El mercado inmobiliario deja atrás un año afectado por el impacto de la pandemia global. Sin embargo, en 2021 se verán signos de recuperación en el segmento de la inversión. Según Cushman & Wakefield, España captará este próximo año en torno a 9.200 millones de euros de inversión en inmobiliario, lo que supone un 18% más que en 2020. Los segmentos que se verán más reforzados serán la logística, oficinas y activos alternativos como residencias de estudiantes y para la tercera edad. Hoteles e híper y supermercados también incrementarán sus volúmenes, siguiendo la tendencia de la segunda mitad del año 2020.
Este año ha cerrado con un notable volumen de 7.800 millones de euros, apoyándose en un muy activo primer trimestre y pese a la menor actividad económica impulsada por la pandemia. No obstante, frente a 2019 el retroceso en el volumen de inversión inmobiliaria ha sido del 35%. A cierre de 2019 Cushman & Wakefield ya vaticinaba una reducción en el entorno del 15% respondiendo al menor impulso del crecimiento económico y la escasez de producto por la alta actividad inversora de 2017-2019. En este sentido, se puede decir que el propio ciclo del mercado de capitales explica un tercio de la caída y la pandemia los dos tercios restantes. En todo caso los volúmenes de 2020 son mayores a los de cualquier año de la crisis anterior entre 2009 y 2013.
El sector se ha centrado en el mercado core y core+, más estable y con menor ajuste de precios, viendo menos operaciones en el sector value add, donde los gaps entre las expectativas de compradores y vendedores son más amplios. El mercado oportunista ha sido prácticamente inexistente.
El perfil del inversor es predominantemente internacional y, pese a la menor actividad, la proporción de capitales extranjeros ha sido de dos tercios, misma proporción que en 2015-2019, prueba de que sigue habiendo liquidez, apetito e interés en el mercado español.
Las mayores cuotas del volumen han sido para oficinas (28%) y retail (27%) aunque con un creciente auge de la logística. Las primeras se han centrado en activos en Madrid y Barcelona. Las rentabilidades ‘prime’ para oficinas en estas capitales se han mantenido constantes durante la pandemia (3,25% y 3,5%, respectivamente), señalando que los inversores entienden el producto de mejor calidad y ubicación como refugio y perciben que la demanda se mantiene fuerte dadas las nuevas formas de trabajar. El retail se ha apoyado en un par de ‘megadeals’ (CC. Puerto Venecia – 475M€ y CC. Parque principado – 291 M€), ambos asesorados por C&W y operaciones de sale & leaseback en activos de supermercados, aunque las rentabilidades prime de referencia en centros comerciales cierran el año en 5.25%, 0.25 puntos por encima del cierre de 2019.
La logística ha sido el activo que más han buscado los inversores durante 2020, gracias a que la demanda de espacio para la distribución se ha reforzado por la consolidación del e-commerce durante la pandemia. En este sentido, los activos logísticos han sido los únicos en ver reducidas sus rentabilidades durante 2020 y cerrarán el año con una referencia de rentabilidad ‘prime’ del 4.75%, 0,25 puntos por debajo de hace un año. La absorción de espacio logístico será superior en 2020 a la de 2019 en Madrid, con un incremento cercano al 20%.
“El sector se ha visto fuertemente impulsado por el auge del e-commerce durante la pandemia y, además, los inversores institucionales tienen capital levantado y apetito suficientes para invertir en España y dar continuidad al buen momento experimentado por el sector durante los próximos años” explica Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España.
La profesionalización del activo logístico (en comercialización, gestión e inversión), ha llevado a los inversores institucionales a preferir este activo en 2020 y alcanzar una cuota del 12% (17% en 2019). Esto contrasta con lo observado hace 10 o 12 años cuando la cuota oscilaba entre el 3% y 6%.
Mismo camino está siguiendo la inversión residencial y el desarrollo de vivienda de alquiler. Tanto en 2019 como en 2020 la inversión residencial ha acumulado cuotas importantes del 20% del volumen total de inversión, lo cual contrasta fuertemente con su cuota 2007-2018 del 6%. Según crezca la profesionalización del sector, crecerá el potencial de este mercado, siguiendo la tendencia europea desde 2015. El mercado residencial en alquiler ha crecido en España en los últimos años, cambiando la relación de hogares que viven en este formato frente a la propiedad. Es así como en 2013 el 15% de los hogares españoles vivía en alquiler mientras que en 2019 la proporción era del 18%, según INE.
En el capítulo de activos inmobiliarios alternativos se ha visto menor actividad en 2020, aunque los inversores institucionales mantienen su interés y capacidad de gasto en este tipo de activos. La carencia de oferta de calidad en España de residencias de estudiantes ha llevado a operadores y promotores a prácticamente construir este parque durante 2017-2019. Es así como en 2021-2023 veremos estos activos entrando al mercado de capitales y una buena respuesta desde la demanda inversora. Esperamos que su volumen de inversión alcance los 300 millones de euros en 2021, duplicando la cifra de 2020 y aprovechando un mercado más normalizado por el control de la pandemia.
La media de inversión 2015-2019 en volúmenes de inversión hotelera fue de 1.550 M€ frente a los casi mil millones de 2020. Esto refleja que, pese a la casi parálisis del sector, los inversores descuentan su recuperación y los hoteles urbanos, principalmente, ha sido el objetivo de los inversores. Se espera que se regrese a la media de largo plazo con la normalización de la actividad en 2021 y 2022, con nuestro país permaneciendo en el radar de los capitales y cadenas hoteleras internacionales.
Por su parte la financiación bancaria ha sido más restrictiva en 2020 y el crédito bancario desaceleró rápidamente a cierre del primer semestre. Esto ha impulsado otras fuentes de financiación como los forward fundings, mecanismo en el cual el inversor adelanta fondos al promotor para la construcción, facilitando algunas operaciones de inversión.
