CONTACT US
Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Brněnský kancelářský trh ve znamení nejistoty

3/1/2023

• Poptávka po kancelářích v Brně se mění, firmy jsou vzhledem k vyšším nákladům rezervovanější vůči závazkům
• Nová výstavba na trh přinese další metry, což spolu s chováním nájemců bude postupně snižovat jeho absorpci
• Volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu, pomohl by příchod dalších mezinárodních firem

V první dekádě nového tisíciletí patřilo Brno ke špičce na trhu výzkumu a vývoje a high-tech odvětví ve střední Evropě. Díky velkému počtu studentů a absolventů brněnských vysokých škol byla zdejší pracovní síla lákadlem pro velké mezinárodní firmy, které sem umisťovaly svá centra sdílených služeb a výrobní, výzkumné a vývojové týmy. Nyní se situace mění – počet studentů poklesl cca o 30 procent, propagace Brna v zahraničí a jeho obchodní přístup jsou nedostatečné a nové firmy míří raději do polských regionálních měst. Stávající nájemci se konsolidují, velká část redukuje počet metrů, které si pronajímají. V letech rozkvětu započatý trend výstavby nyní dále navýší kancelářskou plochu, ale poptávka po ní je limitovaná. Její opětovné zvýšení se očekává se zlepšením hospodářské situace a expanzí stávajících nájemců.

Většinu kancelářských nájemců v Brně dlouhodobě tvoří především mezinárodní centra sdílených služeb a technologické firmy, v posledním desetiletí však zájem tohoto typu společností umístit zde své sídlo postupně ochladl. Rozhodovací procesy se zpomalily, postoj je rezervovaný a ochota k dlouhodobým závazkům nízká. Nejistota je dána mimo jiné geopolitickou situací, ale roli hrají i důvody čistě lokální: úbytek dříve početné pracovní síly z řad brněnských studentů, růst životních nákladů či slabá zahraniční propagace a obchodní přístup Brna oproti srovnatelným (hlavně polským) městům regionu CEE, v němž například chybí pobídky.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Další změnu přineslo rozšíření hybridní práce, při němž firmy díky práci mimo kancelář mohou snižovat počty stálých pracovních míst a zároveň měnit využití kancelářských prostor, aby lépe odpovídaly současným potřebám zaměstnanců. V konečném důsledku taková změna neznamená vždy redukci, ale často také zvětšení pronajímané plochy. Z nájemců, kteří nyní přebudovávají své prostory, asi 40 procent jejich velikost redukuje, některé společnosti kvůli efektivitě konsolidují i více poboček do menšího počtu budov. 30 procent firem ale i při změnách uspořádání zůstává na stejné výměře a dalších 30 procent expanduje.“

Hybridní model se stal normou, které se budou muset přizpůsobit i dříve postavené kancelářské budovy: prostory vybudované v minulé dekádě již neodpovídají současným potřebám zaměstnavatelů ani zaměstnanců.

Aktivní development a konsolidace firem snižují obsazenost, což bude ve střednědobém horizontu pokračovat

Zároveň v Brně probíhá nová kancelářská výstavba – loni bylo dokončeno 33 000 metrů čtverečních, což je oproti předchozímu roku nárůst o 84 procent. Dalších asi 35 000 metrů čtverečních je momentálně ve výstavbě, z toho 26 100 metrů čtverečních by se mělo dokončit letos (pokud se realizují všechny plány developerů, bude to ještě o něco více). Na brněnský trh tak v horizontu tří let přibyde významné množství plochy, o kterou zatím nejspíš nebude zájem. Absorpce brněnského trhu naráží na limity a velmi nejisté nájemní podmínky. Některé do budoucna plánované projekty se proto odkládají.

