Dat stelt Maud Visschedijk, Head Debt & Structured Finance EMEA bij Cushman & Wakefield in Amsterdam. Volgens haar had de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt in Europa zich al hersteld van de coronacrisis toen op 24 februari de Russen binnenvielen in Oekraïne.
‘Financiering was voordien geen enkel probleem en dan heb ik het over alle te financieren producten van core tot value add en alle sectoren met uitzondering van retail, dat echter wel weer tekenen van herstel vertoonde, licht zij toe. ‘Door de oorlog en de oplopende inflatie en marktrente verslechtert de situatie relatief snel. Hoewel de marges nog vrijwel onveranderd zijn, zijn de financieringslasten soms verdubbeld. Maar het is een misvatting dat financiers de situatie aangrijpen om vet op de botten te krijgen.’
Kunt u een concreet voorbeeld geven?
‘Goed voorbeeld is de financiering van twee woningportefeuilles. In januari betaalde onze klanten voor een vijfjaarslening op 60% LTV een vaste rente van 1,40% waarvan 1,25% marge en 0,15% om de rente vijf jaar vast te zetten. Eind maart ontvingen we een aanbieding van dezelfde bank voor een vergelijkbare woningportefeuille op 3,00%. Bestaande uit 1,25% marge, 1,30% om het tarief 5 jaar vast te zetten en een liquiditeitsopslag van 0,45%. Dat is meer dan een verdubbeling.’
Lichte groei aanbod
Momenteel opereren ruim zestig financiers in de Nederlandse commercieel vastgoed financieringsmarkt, enkelen meer dan een jaar geleden. Grootste groep, zo’n veertigtal, vormen de debt funds. Dergelijke financieringsfondsen worden in de markt gezet door internationale (vastgoed)investment managers, zoals Apollo, Nuveen en Invesco. Ook de Nederlandse banken, Duitse Pfandbriefbanken, verzekeraars en zakenbanken timmeren ondanks de Oekraïnecrisis nog altijd aan de weg.
Visschedijk: ‘Er is nog steeds genoeg aanbod. Alle financiers hebben het loket nog gewoon open en zijn ook van plan het open te houden. Wel merken we al af en toe dat de spoeling aan de vraagkant dunner wordt, omdat kopers te maken krijgen met hogere financieringslasten en hierdoor niet overgaan tot een bieding.’
Wat zijn de belangrijkste veranderingen door de oorlog?
Zoals gezegd zien we nog geen verschil in de bereidheid tot financieren en voor het goede product zijn de marges ongewijzigd laag. Wat we wel zien is dat sommige financiers weer liquiditeitskosten doorberekenen aan klanten. Dit is naar mijn idee het meest opmerkelijke in de huidige markt: door de toegenomen onzekerheid in de markt worden financiers geconfronteerd met hogere fundingkosten en het verschilt per bank of, op welke manier en in welke mate deze worden doorgerekend aan de klant. Daarbij zijn er nog voldoende financiers die ervoor kiezen om de liquiditeitskosten, voor zover die er zijn, niet of nauwelijks door te berekenen. Hierdoor zien we nu grotere verschillen tussen aanbiedingen van financiers.
Duitse Pfandbriefbanken banken hebben naar verluidt een stuk lagere fundingskosten dan de Nederlandse grootbanken. Is dat juist?
‘Het is inderdaad waar dat een aantal Duitse banken lage fundingkosten heeft. Zij rekenen momenteel zo’n 15 à 20 basispunten liquiditeitsopslag bij een vijfjaarslening. Maar ook dat beeld ligt genuanceerd. Want er zijn ook Duitse banken die 50 basispunten aan liquiditeitsopslag in rekening brengen. Dat is ongeveer even veel als de 40-60 basispunten die enkele Nederlandse banken momenteel doorrekenen.'
Dan hebben we het dus vooral over de bekende grootbanken die nog altijd een groot deel van de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt in handen hebben?
‘Ja, maar ik ga in dit verband toch geen namen en rugnummers noemen. Nederlandse banken zijn niet transparant over hun fundingkosten omdat het lastig inzichtelijk te maken is. Liquiditeitsopslagen leveren dan ook vaak veel discussie op met klanten. Duitse banken zijn daar niettemin vrij transparant over, melden de liquiditeitsopslag vaak expliciet in hun condities. Nederlandse banken schuiven de liquiditeitsopslag vaak onder de marge, of tellen deze op bij de rentecomponent. Dat maakt de liquiditeitsopslag veel minder zichtbaar voor de klant.’
Is het zo’n concurrentiegevoelige informatie?
