Cushman & Wakefield, ein weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, hat beim gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland zum Jahresauftakt 2025 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,13 Mrd. Euro registriert. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Umsatzplus von rund 9 Prozent.
Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield: „Die aktuelle Gemengelage aus geopolitischen Krisen, US-Zöllen und schwächelnder Konjunktur, kombiniert mit einem Milliarden schweren Sondervermögen für Infrastruktur- und Verteidigungsmaßnahmen, das sich die voraussichtliche deutsche Bundesregierung vom Bundestag hat genehmigen lassen, sorgen für gemischte Gefühle bei Verbrauchern und Anlegern und für eine hohe Volatilität an den Kapitalmärkten. Aus aktueller Sicht bleibt das Momentum für Immobilieninvestitionen aufgrund des aktuellen Rendite-Risiko-Verhältnisses allerdings äußerst attraktiv.“
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Der gewerbliche Investmentmarkt ist verheißungsvoll in das neue Jahr gestartet und untermauert damit sowohl die klare Marktstabilisierung als auch starkes Interesse an gewerblichen Immobilien. Die Zuversicht der Investoren kehrt allmählich zurück und wächst vor allem im Bürosegment wieder an. Durch die weiter anhaltende Renditestabilisierung für Core-Produkte ist aufgrund attraktiver Investmentopportunitäten, trotz volatilem Markt- und Finanzierungsumfeld, von weiterhin hoher Akquisitionsbereitschaft auszugehen.“
Transaktionsvolumen: Stärkster Jahresauftakt seit der Zinswende 2022
- Erstmals seit dem 4. Quartal 2022 konnte der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland wieder die 6-Milliarden-Euro-Grenze überschreiten. Während das Volumen mit Portfoliotransaktionen auf 1,40 Mrd. Euro sank (-11 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum), stieg der Umsatz mit Einzelverkäufen auf 4,73 Mrd. Euro an (+17 Prozent).
- Der 5-sowie 10-Jahresmittelwert der jeweils ersten 3 Monate wurde – nach wie vor deutlich – um rund 45 Prozent unterschritten.
- Von den insgesamt neun Großtransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, sind fünf auf Einzelverkäufe zurückzuführen. Zu der größten Transaktion gehört der Verkauf des Berliner Upper West. Die Schoeller Group sicherte sich das Hochhaus aus der Signa-Insolvenz für 450 Mio. Euro.
- Als größte Portfoliotransaktion ist der Ankauf von insgesamt 45 Lebensmittelmärkten durch die Slate Asset Management im Wert von rund 420 Mio. Euro zu bilanzieren.
- Viele Investoren haben sich deutlich ankaufsfreudiger präsentiert und waren demnach auch wieder bereit, größere Transaktionen zu tätigen. So stieg die Zahl der Verkäufe in der Größenordnung zwischen 50 Mio. Euro bis 100 Mio. Euro deutlich an und summierte sich auf 1,36 Mrd. Euro. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum trugen Investments dieser Größenordnung lediglich 850 Mio. Euro zum Transaktionsvolumen bei.
- Institutionelle Investoren aus dem Ausland sondieren verstärkt den deutschen Markt und suchen nach Opportunitäten mit attraktivem Rendite-Risiko-Verhältnis. Die Beteiligung internationaler Investoren stieg im Vergleich zum 1. Quartal 2024 um 14 Prozent auf insgesamt 2,22 Mrd. Euro an. Ihr Anteil am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen betrug demnach 36 Prozent (34 Prozent in Q1 2024).
- Das Transaktionsvolumen der Top-7-Märkte stieg zum Jahresauftakt nur leicht (um rund 5 Prozent) auf aktuell 2,92 Mrd. Euro an. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen betrug am Quartalsende knapp 48 Prozent (50 Prozent Anteil in Q1 2024).
Renditen: Renditestabilität auf breiter Front, Schuldenpaket sorgt für Verunsicherung
- Im 1. Quartal 2025 sind die Spitzenrenditen in den drei Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik stabil geblieben. Mit Ausnahme eines Renditeanstiegs bei erstklassigen Büroimmobilien im 2. Quartal des Vorjahres sind die Spitzenrenditen bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen sowie Logistikimmobilien bereits seit Jahresbeginn 2024 konstant.
- Ende März 2025 liegt die durchschnittliche Bürospitzenrendite für Core-Objekte in den Top-7-Märkten bei 4,91 Prozent und damit seit drei Quartalen in Folge auf konstantem Niveau. Im Vergleich zum 1. Quartal 2024 hat sich die durchschnittliche Spitzenrendite damit um lediglich 13 Basispunkte erhöht.
- In München und Berlin werden mit aktuell 4,60 Prozent respektive 4,80 Prozent die niedrigsten Bürospitzenrenditen erzielt. Düsseldorf und Köln weisen mit jeweils 5,10 Prozent die höchsten Renditen auf.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser lag in den Top-7-Märkten zum Ende des 1. Quartals 2025 unverändert bei 4,46 Prozent, sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Jahresanfang 2024.
- Die durchschnittliche Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag im 1. Quartal 2025 ebenfalls unverändert bei 4,50 Prozent.
- Der Ausblick für die Spitzenrenditen bleibt vorerst stabil, mit einer möglichen leichten Abwärtsbewegung zum Jahresende. Allerdings sorgen die unsichere Konjunktur, US-Zölle und das neue Schuldenpaket für anhaltende Volatilität, vor allem bei den langjährigen Anleiherendite, die sich direkt auf die Immobilienfinanzierung und damit die Preisfindung auswirken.
Nutzungsarten: Logistik-Industrieimmobilien, Büro und Handel jeweils mit Umsatzanteilen von über 20 Prozent
- Logistik- und Industrieimmobilien blieben auch zum Jahresauftakt das Zugpferd des gewerblichen Investmentmarktes und erzielten ein Transaktionsvolumen von 1,57 Mrd. Euro (26 Prozent Anteil). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Ergebnis nur geringfügig um knapp 2 Prozent verringert.
- Büroimmobilien haben das Vorjahresresultat um starke 58 Prozent übertroffen. Das Volumen der ersten drei Monate belief sich demnach auf insgesamt 1,53 Mrd. Euro. Büroimmobilien haben damit wieder stark aufgeholt und sich zur zweitstärksten Assetklasse aufgeschwungen. Maßgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen hat der Verkauf des Upper West in Berlin. Insgesamt gab es drei Verkäufe von Bürogebäuden in der Größenordnung über der 100 Mio. Euro-Marke.
- Mit rund 20 Prozent Umsatzanteil und 1,26 Mrd. Euro Transaktionsvolumen verbuchten Einzelhandelsimmobilien ebenfalls ein deutliches Umsatzplus von knapp 64 Prozent. Das Gros des Transaktionsvolumens wurde dabei durch den Kauf des mit 420 Mio. Euro taxierten Lebensmittel-Portfolios durch Slate Asset Management erzielt.
- Das Transaktionsvolumen von Hotelimmobilien summierte sich im 1. Quartal 2025 auf 400 Mio. Euro und übertraf das Vorjahresergebnis um 55 Prozent. Allein in Hamburg und Köln waren drei Hoteltransaktionen zusammengerechnet für knapp über 200 Mio. Euro zu verzeichnen.