V Brně se dá pro příští roky očekávat nárůst neobsazenosti až na 16 procent, neboť zájemců o nové prostory nebude dostatek. Staví se přitom ve vysoké kvalitě, projekty splňují stále větší nároky firem na pracovní prostředí i na soulad s principy ESG. To spolu s vysokými stavebními náklady zvyšuje tlak na cenu nájmů – původně se pro roky 2025 až 2026 mluvilo o nárůstu ze současných 16,5 až na 20 eur za metr čtvereční měsíčně.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Kvůli snižující se absorpci a nárůstu neobsazenosti se 20 eur nyní zdá nereálných. Jsou sice jednotlivé projekty, kde se za tuto cenu kancelářské prostory pronajímají, ale nejde o tzv. prime rent, nejvyšší dosahované nájemné. To nejspíš zůstane pod 18 eury, a to i v příštích několika letech.“

Platit vyšší nájemné si mohou dovolit jen úspěšné menší technologické firmy do 100 zaměstnanců a 1 000 pronajímaných metrů čtverečních. Velká centra sdílených služeb, která jsou v Brně hlavním nájemcem kanceláří, ale takovou cenu neakceptují – zvláště v aktuální situaci.

 

Investice do nových kanceláří čelí problémům s výnosností

Kvůli trvale relativně nízkým úrovním nájmů a zároveň stále rostoucím stavebním nákladům musejí developeři kanceláří v Brně i nadále počítat s mnohem nižší rentabilitou svých projektů. Ta zde průměrně dosahuje 15–20 procent oproti 20–25 procentům v Praze. Jsou případy, kdy se u plánovaných projektů cena stavebních nákladů a očekávaného profitu dostává na hranici valuační hodnoty projektu i nad ni. Trh se tak stává méně atraktivní zejména pro institucionální developery.

Spekulativní výstavba již dříve v Brně vyžadovala značnou dávku odvahy – a u výstavby v příštích letech to bude platit ještě více. Jedině dobře pozičně usazený a stavebně i leasingově nastavený projekt má šanci uspět, banky vyžadují předpronájem ve výši 30 až 50 procent. Na druhou stranu – příklady jiných regionálních měst ukazují, že poptávka mnohdy následuje nabídku a zájemci o nové, větší prostory často vyžadují ujištění, že se projekt opravdu začne stavět.

Volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „V následujících letech tak budeme v Brně svědky vzniku nových kancelářských projektů, které ale zatím zůstanou zčásti neobsazené. Než se trh opět oživí, bude ještě nějaký čas trvat, a volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu. Napomoci by tomu mohl příchod nových firem – k tomu je ale potřeba aktivnější zapojení města a státu, tak jako v jiných regionech CEE.“

Related News

Nicolas Horky
Nicolas Horky nastupuje jako partner a vedoucí týmu hotelových transakcí v regionu CEE a SEE v Cushman & Wakefield

Nicolas Horky přichází do realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield na pozici vedoucí týmu hotelových transakcí, kde povede tým v regionu střední, východní a jihovýchodní Evropy.

10/3/2024

AdobeStock_144529975.jpeg
Stabilizace poptávky po průmyslových plochách v Evropě: Česká republika na vzestupu

Poptávka po průmyslových plochách se po celé Evropě stabilizuje, jak ukazuje nedávná zpráva European Logistic Update společnosti Cushman & Wakefield.

9/27/2024

AdobeStock_600288219.jpeg
Objem obchodů s evropskými hotely dosáhl pětiletého maxima, zájem o český hotelový trh zůstává vysoký

Evropské hotelové transakce dosáhly v první polovině roku 2024 pětiletého maxima. Transakce v první polovině roku vzrostly na více než 11,6 miliardy EUR, což je nejvyšší šestiměsíční objem od roku 2019. V České republice byly investice do hotelu ve stejném období 35,2 milionu EUR. 

Martina Pavlíková • 9/23/2024

CEE Investment Market Update cover, city, river
Investiční trh ve střední Evropě vykazuje silné oživení v 1. pololetí 2024

Podle nejnovější zprávy společnosti Cushman & Wakefield CEE Investment Market Update došlo k významnému oživení trhu komerčních nemovitostí ve střední Evropě během prvního pololetí roku 2024.

