Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Brněnský kancelářský trh ve znamení nejistoty

3/1/2023

• Poptávka po kancelářích v Brně se mění, firmy jsou vzhledem k vyšším nákladům rezervovanější vůči závazkům
• Nová výstavba na trh přinese další metry, což spolu s chováním nájemců bude postupně snižovat jeho absorpci
• Volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu, pomohl by příchod dalších mezinárodních firem

V první dekádě nového tisíciletí patřilo Brno ke špičce na trhu výzkumu a vývoje a high-tech odvětví ve střední Evropě. Díky velkému počtu studentů a absolventů brněnských vysokých škol byla zdejší pracovní síla lákadlem pro velké mezinárodní firmy, které sem umisťovaly svá centra sdílených služeb a výrobní, výzkumné a vývojové týmy. Nyní se situace mění – počet studentů poklesl cca o 30 procent, propagace Brna v zahraničí a jeho obchodní přístup jsou nedostatečné a nové firmy míří raději do polských regionálních měst. Stávající nájemci se konsolidují, velká část redukuje počet metrů, které si pronajímají. V letech rozkvětu započatý trend výstavby nyní dále navýší kancelářskou plochu, ale poptávka po ní je limitovaná. Její opětovné zvýšení se očekává se zlepšením hospodářské situace a expanzí stávajících nájemců.

Většinu kancelářských nájemců v Brně dlouhodobě tvoří především mezinárodní centra sdílených služeb a technologické firmy, v posledním desetiletí však zájem tohoto typu společností umístit zde své sídlo postupně ochladl. Rozhodovací procesy se zpomalily, postoj je rezervovaný a ochota k dlouhodobým závazkům nízká. Nejistota je dána mimo jiné geopolitickou situací, ale roli hrají i důvody čistě lokální: úbytek dříve početné pracovní síly z řad brněnských studentů, růst životních nákladů či slabá zahraniční propagace a obchodní přístup Brna oproti srovnatelným (hlavně polským) městům regionu CEE, v němž například chybí pobídky.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Další změnu přineslo rozšíření hybridní práce, při němž firmy díky práci mimo kancelář mohou snižovat počty stálých pracovních míst a zároveň měnit využití kancelářských prostor, aby lépe odpovídaly současným potřebám zaměstnanců. V konečném důsledku taková změna neznamená vždy redukci, ale často také zvětšení pronajímané plochy. Z nájemců, kteří nyní přebudovávají své prostory, asi 40 procent jejich velikost redukuje, některé společnosti kvůli efektivitě konsolidují i více poboček do menšího počtu budov. 30 procent firem ale i při změnách uspořádání zůstává na stejné výměře a dalších 30 procent expanduje.“

Hybridní model se stal normou, které se budou muset přizpůsobit i dříve postavené kancelářské budovy: prostory vybudované v minulé dekádě již neodpovídají současným potřebám zaměstnavatelů ani zaměstnanců.

Aktivní development a konsolidace firem snižují obsazenost, což bude ve střednědobém horizontu pokračovat

Zároveň v Brně probíhá nová kancelářská výstavba – loni bylo dokončeno 33 000 metrů čtverečních, což je oproti předchozímu roku nárůst o 84 procent. Dalších asi 35 000 metrů čtverečních je momentálně ve výstavbě, z toho 26 100 metrů čtverečních by se mělo dokončit letos (pokud se realizují všechny plány developerů, bude to ještě o něco více). Na brněnský trh tak v horizontu tří let přibyde významné množství plochy, o kterou zatím nejspíš nebude zájem. Absorpce brněnského trhu naráží na limity a velmi nejisté nájemní podmínky. Některé do budoucna plánované projekty se proto odkládají.

V Brně se dá pro příští roky očekávat nárůst neobsazenosti až na 16 procent, neboť zájemců o nové prostory nebude dostatek. Staví se přitom ve vysoké kvalitě, projekty splňují stále větší nároky firem na pracovní prostředí i na soulad s principy ESG. To spolu s vysokými stavebními náklady zvyšuje tlak na cenu nájmů – původně se pro roky 2025 až 2026 mluvilo o nárůstu ze současných 16,5 až na 20 eur za metr čtvereční měsíčně.

