Pražské hotely: 2020 propad, dlouhodobě potenciál

Nejaktuálnější údaje STR ukazují, že pražský hotelový trh je v rámci Evropy nejvíce postižený dopady koronavirové krize: v roce 2020 zaznamenal největší pokles průměrných tržeb na pokoj – o 84,6 procenta oproti předchozímu roku, s průměrnou roční obsazenosti pokojů na 16,6 procenta. Přesto důvěra v pražský hotelový trh a jeho dlouhodobý potenciál neklesá. Potvrzuje to neutuchající zájem jak investorů, kteří stále vyhlížejí vhodné příležitosti ke koupi, tak hotelových operátorů, kteří Prahu označili za hlavní cíl svých aktivit. Výsledky ve volnějším letním období naznačily, že po skončení omezení je trh schopen poměrně rychlého oživení. Jeho celkové zotavení se ale čeká až v roce 2024.

Údaje o evropském hotelovém trhu v roce 2020, které právě zveřejnila společnost STR, potvrzují, co bylo patrné již v průběhu loňského roku: Praha byla mezi hotelovými trhy Evropy nejvíce postižena dopady koronavirové krize. Meziroční propad průměrných tržeb na pokoj dosáhl 84,6 procenta, podobně byla postižena už jen Barcelona, Řím a Lisabon. Dopad na ostatní hlavní hotelové trhy v Evropě byl o něco menší, s průměrným poklesem tržeb na pokoj o 69,7 procenta. Hlavním důvodem poklesu tržeb v Praze byl propad obsazenosti o 78,5 procenta (na 16,6 procenta), ale také snížení průměrných cen o 28,1 procenta na 66 eur za pokoj.

Bořivoj Vokřínek, Partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA, Cushman & Wakefield: „Stejně jako většina ostatních hlavních turistických destinací v Evropě je Praha závislá na mezinárodním turismu, který byl v roce 2020 výrazně omezen dopady koronavirové krize. V Praze byl však dopad větší, a to ze dvou důvodů. Během první vlny byla česká vláda mezi prvními, jež zavedly přísná omezení včetně nuceného uzavření hotelů. Během druhé vlny po letním období zaznamenalo Česko jeden z nejvyšších nárůstů případů v Evropě, což přineslo radikální pozastavení zahraničního turismu a následné uzavírání hotelů. Navíc – oproti mnoha jiným zemím – nevyužily české úřady zdejší hotely k ubytování zdravotníků nebo jako provizorní nemocnice. To vše přispělo k tomu, že Praha je jedním z nejvíce postižených hotelových trhů v Evropě. Je třeba si ale uvědomit, že jde o dočasné faktory, jež přímo nesouvisí s turistickým trhem, a jakmile se virus dostane pod kontrolu, mělo by dojít k jeho rychlému zotavení.“

Potenciál a dlouhodobá atraktivita

Návštěvníci Prahy k nám většinou přijíždějí jako turisté ze zemí v rámci Evropy – v roce 2019 takové návštěvy za rekreačními účely tvořily 73 procent z celkového počtu přenocování. Tato poptávka není závislá na mezikontinentální turistice, takže by se trh po uvolnění opatření měl oživit relativně rychle. Ukazují to data z letních měsíců, kdy byla opatření zmírněna a do Prahy mohli opět cestovat alespoň turisté z okolních zemí. Díky tomu v červenci pražské hotely téměř zdvojnásobily obsazenost z devíti na 17 procent, v srpnu již přes 22 procent. Praha tak rychle předběhla mezinárodní destinace jako například Londýn, Paříž nebo Řím.

Zájem turistů o Prahu, který přežije i současnou krizi, samozřejmě vnímají také hlavní hráči na hotelovém trhu, kteří sem nadále soustřeďují svou pozornost. Jak investoři, tak hoteloví operátoři čekají na příležitosti, aby na tento trh mohli vstoupit nebo na něm své aktivity rozšířit.

David Nath, partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Praha je předmětem zájmu všech typů hráčů v hotelovém segmentu dlouhodobě – a zdá se, že koronakrize na tom nic nezmění. Naše hlavní město disponuje trvalými hodnotami a přednostmi, jež stabilně přitahují velice významné množství návštěvníků, takže jakmile to bude opět možné, není důvod, proč by se počty turistů nevrátily na předkrizovou úroveň. Ochota a chuť cestovat přetrvává a Praha zůstává preferovanou destinací. Proto u významných společností z oboru neustále vidíme zájem koupit, pronajmout nebo provozovat některý ze zdejších hotelů – poptávka v tomto směru jednoznačně převyšuje nabídku.“

Loni se hotely moc neprodávaly, letos nejspíš budou

Hotelových transakcí v roce 2020 český trh nezaznamenal mnoho – některé byly odloženy kvůli nejistotě způsobené krizí, investoři vyčkávali. Doufali ve snížení cen, tedy že hoteliéři začnou pod tlakem ekonomických dopadů krize hotely prodávat se slevou. Zatím se to však nestalo a ceny hotelů se oproti roku 2019 nesnižují.

