• Přírůstek nové kancelářské plochy je letos nejnižší za pět let, příští rok bude situace podobná
• Poptávka je stále pod hodnotami roku 2019, ale v posledních měsících se nájemní aktivita na trhu zvyšuje
• V budoucnu by měl růst poptávky spolu se zdražením staveb zvednout ceny nájmů
• Firmy nemají kanceláří nadbytek: prostor k podnájmu je méně
• Kanceláře nekončí – vítězí hybridní model práce kombinující práci v kanceláři a z domova
Kancelářský trh se vlivem koronavirové krize mění, i když ne tak dramaticky, jak se původně čekalo. Kanceláře rozhodně nekončí, práce z domova se nestává natrvalo standardem – potvrdily se její limity a nenahraditelnost osobního kontaktu. Běžný tedy bude spíše hybridní model kombinující práci v kanceláři a doma. Poptávka po kancelářských prostorách je stále pod hodnotami let před krizí, nicméně aktivita na trhu v poslední době roste. Zatím ne natolik, aby opodstatnila růst cen nájmů, který by byl vzhledem ke zdražení stavebních materiálů potřeba, ale do budoucna lze očekávat, že poroste obojí. Krize totiž zbrzdila výstavbu některých projektů, a výraznějšího přírůstku nových kancelářských ploch se tak dočkáme nejdříve v roce 2023. V příštích letech by tedy mohlo dojít k převisu poptávky nad nabídkou, a tedy ke zvýšení nájemného.
Nejméně nových projektů za pět let
Oproti některým předpokladům nezpůsobila koronavirová krize konec kanceláří, práce se natrvalo plošně nepřesunuje domů, do kaváren či do coworkingových center. Nejistota ohledně jejich budoucnosti však na počátku krize, který s sebou nesl hromadný přesun zaměstnanců na tzv. home office, ovlivnila stavební aktivitu developerů. Ti pozastavili chystané projekty a vyčkávali, až bude jasnější, jaký objem kancelářských prostor bude na trh nejvhodnější dodat a kdy. Výstavbě nenahrával ani nedostatek pracovníků či opatrnost bankovních domů při poskytování úvěrů. Důsledky pozastavení výstavby pociťujeme již v tomto roce, kdy bylo na trh dodáno nejméně nových kancelářských metrů od roku 2016. Zatímco průměrně se tento objem pohybuje kolem 150 000 m2, letos to bude asi jen 70 000 m2 nových prostor.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Ani příští rok nepřibude nových projektů na kancelářském trhu o moc více než letos. Developeři se sice již přesvědčili, že kanceláře nadále potřeba jsou, nicméně realizace projektů vyžaduje čas. Optimismus se vrací a několik poměrně velkých projektů se již začalo stavět, ale jejich dokončení se očekává až v roce 2023.“
Dražší výstavba – vyšší nájemné?
Plány developerů zkomplikovaly také rostoucí stavební náklady a nedostatek pracovních sil. Při současném zdražování stavebního materiálu musejí své projekty opakovaně přeceňovat, a aby dosáhli zisku, musejí začít počítat s vyšším nájemným, než je dnešní standard – v letošním třetím čtvrtletí činilo nejvyšší dosažitelné nájemné 22 eur za metr čtvereční a měsíc. Růstu nájmů však nenahrává aktuálně nízká poptávka – ta je stále výrazně pod úrovni předkrizových let. Čistá poptávka sice již pátý kvartál v řadě postupně stoupá – ve třetím čtvrtletí o 17 procent oproti předchozímu kvartálu – ale zatím ne natolik, aby opodstatnila pro developery potřebný nárůst nájemného.
Nájemci, jimž končí nájemní období, totiž nyní inklinují spíše k přejednání stávající smlouvy než ke stěhování do nových prostor. Mimo jiné i proto, že i jejich náklady ovlivňuje růst cen ve stavebnictví: přestože majitel na kancelářskou vestavbu obvykle přispívá, část vstupních kapitálových nákladů nese nájemce – a tato částka je nyní až o 30 procent vyšší než před dvěma lety.