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „Kvůli snižující se absorpci a nárůstu neobsazenosti se 20 eur nyní zdá nereálných. Jsou sice jednotlivé projekty, kde se za tuto cenu kancelářské prostory pronajímají, ale nejde o tzv. prime rent, nejvyšší dosahované nájemné. To nejspíš zůstane pod 18 eury, a to i v příštích několika letech.“

Platit vyšší nájemné si mohou dovolit jen úspěšné menší technologické firmy do 100 zaměstnanců a 1 000 pronajímaných metrů čtverečních. Velká centra sdílených služeb, která jsou v Brně hlavním nájemcem kanceláří, ale takovou cenu neakceptují – zvláště v aktuální situaci.

 

Investice do nových kanceláří čelí problémům s výnosností

Kvůli trvale relativně nízkým úrovním nájmů a zároveň stále rostoucím stavebním nákladům musejí developeři kanceláří v Brně i nadále počítat s mnohem nižší rentabilitou svých projektů. Ta zde průměrně dosahuje 15–20 procent oproti 20–25 procentům v Praze. Jsou případy, kdy se u plánovaných projektů cena stavebních nákladů a očekávaného profitu dostává na hranici valuační hodnoty projektu i nad ni. Trh se tak stává méně atraktivní zejména pro institucionální developery.

Spekulativní výstavba již dříve v Brně vyžadovala značnou dávku odvahy – a u výstavby v příštích letech to bude platit ještě více. Jedině dobře pozičně usazený a stavebně i leasingově nastavený projekt má šanci uspět, banky vyžadují předpronájem ve výši 30 až 50 procent. Na druhou stranu – příklady jiných regionálních měst ukazují, že poptávka mnohdy následuje nabídku a zájemci o nové, větší prostory často vyžadují ujištění, že se projekt opravdu začne stavět.

Volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu

Lukáš Netolický, vedoucí regionálních trhů v České republice, Cushman & Wakefield: „V následujících letech tak budeme v Brně svědky vzniku nových kancelářských projektů, které ale zatím zůstanou zčásti neobsazené. Než se trh opět oživí, bude ještě nějaký čas trvat, a volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu. Napomoci by tomu mohl příchod nových firem – k tomu je ale potřeba aktivnější zapojení města a státu, tak jako v jiných regionech CEE.“

Kontakt

Michaela Sedlbauerova
Michaela Šedlbauerová

Head of Marketing Czech Republic • Prague

Related News

studio, conversation, people, camera
Praha jako prémiová destinace

V Praze již netáhne jen centrum, ale i veřejný prostor a gastronomie.

4/17/2024

Resdiential building, trees
Investice do nájemních rezidenčních projektů se v Česku meziročně ztrojnásobily

V roce 2023 se v Česku do komerčních nemovitostí investovalo celkem 1 290 milionů eur, investice do nájemního bydlení činily 167 milionů eur, což je třikrát více než v roce předchozím.

4/16/2024

Cushman & Wakefield office, reception, Quadrio, armchair
Firmy se příliš nestěhují, raději přejednávají stávající smlouvy

Náklady na vybavení nových kancelářských prostor jsou jedním z faktorů, které společnosti posuzují při svém rozhodování, zda setrvat ve stávajících prostorách, nebo se přestěhovat do nových.

4/11/2024

Industrial map, Czech Republic
Dosáhl český trh industriálních nemovitostí již svého vrcholu?

Vývoj industriálního trhu v Česku loni po letech růstu do určité míry zpomalil, jedná se však spíše o návrat k normálu po rekordní aktivitě z let 2021 a 2022.

3/20/2024

travel, mountain, woman, forrest
Investice do hotelů v CEE opět rostou, hotely ale musí zlepšit vykazování udržitelnosti a snížit uhlíkovou stopu

Společnosti Cushman & Wakefield a CMS představují hlavní zjištění ze čtvrtého vydání svého společného průzkumu hotelového investičního trhu ve střední a východní Evropě: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate.