9/6/2024

Shopland, shopping centre
Adventum Group uvádí na trh obchodních center nový brand Shopland

Maďarský realitní investiční fond Shopper Park Plus Plc., člen skupiny Adventum, vlastnící přímo či nepřímo 18 nákupních center v Maďarsku a České republice, uvádí na český trh nový brand Shopland, jenž se stává novou identitou obchodních center a retail parků dosud známých jako OC Galerie Třebovice, OC Silesia Opava, OC Fontána Karlovy Vary a Retail Park Chrudim.

8/7/2024

Galarie
Cushman & Wakefield nově spravuje a pronajímá portfolio obchodních center společnosti Adventum

Realitněporadenská společnost Cushman & Wakefield převzala do správy portfolio tří obchodních center a jednoho retail parku, které loni od společnosti Tesco koupila maďarská investiční skupina Adventum Group v rámci unikátní transakce zahrnující 18 retailových projektů napříč regionem střední a východní Evropy.

2/7/2023

Operator Beat map
Pražské hotely 2021: lepší výsledky než předloni, zájem investorů i operátorů

Zatímco celoevropský průměr podle dat společnosti STR přesáhl 43 procent, v Praze bylo obsazeno jen 26 procent hotelových kapacit, jež byly v provozu.

2/2/2022

Related Insights

office
Research • Workplace

European Office Update H1 2024

Získejte exkluzivní přehled o aktivitě v oblasti pronájmu kanceláři, o nájemném a měnícím se pracovním prostředí.
Kamila Breen • 10/7/2024
EMEA_LOGISTICS_AdobeStock_522947929.jpeg
Article • Supply Chain

European Logistics Update

Prozkoumejte nejnovější trendy v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí v Evropě za první polovinu roku 2024 od společnosti Cushman & Wakefield.
Kamila Breen • 10/4/2024
Marie Balacova, TV screen, meeting room, video
Video • Economy

C&W Insights: What you need to know about commercial real estate market

Explore our Real Estate Market Snapshot, a video overview of the commercial real estate market developments presenting the key trends in real estate investment, logistics, office and retail sectors.

9/24/2024
CEE Investment Market Update cover, city, river
Insights

CEE Investment Market Outlook H1 2024

CEE investment Market Outlook 2024 analyse commercial real estate in Czech Republic, Hungary, Slovakia, Poland, Romania and Bulgaria.
9/5/2024
Czech Republic, Prague, Old Town Square, High Street
MarketBeat

Czech Republic MarketBeats

MarketBeat reports analyse quarterly Czech Republic commercial property activity across office, retail, industrial and hotel real estate sectors including supply, demand and pricing trends at the market and submarket levels.
Kamila Breen • 8/6/2024
office buildings
Insights

Kompletní průvodce optimalizací nemovitostí 2024

Poznejte odborné strategie pro optimalizaci industriálních, maloobchodních a kancelářských nemovitostí, které vám umožní zvýšit výnosy a výkonnost.

2/29/2024
Women Hotel City
Insights • Investment / Capital Markets

The Hotel Investment Scene in CEE

Welcome to our fourth edition of the joint Cushman & Wakefield–CMS report on the Hotel Investment scene in CEE: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate
Bořivoj Vokřínek • 10/25/2023
office, statistics, laptop
MarketBeat • Economy

CEE MarketBeats

Cushman & Wakefield MarketBeat reports analyse quarterly commercial real estate activity in the CEE region (Czech Republic, Hungary, Poland, Romania, and Slovakia) across office, retail, industrial and hospitality real estate sectors including supply, demand and pricing trends at the market and submarket levels.
Marie Baláčová • 9/13/2023
Prague, Czech Republic
Research • Economy

Czech Real Estate Market View

A regular update on the commercial real estate market in Czech Republic.
Marie Baláčová • 4/27/2023

NEMŮŽETE NAJÍT, CO HLEDÁTE?

Obraťte se na jednoho z našich profesionálů.
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies
MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
Save settings