David Nath, partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Převis poptávky nad nabídkou drží ceny na původní úrovni. Investorů hledajících příležitost ke koupi hotelu v Praze je mnoho a hotelů na prodej naopak malý počet. Významný není ani objem plánované výstavby – v příštích třech letech očekáváme přírůstek o 1 750 pokojů, což představuje jen 1,5procentní průměrný roční růst. Hovoří se i o omezení krátkodobých pronájmů a snížilo se DPH na ubytovací služby. To vše nahrává tomu, že vlastníci stále věří, že jejich hotely mají stejnou hodnotu jako v roce 2019. Naopak investoři čekali pokles až na polovinu. S větší mírou prodejů tedy můžeme počítat až ve chvíli, kdy se představy obou stran začnou více přibližovat.“

Z nejvýznamnějších hotelových transakcí roku 2020 lze uvést prodej pětihvězdičkového hotelu Carlo IV (152 pokojů), celkově objem transakcí dosáhl 92 milionů eur oproti předloňským 620 milionům eur, tehdy šlo ale o rekordní rok. Rok 2021 by měl v tomto směru přinést oživení: na obzoru jsou další významné hotelové transakce.

Praha je hlavním cílem operátorů

Atraktivitu Prahy pro mezinárodní hotelový byznys potvrzují výsledky exkluzivního průzkumu Operator Beat, který v uplynulých měsících uskutečnila přední světová realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield mezi regionálními i mezinárodními hotelovými operátory aktivními v regionech CEE a SEE. 81 procent z nich v něm uvedlo, že pražský trh je „hodně zajímá“ nebo „velice zajímá“. Z těch, kteří uvedli jen mírný zájem, je většina na zdejším trhu již dostatečně přítomná.

V žebříčku atraktivity třiceti měst v uvedených regionech zaujala Praha čelní místo: na stupnici 1 až 10 dosáhla průměrných 8,8 bodu. S 8,3 bodu následuje Budapešť, s 8,1 bodu Varšava, čtvrtou pozici zaujímá Bukurešť se 7,6 bodu, na pátém místě je se 7,3 bodu Krakov jen velmi těsně před šestým Dubrovníkem.

Tabulka 1: Žebříček atraktivity destinací v regionech CEE a SEE

Zdroj: Cushman & Wakefield, průzkum Operator Beat

Hlavní města třicítce preferovaných destinací dominuji: tvoří z ní dvě třetiny. Menších regionálních měst se do žebříčku dostalo deset, přičemž nejlepšího výsledku mezi nimi dosáhl pátý Krakov. Z menších českých měst se nejlépe umístilo Brno, jež zaujalo 22. pozici s průměrným hodnocením 5,2 bodu, což celkově naznačuje jen střední úroveň zájmu mezi mezinárodními operátory. U 19 procent operátorů je ale zájem o vstup na brněnsky trh poměrně vysoký. Z dalších českých regionálních měst uvedli operátoři jako předmět svého zájmu ještě Ostravu a Plzeň.

Zotavení v roce 2024

Průzkum u hotelových operátorů zjišťoval také jejich očekávání ohledně zotavení sektoru z dopadů koronavirové krize. Dosažení podobné úrovně jako v roce 2019 většina z nich očekává mezi lety 2022 a 2024, přičemž termín se liší v závislosti na významu a velikosti destinace. Nejdéle má trvat zotavení hlavních měst: téměř polovina respondentů si myslí, že k němu dojde v roce 2024. Tyto odhady korespondují s předpovědí Oxford Economics, podle níž se má turistická poptávka v Praze zotavit do roku 2024.

Lépe by na tom měla být ta větší a významnější z regionálních měst: přes polovinu respondentů odhaduje zotavení na rok 2023. Ještě rychleji by se podle nich měla zotavit menší regionální města, jimž pomáhá domácí poptávka: největší část respondentů odhaduje rok 2022.
Koronakrize samozřejmě ovlivnila také výstavbu nových projektů: většina respondentů sice uvedla, že všechny nebo většina jich pokračuje podle plánu, ale část projektů byla opožděna či zrušena. Růst nabídky se tedy v příštích letech zpomalí, což zotavení trhu napomůže.

V Praze je přírůstek nových hotelových projektů velmi omezený dlouhodobě, bylo tomu tak i před koronakrizí. Výstavba zdejších aktuálních projektů – např. Hotel Andaz Prague na Senovážném náměstí nebo konverze hotelu Evropa na Václavském náměstí na luxusní hotel značky W Hotels – však pokračuje bez přerušení. U několika projektů, zvláště v raných stádiích výstavby, ale dochází ke zpoždění nebo i problémům s financováním.

David Nath, partner a vedoucí hotelového týmu pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Pražský hotelový trh samozřejmě čelí problémům, složité je nyní zajistit financování. Rozhodně to však není nemožné: nedávno se nám například podařilo zařídit refinancování pro velký pětihvězdičkový hotel v centru Prahy.“