10/25/2023

Hotel, signage
Pražské hotely stále vykazují nízkou výkonnost, investoři o ně nadále mají zájem

Obsazenost hotelů v Praze za prvních šest měsíců letošního roku dosahovala pouhých deseti procent. Zájem investorů o jejich koupi je stále výrazný – více než třetina jich v aktuálním průzkumu Hotel Investor Beat realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield uvedla velký či velmi velký zájem o Prahu.

8/17/2021

Operator map, CEE SEE
Pražské hotely: 2020 propad, dlouhodobě potenciál

Nejaktuálnější údaje STR ukazují, že pražský hotelový trh je v rámci Evropy nejvíce postižený dopady koronavirové krize.

1/27/2021

Six Feet Office
Six Feet Office

Koncept Six Feet Office přináší pravidla a pomůcky, jež v kancelářích umožní a usnadní dodržování bezpečné vzdálenosti dvou metrů (v zahraničí se často uvádí šest stop – six feet), což zvýší bezpečnost zaměstnanců. Firmy, které tato pravidla zavedou, budou moci urychlit návrat zaměstnanců, a tedy svůj návrat do normálu.

4/22/2020

Related Insights

European Luxury REtail
Research

European Luxury Retail

Prozkoumejte dynamiku evropského trhu luxusních retailových nemovitostí.
Sally Bruer • 5/15/2024
Czech Republic, Prague, Old Town Square, High Street
MarketBeat

Czech Republic MarketBeat

Cushman & Wakefield MarketBeat reports analyse quarterly Czech Republic commercial property activity across office, retail, industrial and hotel real estate sectors including supply, demand and pricing trends at the market and submarket levels.
Kamila Breen • 4/30/2024
Cover, woman in a meeting room
Insights • Economy

5-minute Real Estate Market Snapshot

Explore our 5-minute Real Estate Market Snapshot, a video overview of the commercial real estate market developments presenting the key trends in real estate investment, logistics, office and retail sectors.

3/25/2024
Office Fit Out Cost Guide - Web card
Research • Workplace

Office Fit Out Cost Guide - Česká republika

Získejte klíčová data pro plánování a nacenění transformace vaší kanceláře v České republice ve srovnání s regionem EMEA. Náš Office Fit Out Cost Guide 2024 vám pomůžete s plánováním optimalizace vašich pracovních prostor v Praze a dalších městech!
3/20/2024
office buildings
Insights

Kompletní průvodce optimalizací nemovitostí 2024

Poznejte odborné strategie pro optimalizaci industriálních, maloobchodních a kancelářských nemovitostí, které vám umožní zvýšit výnosy a výkonnost.

2/29/2024
main streets across the world 2023
Research

Main Streets Across the World 2023

In this 33rd edition of Main Streets Across the World, we’ll explore the near-term outlook for the retail sector; headline rent and ranking changes for best-in-class urban locations across the world; key indicators and global main street rankings; and key trends to watch such as the cost-of-living crunch, e-commerce and more.
11/21/2023
Women Hotel City
Insights • Investment / Capital Markets

The Hotel Investment Scene in CEE

Welcome to our fourth edition of the joint Cushman & Wakefield–CMS report on the Hotel Investment scene in CEE: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate
Bořivoj Vokřínek • 10/25/2023
office, statistics, laptop
MarketBeat • Economy

CEE MarketBeats

Cushman & Wakefield MarketBeat reports analyse quarterly commercial real estate activity in the CEE region (Czech Republic, Hungary, Poland, Romania, and Slovakia) across office, retail, industrial and hospitality real estate sectors including supply, demand and pricing trends at the market and submarket levels.
Marie Baláčová • 9/13/2023
Prague, Czech Republic
Research • Economy

Czech Real Estate Market View

A regular update on the commercial real estate market in Czech Republic.
Marie Baláčová • 4/27/2023

NEMŮŽETE NAJÍT, CO HLEDÁTE?

Obraťte se na jednoho z našich profesionálů.
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies
MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
Save settings