Na nájemce navíc dolehne zvýšení poplatků za služby způsobené růstem cen energií. Je pravděpodobné, že kvůli tomu budou preferovat úspornější, „zelenější“ budovy oproti těm starším, energeticky náročnějším. Tím se ještě zvýší tlak na ekologická řešení při výstavbě a provozu budov, přičemž téma dlouhodobé udržitelnosti a nízkonákladovosti provozu patří mezi nejvíce diskutované trendy pro příští roky.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Zvýšení nájemného – jakkoli je z pohledu nákladnější výstavby opodstatněné – závisí čistě na poměru nabídky a poptávky. Teprve až se poptávka výrazně zvýší a zároveň bude klesat neobsazenost, budeme svědky razantnějšího navýšení cen, za které se prostory budou pronajímat. Je pravděpodobné, že k tomu dojde již v příštím roce, a to primárně v nejpopulárnějších kancelářských lokalitách, kde se neobsazenost pohybuje na hranici pěti procent. “
K výraznému zmenšování kanceláří nedochází
Firmy se nyní ani nezbavují „nadbytečných“ metrů v tak velké míře, jak se očekávalo v prvních fázích krize. Počáteční nadšení firem, že lze stejně efektivně pracovat i z domova, vystřídalo určité vystřízlivění, pokud jde o produktivitu práce, motivaci, kooperaci a sdílení zkušeností. To vše při nemožnosti osobních kontaktů klesá, a firmy tak chtějí možnost pracovat a setkávat se v kancelářích rozhodně zachovat. Razantnímu zmenšování kancelářských prostor nenahrává ani fakt, že smysluplně ho lze většinou realizovat až s koncem nájemního cyklu.
V mezičase před vypršením nájemní smlouvy plánovaly mnohé firmy nadbytečné prostory podnajmout, v loňském roce a na počátku toho letošního tak došlo k extrémnímu nárůstu objemu prostor k podnájmu. Extrémní byl už proto, že dříve se podnájmy kanceláří v Česku příliš nepraktikovaly – kvůli krátkému nájemnímu období, jež u nás obvykle činí pět let, na rozdíl třeba od Spojeného království, kde se nájemní smlouvy uzavírají často i na dvacet let.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Zatímco na začátku letošního roku množství metrů k podnájmu zvyšovalo neobsazenost kancelářských prostor až o dvě procenta, v posledních dvou kvartálech se jejich objem opět výrazně snížil – část prostor se pronajala, nové v nabídce příliš nepřibývají, ty stávající firmy z trhu často stahují, neboť už neplánují hromadný přechod na práci z domova a tuší, že prostory budou opět potřebovat.“
Zpět do kanceláří – v Česku více než jinde
S návratem zaměstnanců do kanceláří počítají firmy po celé Evropě, i když čas, kdy k tomu má dojít, se různí dle aktuální epidemické situace, ale také třeba v závislosti na velikosti firmy. Větší korporace nad 100 zaměstnanců v jedné lokalitě bývají opatrnější, návrat plánují na začátek roku 2022 nebo i později – plánují ho ale určitě.
V Česku byl probíhající návrat do kanceláří během podzimu zjevný: na začátku listopadu ukazovala data Google Mobility Report sledující pohyb lidí v administrativních centrech, že se Praha ve srovnání s jinými metropolemi nejméně odlišuje od standardů před krizí. Zatímco v Londýně byla mobilita stále 37 procent pod hodnotami z počátku roku 2020, v Amsterdamu o 30 procent, ve Varšavě o 26 a v Berlíně o 24, v Praze byl rozdíl jen 15 procent pod dříve obvyklými hodnotami.