‘Dat speelt ook mee. Het zegt uiteraard iets over de eigen positie van zo’n bank op de kapitaalmarkt. Ik heb de banken de afgelopen tijd gesproken over dit onderwerp en mijn conclusie is dat er grote verscheidenheid bestaat tussen financiers. Er zijn ook banken die helemaal geen extra kosten door hoeven te rekenen. Bijvoorbeeld omdat zij veel spaartegoeden hebben, waardoor ze minder afhankelijk zijn van de kapitaalmarkt.’
Snelle stijging swaps en caps
Daarnaast zien we de kosten voor het afdekken van renterisico snel stijgen. Het 3-maands Euribor tarief was begin dit jaar negatief en is dat nog steeds (d.d. 12 april 2022: -0,45%). ‘Maar als je de rente nu langer wilt vastzetten, voor drie, vijf, zeven of tien jaar middels een swap of een cap dan betaal je snel, veel meer’, legt Visschedijk uit. ‘Die kosten zijn sterk toegenomen. Voor een vijfjaars rentevast periode, de meest gangbare termijn voor een vastgoedfinanciering, wordt nu gerekend met circa 1,30%, tegen 0,15% begin dit jaar. Voor een cap met een looptijd van vijf jaar betaal je, afhankelijk van de hoogte van de ‘strike rate’, grofweg acht keer meer dan een half jaar terug. Het verschil tussen de 3m Euribor en de vijfjaars swap is ontzettend groot.
Bron: Chatham Financial
Als de rente in dit tempo blijft stijgen, wat betekent dat voor de vastgoedmarkt en welk type product zal het meest geraakt worden?
Het lijkt op het eerste gezicht voor de hand te liggen dat vastgoed met lage aanvangsrendementen zoals topkantoren, grote logistieke hallen en woningen bij verder oplopende rente het meest lijden. Als het netto rendement immers 3,5 procent is en de rentelasten zijn 3 procent, dan blijft er minder rendement over voor een belegger.’
‘Tegelijkertijd zie je in de VS waar de rentes al een tijdje harder stijgen een vlucht naar ‘veilig’ product. Beleggers willen ondanks de gestegen financieringslasten en de lage rendementen juist toch woningen, logistiek en goede kantoorgebouwen omdat het een veilig product is en ze anticiperen op huurgroei.
Hoe verklaart u dat?
‘Dat heeft ook te maken met de oplopende inflatie. Dankzij de indexering van de huurcontracten is vastgoed aantrekkelijk voor beleggers om zich in te dekken tegen inflatie. Andere sectoren bieden die bescherming tegen inflatie niet, of in veel mindere mate. Dus vastgoedfinanciers zullen alleen willen lenen op vastgoed, waarvan zij het gevoel hebben, dat het bestendig is tegen inflatie en met onderliggende huurcontracten en een indexering die huurders ook duurzaam kunnen opbrengen. Dat zijn overwegingen die banken mee laten wegen in hun kredietbeoordeling.’
Daarmee komen we op het terrein van ESG. Dat staat voor Environmental, Social en Governance (Milieu, Maatschappij en Governance) en verwijst naar de drie centrale factoren in het meten van de duurzaamheid van een belegging. In hoeverre speelt ESG nu daadwerkelijk een rol bij de kredietbeoordeling in Europa?
‘Het afgelopen jaar heeft zich op het gebied van ESG in Europa een ommekeer voltrokken. Nederlandse financiers liepen daarmee voorop, maar ESG heeft zich verbreed en verdiept. Als je bijvoorbeeld nu geen duurzaamheidsplan kunt presenteren bij een financieringsaanvraag, dan wordt deze door veel aanbieders überhaupt niet in behandeling genomen.’
‘Er zijn nog genoeg beleggers die er niet mee bezig zijn, maar de meeste financiers accepteren zo’n opstelling niet meer. Een groot aantal financiers heeft zich inmiddels gecommitteerd aan de doelstelling om in 2050 een leningboek te hebben dat klimaatneutaal is. Financiers zullen naar verwachting dus alleen maar kritischer worden op dit vlak.’
Durven financiers überhaupt nog wel in projectfinanciering te stappen?
‘Er wordt kritischer gekeken naar de ervaring en financiële slagkracht van de ontwikkelaar en aannemer. Je kunt de bouwkosten contractueel vastgelegd hebben, maar de stichtingskosten en garanties worden kritisch tegen het licht gehouden nu de bouwkosten hard stijgen.
Als deze situatie blijft voortduren, zou dat weleens duidelijke consequenties kunnen hebben voor de kabinetsstreven om 1 miljoen woningen te realiseren in 2030.’
