarten unverändert
- Die Spitzenrenditen sind in allen gewerblichen Nutzungsarten in Berlin seit etwa einem Jahr unverändert. Für Büroimmobilien liegt sie bei 4,80 Prozent, für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,35 Prozent und für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent.
- Es mangelt in vielen Assetklassen an Core-Transaktionen für eine evidenzbasierte Validierung der Spitzenrendite. Objekte wie das Upper West weisen aufgrund ihrer besonderen Vorgeschichte keine repräsentative Rendite auf.
DÜSSELDORF
Verhaltener Jahresauftakt am Düsseldorfer Investmentmarkt
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das anhaltend stabile und attraktive Renditeniveau von Core-Produkten dürfte institutionelle Investoren dazu veranlassen, den Düsseldorfer Markt intensiver nach geeigneten Investmentopportunitäten zu sondieren. Demgegenüber bleiben die Vermarktungsperspektiven für Value-Add-Büroimmobilien außerhalb der Innenstadt und etablierter Bürolagen herausfordernd. In diesem Segment sind weiterhin Preisabschläge zu beobachten.“
Transaktionsvolumen: Keine Bürotransaktionen im 1. Quartal
- Auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Düsseldorf und dem erweiterten Logistikmarktgebiet wurde im 1. Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 180 Mio. Euro erzielt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einem Rückgang von 31 Prozent. Der 5-Jahresdurchschnitt wurde um 69 Prozent unterschritten.
- Im 1. Quartal wurden keine Bürotransaktionen registriert. Über die Hälfte des Volumens entfielen mit 53 Prozent bzw. 95 Mio. Euro auf Logistik- und Industrieimmobilien. Hierzu hat beispielsweise die Sale-and-Leaseback-Transaktion des „SMS Campus“ in Mönchengladbach für rund 17 Mio. Euro an Sirius Real Estate beigetragen.
- Zweitstärkste Assetklasse waren Immobilien der Assetklasse Sonstige mit einem Anteil von 42 Prozent. Auf Handels- und Hotelimmobilien entfielen jeweils 3 Prozent.
Renditen: Spitzenrenditen im Vorjahresvergleich stabil
- Für Core-Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite aktuell bei 5,10 Prozent (+10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr); für Logistikimmobilien bei 4,50 Prozent (+0 Basispunkte) und für Geschäftshäuser bei 4,45 Prozent (+0 Basispunkte).
Für den weiteren Jahresverlauf sind leichte Senkungen der Spitzenrenditen denkbar. Durch die hohe Volatilität, befeuert durch die ökonomische Gesamtsituation im Spannungsfeld des deutschen Schuldenpakets, US-Zöllen und einer schwachen Konjunktur, ist der Ausblick jedoch mit hohen Unsicherheiten behaftet.
FRANKFURT
Zurückhaltendes 1. Quartal am Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt – Büroimmobilien auf Platz drei der Assetklassen
Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt and Central Region bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Insbesondere Logistik- und Mischnutzungsimmobilien mit Bürofokus unterhalb der 100 Millionen-Euro-Grenze blieben im 1. Quartal 2025 gefragt. Auch wenn punktuell stabile Transaktionen im Core-Segment stattfinden, verschärfen erneute Zinserhöhungen infolge des angekündigten Schuldenpakets die Zurückhaltung institutioneller Investoren spürbar und steigende Finanzierungskosten beeinflussen die Renditeerwartungen.“
Transaktionsvolumen: Logistikimmobilien bestimmten Marktgeschehen im 1. Quartal
- Am gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in Frankfurt wurde im 1. Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 225 Mio. Euro erzielt. Das Vorjahresergebnis wurde damit um 5 Prozent übertroffen. Der 5- und 10-Jahresdurchschnitt wurden dennoch um rund 79 und 77 Prozent verfehlt.
- Mit einem Anteil von 58 Prozent (130 Mio. Euro) haben Verkäufe der Assetklasse Logistik & Industrie den größten Anteil zum gewerblichen Investmentvolumen beigetragen. Großer Treiber war der Ankauf einer 38.000 m² großen Logistikanlage in Raunheim, nahe dem Frankfurter Flughafen, durch Hines.
- Sonstige Immobilien, dazu zählen unter anderem Grundstücke und Mischnutzungsgebäude, machen mit rund 22 Prozent (50 Mio. Euro) den zweitgrößten Anteil am Quartalsergebnis aus. Neben weiteren Transaktionen erfolgte der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „Rahmhof“ in der Frankfurter Innenstadt an den Projektentwickler Cilon mit dem Ziel einer Neupositionierung der Immobilie unter ESG-Kriterien.
- Büroimmobilien sind im 1. Quartal 2025 mit rund 35 Mio. Euro für 16 Prozent des Transaktionsgeschehens verantwortlich gewesen.
Rendite: Keine Veränderung der Spitzenrenditen zum Jahresbeginn
- Zum Ende des 1. Quartals 2025 befanden sich die Spitzenrenditen in Frankfurt über alle Assetklassen hinweg auf dem Niveau des Vorquartals.
- Die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 20 Basispunkte auf aktuell 4,90 Prozent. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser blieb auch im Jahresvergleich stabil und lag Ende März 2025 bei 4,55 Prozent. Für Logistikimmobilien betrug die Spitzenrendite 4,50 Prozent und weist im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls keine Veränderungen auf.