Chuť Čechů častěji pracovat v kanceláři lze vysvětlit i tím, že v období před koronavirovou krizí byl u nás model práce z domova mnohem méně rozšířen než v jiných evropských zemích. Jak uvádí Eurostat, zatímco ve Finsku a Nizozemsku v roce 2019 pracovalo z domova přes 14 procent zaměstnanců, v Česku to byla 4,6 procenta. Před několika lety u nás koncept práce na dálku a sdílení pracovních míst zkoušely ve větší míře zavést některé technologické firmy, ale bez výraznějšího úspěchu.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Pozitivnější vztah k práci na dálku, který vidíme v zahraničí, se nyní přenáší do českých poboček mezinárodních korporací – mám zkušenost, že ty jsou tomuto modelu nakloněny více. Naopak u lokálně vlastněných firem se tento koncept někdy prosazuje hůř. Vliv na to má i styl řízení firmy – zda vedení svým zaměstnancům plně důvěřuje, zda rozhodnutí nechává i na nich. Kultura, atmosféra a celkové ovzduší ve firmě pak mají výrazný vliv na chuť zaměstnanců vracet se zpět do kanceláří. Pokud se lidem zpátky nechce, je namístě zamyslet se, proč tomu tak je a jak to změnit.“
Do kanceláře jen na pár dní v týdnu
Přestože část firem by uvítala mít své zaměstnance plně zpátky v kancelářích, k původnímu modelu téměř stoprocentní přítomnosti na pracovišti se již rozhodně vrátit nelze. Nejčastěji se firmy kloní k tzv. hybridnímu režimu, kdy zaměstnanci pracují část týdne v kanceláři a část z domova či odjinud.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Záleží samozřejmě na oboru činnosti firmy a na konkrétních pracovních pozicích. Firmy fungování v tomto režimu zatím spíše testují, přejít na něj naplno a se všemi výhodami lze pouze při změně konceptu kanceláře, který si vyžaduje stavební úpravy, a tedy i kapitálové náklady. Nejlépe se tedy dá realizovat s koncem nájemního období.“
Pouze částečná přítomnost zaměstnanců v kanceláři s sebou nese zavedení režimu sdílení pracovních míst, tedy střídání více zaměstnanců u jednoho stolu. Tato změna nebývá vždy přijata kladně – a tak firmy dnes věnují velkou pozornost tzv. change managementu.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Jde o přenastavení postoje zaměstnanců, pomoc jim sžít se s novým prostředím a naučit se ho efektivně využívat. Vedeme při tom strukturované rozhovory se zaměstnanci, zjišťujeme náladu a kulturu ve firmě, jaká jsou její specifika a jak se jim nejlépe přizpůsobit. Hodně v tom pomáhají ambasadoři z různých oddělení a pozic napříč firmou, kteří mají vliv na kolegy a s přijetím změny pomohou.“
Budoucnost je ve flexibilitě
Jakkoli se sdílení místa zaměstnancům zpočátku nemusí líbit, obvykle je to „cena za svobodu“ flexibility. Těm, kteří chtějí pracovat plně z kanceláře, je vlastní stůl většinou ponechán. Je třeba, aby firma respektovala přání jednotlivých zaměstnanců a vycházela vstříc jejich potřebám, zvlášť v dnešním kontextu extrémně nízké nezaměstnanosti a boje o talenty. Třeba pro generaci Z je možnost práce mimo kancelář již naprosto standardním požadavkem. Zároveň ale více než zkušenější kolegové potřebují juniorní zaměstnanci vedení, učení a předávání znalostí, které nejlépe probíhá při osobním kontaktu na pracovišti.
Radka Novak, mezinárodní partnerka, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Zaměstnavatelé během pandemie ztratili dříve častý argument, že efektivně lze pracovat jenom z kanceláře, kde zaměstnanci musejí být pod dohledem osm hodin denně. Zaměstnanci zase již nemohou tvrdit, že jsou doma trvale stejně produktivní a motivovaní jako v kanceláři. Klíčem k udržení efektivity a spokojenosti obou stran a k dosažení ideálního stavu pracovního prostředí tak bude flexibilita.“