- Für den weiteren Jahresverlauf geht C&W vorerst von einer stabilen Renditeentwicklung aus und erwartet eine mögliche Abwärtsbewegung erst gegen Ende des Jahres. Die Erwartung auf eine zeitnahe Senkung der Renditen wurde durch das erneute Ansteigen der Anleiherenditen vorerst gebremst.
HAMBURG
Immobilieninvestmentmarkt in Hamburg mit positivem Ergebnis und Ausblick
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Das verabschiedete Schuldenpaket hat zu einem deutlichen Anstieg der Anleiherenditen geführt und das Finanzierungsumfeld spürbar eingetrübt. Diese veränderten Rahmenbedingungen wirken zunächst stabilisierend auf das aktuell hohe Renditeniveau. Dennoch dürfte sich der langsame Aufwärtstrend am Investmentmarkt in Hamburg fortsetzen, begünstigt durch unmittelbar anstehende größere Transaktionen sowie eine voraussichtlich wachsende Verkaufsbereitschaft infolge des steigenden Refinanzierungsdrucks.“
Transaktionsvolumen: Transaktionsvolumen auf Niveau des 5-Jahresdurchschnitts
- Am gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in Hamburg wurde im 1. Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 890 Mio. Euro erzielt. Damit wurde das schwache Vorjahresergebnis von 390 Mio. Euro mehr als verdoppelt und das Niveau des 5-Jahresdurchschnitts für erste Quartale in etwa egalisiert.
- Der größte Treiber war der Rückkauf von 13 ehemaligen städtischen Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg im Rahmen eines Share-Deals. Verkäufer war Deutsche Wohnen.
- Der Eigentümerwechsel dieser Gesundheitsimmobilien machte die Hauptnutzungsart Sonstige mit einem Anteil von 49 Prozent (435 Mio. Euro) zur stärksten Assetklasse im 1. Quartal. Während Büroimmobilien (55 Mio. Euro) im Vorjahresvergleich rund 23 Prozentpunkte verloren, gewannen „Sonstige Immobilien“ 26 Prozentpunkte hinzu. Logistik- und Industrieimmobilien waren im Berichtsquartal mit 235 Mio. Euro oder 26 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens die zweitstärkste Assetklasse.
Renditen: Spitzenrenditen bewegen sich seitwärts – Trendwende verzögert sich
- Die Spitzenrenditen blieben im 1. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal stabil. Im Jahresvergleich zeigte sich ein leichter Anstieg bei Büroimmobilien (4,90 Prozent, +15 Basispunkte), während die Renditen für Logistikimmobilien und Geschäftshäuser unverändert bei 4,50 Prozent blieben.
- Geringfügig sinkende Spitzenrenditen erwartet Cushman & Wakefield frühestens zum Ende des Jahres.
MÜNCHEN
Münchener Immobilieninvestmentmarkt startet solide ins Jahr 2025
Prof. Dr. Gunnar Gombert, Strategic Advisor Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Nachdem wir bereits zum Jahresende eine wachsende Zuversicht der Investoren bemerkt haben, sehen wir aktuell zahlreiche Vermarktungsaktivitäten. Diese werden zu mehr Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte führen. Der Markt bleibt dennoch herausfordernd, insbesondere durch erschwerte Finanzierungsbedingungen aufgrund gestiegener Anleiherenditen. Aber die Bodenbildung ist sichtbar und entsprechend werden institutionelle Investoren wieder aktiver und auch internationale Investoren blicken verstärkt auf München.“
Transaktionsvolumen: Wieder Großtransaktionen
- Am gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt in München wurde im ersten Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 380 Mio. Euro erzielt. Das liegt rund 70 Prozent unter dem außerordentlich starken Vorjahresquartal, das dominiert wurde durch den Verkauf der Fünf Höfe. Gegenüber dem Vorquartal Q4 2024 (205 Mio. €) ist ein Anstieg von 85 Prozent festzustellen.
- Auf die Nutzungsart „Büro“ entfallen 53 Prozent des Transaktionsvolumens. Die Kategorie „Sonstige“ umfasst ein mischgenutztes Objekt sowie Grundstücke und kommt auf 37 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
- Im Berichtsquartal Q1 2025 wurden zwei Abschlüsse ab 100 Mio. Euro registriert – im Vorquartal dagegen keine. Der Großteil des Transaktionsvolumen (60 Prozent) entfällt auf nationale Investoren. Core-Transaktionen umfassen 62 Prozent des Transaktionsvolumens.
Renditen: Weitere Stabilität der Spitzenrenditen
- Das Niveau der Spitzenrenditen in München ist weiterhin das niedrigste unter den deutschen Top-7-Märkten. Seit Ende 2023 notieren die Spitzenrenditen für die Nutzungsarten Büro, Logistik und Geschäftshäuser stabil. Für Büroimmobilien liegt die Spitzenrendite zum Ende Q1 2025 bei 4,60 Prozent, für Logistikimmobilien werden aktuell 4,50 Prozent und für Geschäftshäuser 4,10 Prozent erzielt.
- Der Ausblick der Spitzenrendite für den weiteren Jahresverlauf ist zunächst stabil und möglicherweise leicht sinkend zum Ende des Jahres. Volatilität und Unsicherheit bleiben jedoch hoch in der Gemengelage aus schwacher Konjunktur, US-Zöllen und dem neuen Schuldenpaket.
